매도인 악의의 계약명의신탁과 명의수탁자 부동산 처분에 대한 책임 

【대법원 2013. 9. 12. 선고 2010다95185 판결】

『명의신탁자와 명의수탁자가 이른바 계약명의신탁 약정을 맺고 매매계약을 체결한 소유자도 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁약정을 알면서 그 매매계약에 따라 명의수탁자 앞으로 당해 부동산의 소유권이전등기를 마친 경우 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제2항 본문에 의하여 명의수탁자 명의의 소유권이전등기는 무효이므로, 당해 부동산의 소유권은 매매계약을 체결한 소유자에게 그대로 남아 있게 되고, 명의수탁자가 자신의 명의로 소유권이전등기를 마친 부동산을 제3자에게 처분하면 이는 매도인의 소유권 침해행위로서 불법행위가 된다. 그러나 명의수탁자로부터 매매대금을 수령한 상태의 소유자로서는 그 부동산에 관한 소유명의를 회복하기 전까지는 신의칙 내지 민법 제536조 제1항 본문의 규정에 의하여 명의수탁자에 대하여 이와 동시이행의 관계에 있는 매매대금 반환채무의 이행을 거절할 수 있는데, 이른바 계약명의신탁에서 명의수탁자의 제3자에 대한 처분행위가 유효하게 확정되어 소유자에 대한 소유명의 회복이 불가능한 이상, 소유자로서는 그와 동시이행관계에 있는 매매대금 반환채무를 이행할 여지가 없다. 또한 명의신탁자는 소유자와 매매계약관계가 없어 소유자에 대한 소유권이전등기청구도 허용되지 아니하므로, 결국 소유자인 매도인으로서는 특별한 사정이 없는 한 명의수탁자의 처분행위로 인하여 어떠한 손해도 입은 바가 없다.』

1. 3자간 등기명의신탁과 계약명의신탁(매매계약의 당사자는 매도인과 명의수탁자)의 구별기준

​대법원은 [명의신탁약정이 3자간 등기명의신탁인지 아니면 계약명의신탁인지의 구별은 계약당사자가 누구인가를 확정하는 문제로 귀결되는데, 계약명의자가 명의수탁자로 되어 있다 하더라도 계약당사자를 명의신탁자로 볼 수 있다면 이는 3자간 등기명의신탁이 된다. 따라서 계약명의자인 명의수탁자가 아니라 명의신탁자에게 계약에 따른 법률효과를 직접 귀속시킬 의도로 계약을 체결한 사정이 인정된다면 명의신탁자가 계약당사자라고 할 것이므로, 이 경우의 명의신탁관계는 3자간 등기명의신탁으로 보아야 한다.]고 판시하고 있습니다. (대법원 2010. 10. 28. 선고 2010다52799 판결)

2. 계약명의신탁에 있어서 매도인이 악의인 경우

​가. 일반론

​먼저, 명의수탁자와 명의신탁자 사이의 명의신탁약정은 무효입니다. 명의신탁자가 명의수탁자에 대하여 교부한 매수자금이 있다면 그는 원칙적으로 부당이득으로 그 반환을 구할 수 있습니다.

​다음, 매도인으로부터 명의수탁자 앞으로의 목적 부동산에 대한 물권변동을 위한 등기와 그에 따른 물권변동 또한 무효입니다(부동산실권리자명의등기에관한법률 제4조 제2항 본문). 매도인은 매수인인 명의수탁자에게 소유권을 이전해주지 못하고, 이미 소유권이전등기를 마쳐주었다 해도 목적물의 소유권은 여전히 매도인에게 있습니다.

매매계약은 어떠한가. 부동산실권리자명의등기에관한법률은 명의신탁약정과 그에 따른 물권변동만을 무효로 할 뿐, 명의신탁약정과 구분되는 별개의 취득원인행위까지 무효로 하지는 아니합니다. 그러나 매도인과 매수인인 명의수탁자 사이의 매매계약은 유효로 둔 채 그들 사이의 물권변동만을 무효로 하면 곤란한 문제가 생긴다고 할 것입니다. 매도인은 매매계약상 매수인인 명의수탁자에게 목적물의 소유권을 이전해주어야 하나 법률상 이전해줄 수 없는 상황에 놓여 매매계약이 영영 청산되지 아니하는 것입니다. 매도인이 이미 명의수탁자 앞으로 등기를 마쳐주었을 때에도 소유권이 이전되지 아니하므로 그 등기는 부실(不實)등기가 됩니다.

이러한 문제를 해결하기 위하여 통설은 매도인이 악의인 경우 취득원인행위인 매매계약도 무효가 된다고 합니다. 이 경우 매매계약은 원시적으로 물권변동이라는 목적을 달성할 수 없는 계약이거나, 매도인이 금지된 명의신탁약정이 있음을 안 이상 동기(動機)의 불법이 있다는 것입니다.

이미 대법원 2003. 9. 5. 선고 2001다32120 판결도, 별다른 논거는 제시하지 한 채, [어떤 사람이 타인을 통하여 부동산을 매수함에 있어 매수인 명의 및 소유권이전등기 명의를 타인 명의로 하기로 약정하였고 매도인도 그 사실을 알고 있어서 그 약정이 부동산실명법 제4조의 규정에 의하여 무효로 되고 이에 따라 매매계약도 무효로 되는 경우]라고 하여 이러한 경우 매매계약 자체가 무효가 됨을 전제하고 있었고, 대법원 2013. 9. 12. 선고 2010다95185 판결도 매도인에게 ‘매매대금 반환채무’가 있음을 전제함으로써 이미 매매계약이 무효임을 시사하고 있습니다.

​이처럼 매매계약이 무효인 이상 매도인은 매수인인 명의수탁자를 상대로 (이미 한) 등기의 말소 및 목적물의 인도를 구할 수 있고(그 청구권원은 물권적 청구권과 급여부당이득이 됩니다), 매수인인 명의수탁자는 매도인을 상대로 매매대금의 반환을 구할 수 있습니다(그 청구권원은 급여부당이득이 됩니다). 명의신탁자가 매도인에게 직접 매수자금을 지급한 때에도 부당이득반환은 매도인과 매수인인 명의수탁자 사이에서 이루어져야 합니다.

​나아가 대법원 2010다95185 판결은 [명의수탁자로부터 매매대금을 수령한 상태의 소유자로서는 그 부동산에 관한 소유명의를 회복하기 전까지는 신의칙 내지 민법 제536조 제1항 본문의 규정에 의하여 명의수탁자에 대하여 이와 동시이행의 관계에 있는 매매대금 반환채무의 이행을 거절할 수 있다.]고 합니다.

나. 명의수탁자가 제3자에게 부동산을 처분한 경우

​제3자는 그의 선악을 불문하고 소유권을 취득합니다.(부동산실권리자명의등기에관한법률 제4조 제3항) 이처럼 악의의 제3자도 보호대상에 포함시킨 이유는 악의의 제3자에게도 대항 할 수 없도록 함으로서 명의신탁자의 지위를 불안하게 하여 명의신탁을 억제할 수 있으며, 명의신탁을 원칙적으로 금지하면서 신탁자를 종전 보다 더 보호하는 것은 타당하지 않다는데 있습니다.

명의수탁자가 매도인에게 매매대금의 반환을 청구할 수 있는가? 매수인인 명의수탁자의 소유권이전등기 말소의무가 그의 귀책사유로 불능으로 되었으므로 신의칙상 매도인의 대금 반환의무도 소멸한다고 해석하는 것이 타당할 것입니다.

​(1) 이른바 계약명의신탁에서 매매계약을 체결한 악의의 매도인이 명의수탁자 앞으로 부동산 소유권이전등기를 마친 경우, 명의수탁자가 그 부동산을 제3자에게 처분하는 행위가 매도인의 소유권을 침해하는 불법행위가 되는지 여부(적극) 및 이때 매매대금을 수령한 매도인에게 명의수탁자의 처분행위로 인하여 손해가 발생하였다고 볼 수 있는지 여부(원칙적 소극)

​대법원은 [명의신탁자와 명의수탁자가 이른바 계약명의신탁 약정을 맺고 매매계약을 체결한 소유자도 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁약정을 알면서 그 매매계약에 따라 명의수탁자 앞으로 당해 부동산의 소유권이전등기를 마친 경우 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제2항 본문에 의하여 명의수탁자 명의의 소유권이전등기는 무효이므로, 당해 부동산의 소유권은 매매계약을 체결한 소유자에게 그대로 남아 있게 되고, 명의수탁자가 자신의 명의로 소유권이전등기를 마친 부동산을 제3자에게 처분하면 이는 매도인의 소유권 침해행위로서 불법행위가 된다. 그러나 명의수탁자로부터 매매대금을 수령한 상태의 소유자로서는 그 부동산에 관한 소유명의를 회복하기 전까지는 신의칙 내지 민법 제536조 제1항 본문의 규정에 의하여 명의수탁자에 대하여 이와 동시이행의 관계에 있는 매매대금 반환채무의 이행을 거절할 수 있는데, 이른바 계약명의신탁에서 명의수탁자의 제3자에 대한 처분행위가 유효하게 확정되어 소유자에 대한 소유명의 회복이 불가능한 이상, 소유자로서는 그와 동시이행관계에 있는 매매대금 반환채무를 이행할 여지가 없다. 또한 명의신탁자는 소유자와 매매계약관계가 없어 소유자에 대한 소유권이전등기청구도 허용되지 아니하므로, 결국 소유자인 매도인으로서는 특별한 사정이 없는 한 명의수탁자의 처분행위로 인하여 어떠한 손해도 입은 바가 없다.]고 판시하고 있습니다.(대법원 2013. 9. 12. 선고 2010다95185 판결)

​​(2) 명의수탁자의 처분의 효력과 그 위법성

대법원 2013. 9. 12. 선고 2010다95185 판결의 사안에서 명의수탁자가 명의신탁 목적물을 그대로 보유하고 있지 아니하고 이미 제3자에게 매도하여 그 등기까지 마쳐주었습니다. 부동산실권리자명의등기에관한법률 제4조 제3항은 제1, 2항의 무효로 제3자에게 대항하지 못한다고 규정하고 있고, 명의수탁자로부터 목적물을 양수하여 등기까지 마친 제3자가 이 규정의 제3자에 해당한다는 데는 의문이 없으므로, 결국 매도인은 제3자에게 명의신탁약정 및 그에 따른 물권변동의 무효로 대항하지 못하고, 제3자는 유효하게 소유권을 취득합니다.

​명의수탁자에게 그러한 행위를 할 권한이 없음은 분명하므로, 이는 본래의 소유자인 매도인에 대하여 위법한 소유권 침해인 것인바, 대법원 2013. 9. 12. 선고 2010다95185 판결도 같은 취지에서 이와 같은 처분은 “매도인의 소유권 침해행위로서 불법행위가 된다.”고 합니다.

(3) 명의신탁부동산이 처분된 경우 청산관계와 손해

그렇다면 이때 청산관계는 어떻게 되는가. 대법원 2013. 9. 12. 선고 2010다95185 판결은 이 경우 매매 목적물의 반환의무와 매매대금의 반환의무 사이의 동시이행관계가 계속 존속함을 전제로 “명의수탁자의 제3자에 대한 처분행위가 유효하게 확정되어 소유자에 대한 소유명의 회복이 불가능한 이상, 소유자로서는 그와 동시이행관계에 있는 매매대금 반환채무를 이행할 여지가 없고”, “명의신탁자는 소유자와 매매계약관계가 없어 소유자에 대한 소유권이전등기청구도 허용되지 아니하므로” 소유자인 매도인으로서는 “어떠한 손해도 입은 바가 없다.”고 하였습니다.

위 대법원 2013. 9. 12. 선고 2010다95185 판결은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제정 당시부터 주장되어 오늘날 통설이 된 견해를 따른 것입니다. 통설은 매도인에게 매매대금을 반환하여 줄 의무가 있다 하더라도 이는 명의수탁자로부터의 소유권이전 또는 말소등기와 동시이행으로 이루어져야 하는데, 명의수탁자의 제3자에 대한 처분이 유효한 이상 동시이행의 항변권을 복멸시킬 수 없고, 따라서 매도인의 명의수탁자에 대한 반환채무는 인용될 여지가 없다고 합니다. 그밖에 스스로 목적물을 제3자에게 처분하여 목적물의 반환을 불능으로 한 명의수탁자가 매매대금의 반환을 구하는 것은 신의칙에 반하여 허용될 수 없다고도 합니다.