포털 인터넷 지도, 토지경계 기준으로 사용할 수 있는가? 

포털 인터넷 지도, 토지경계 기준으로 사용할 수 있는가?

1. 포털 인터넷 지도와 토지경계의 법적 관계

가. 토지경계의 법적 의미와 결정 기준

토지의 경계는 토지소유권의 범위와 한계를 정하는 중요한 사항으로, 법적으로 명확하게 규정되어 있습니다. 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」(이하 '공간정보관리법')에 따르면, 토지의 지상경계는 둑, 담장이나 그 밖에 구획의 목표가 될 만한 구조물 및 경계점표지 등으로 구분합니다(공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제65조 제1항).

토지의 경계는 토지에 관한 사법상의 권리(소유권·지상권 등)의 범위를 표시하는 경계뿐 아니라 공법상의 관계에 기하는 토지의 경계(예, 도·시·군·읍·면의 경계)도 포함합니다. 법률상의 정당한 경계에 부합되지 아니하는 경계라고 하더라도 이해관계인들의 명시적 또는 묵시적 합의에 의하여 정하여진 것이면 이에 해당합니다.

나. 지적공부상 경계와 실제 경계의 관계

어떤 부동산이 지적공부에 1필의 부동산으로 등록되면 그 부동산의 지번, 지목, 지적 및 경계는 다른 특별한 사정이 없는 한, 이 등록으로써 특정되는 것이므로, 그 부동산이 잘못된 측량에 의하여 현황과 다르게 특정되었다고 하더라도 원칙적으로 그 토지의 경계는 지적공부상의 경계에 의할 수밖에 없습니다(대법원 2001. 6. 26. 선고 2000다24207 판결 경계확정).

다만, 지적도를 작성함에 있어 기점을 잘못 선택하는 등의 기술적인 착오로 말미암아 지적도상의 경계가 진실한 경계선과 다르게 잘못 작성되는 등의 특별한 사정이 있는 경우에는 그 토지의 경계는 지적도에 의하지 않고 실제의 경계에 의하여 확정하여야 할 것입니다.

2. 포털 인터넷 지도의 법적 지위와 한계

가. 포털 인터넷 지도의 정의와 특성

인터넷 포털 지도 서비스는 네이버, 다음, 구글 등 인터넷 포털 사이트에서 제공하는 지도 검색 및 위치 정보 서비스를 말합니다. 이러한 서비스는 단순한 지리적 정보 제공을 넘어 다양한 공간정보를 통합적으로 제공하는 특성을 가지고 있습니다.

포털 인터넷 지도는 「국가공간정보 기본법」에서 정의하는 "공간정보"의 개념과 밀접하게 연관되어 있으며, 공간정보란 "지상·지하·수상·수중 등 공간상에 존재하는 자연적 또는 인공적인 객체에 대한 위치정보 및 이와 관련된 공간적 인지 및 의사결정에 필요한 정보"를 말합니다.

국내 인터넷 포털사이트는 ‘국토교통부 오픈마켓 국가공간정보포털’에서 제공하는 전국의 연속지적도의 데이터를 이용하여 인터넷 지도서비스를 제공합니다.

여기서 국토교통부가 제공하는 연속지적도는 ‘지적측량을 하지 아니하고 전산화된 지적도 및 임야도 파일을 이용하여, 도면상 경계점들을 연결하여 작성한 도면으로써 측량에 활용할 수 없는 도면’을 의미합니다.

공간정보관리법에 기반하여 낱장으로 되어있는 지적도와 임야도 파일을 연결하여 사용할 목적으로 이어 붙인 것인데, 이 과정에서 오차로 인해 정확도가 떨어지므로 경계복원, 지적현황 등 측량에는 활용할 수 없도록 하고 있습니다.

위와 같은 이유로 국토교통부 국가공간정보포털에서도 전국의 연속지적도에 사용된 데이터셋 설명에서 ‘측량자료로 사용하지 못하는 참조용 도면정보’라는 사실, 즉 인터넷 포탈사이트 상의 연속지적도는 어디까지나 편의를 위해 연속으로 붙인 도면에 불과한 것이지 이를 통해 토지의 경계점을 확인하거나 측량에 활용할 수는 없다는 것을 분명히 하고 있습니다.

나. 포털 인터넷 지도의 법적 한계

포털 인터넷 지도는 공간정보를 제공하는 서비스이지만, 법적으로 토지경계를 확정하는 공적 문서로서의 지위를 갖지 않습니다.

대법원 판례에 따르면, "토지의 경계는 공적으로 설정 인증된 것이고, 단순히 사적관계에 있어서의 소유권의 한계선과는 그 본질을 달리하는 것으로서, 경계확정소송의 대상이 되는 '경계'란 공적으로 설정 인증된 지번과 지번과의 경계선을 가리키는 것이고, 사적인 소유권의 경계선을 가리키는 것은 아니다"라고 판시하고 있습니다.

따라서 포털 인터넷 지도는 공적으로 설정 인증된 경계를 표시하는 것이 아니라, 단순히 위치정보를 제공하는 서비스에 불과합니다.

3. 토지경계 확정을 위한 법적 절차와 방법

가. 지적측량의 의의와 종류

지적측량이란 토지를 지적공부에 등록하거나 지적공부에 등록된 경계점을 지상에 복원하기 위하여 필지의 경계 또는 좌표와 면적을 정하는 측량을 말하며, 지적확정측량 및 지적재조사측량을 포함합니다(공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제2조 제4호).

지적측량은 다음과 같은 경우에 실시합니다(공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제23조 제1항).

- 지적기준점을 정하는 경우

- 토지의 표시를 새로 등록하는 경우

- 토지의 표시를 변경하거나 말소하는 경우

- 지적공부의 등록사항에 오류가 있는 경우

- 지적측량을 위한 기초자료로 활용하기 위하여 필요한 경우

나. 경계복원측량의 원칙과 방법

경계침범 여부가 문제로 되어 지적도상의 경계를 실지에 복원하기 위하여 행하는 경계복원측량은 등록할 당시의 측량 방법과 동일한 방법으로 하여야 하므로, 첫째 등록 당시의 측량 방법에 따르고, 둘째 측량 당시의 지적측량기준점을 기준으로 하여야 합니다.

비록 등록 당시의 측량 방법이나 기술이 발전하지 못하여 정확성이 없다 하더라도 경계복원측량을 함에 있어서는 등록 당시의 측량 방법에 의하여야 하는 것이지 보다 정밀한 측량 방법이 있다 하여 곧바로 그 방법에 의하여 측량할 수는 없습니다(서울서부지방법원 2023. 1. 27. 선고 2021나50489 판결 토지인도).

또한 등록 당시의 측량방법에 따른 기지점을 발견할 수 없는 경우에는 등록 당시와 비슷한 조건의 주위 기지점에 의거해야 하며, 이에 따른 경계복원측량을 하는 것마저 불가능하다면 기초측량에 의해 해당 토지 인근의 도근점을 찾아내어 이를 기준으로 측량을 하여야 합니다(울산지방법원 2022. 8. 25. 선고 2022나12039 판결 부당이득금반환).

다. 토지경계확정의 소

토지경계확정의 소는 인접한 토지의 경계가 사실상 불분명하여 다툼이 있는 경우에 재판에 의하여 그 경계를 확정하여 줄 것을 구하는 소송입니다. 토지경계확정의 소는 토지소유권의 범위의 확인을 목적으로 하는 소와는 달리, 인접한 토지의 경계가 불분명하여 그 소유자들 사이에 다툼이 있다는 것만으로 권리보호의 필요가 인정됩니다.

인접 토지의 어느 쪽이 여러 사람의 공유에 속하는 경우 그 경계의 확정을 구하는 소송은 관련된 공유자 전원이 공동하여서만 제소하고 상대방도 관련된 공유자 전원이 공동으로서만 제소될 것을 요건으로 하는 고유필수적 공동소송입니다(대법원 2001. 6. 26. 선고 2000다24207 판결 경계확정).

4. 포털 인터넷 지도의 토지경계 표시의 법적 효력

가. 포털 인터넷 지도의 정확성 문제

포털 인터넷 지도는 다양한 출처의 공간정보를 통합하여 제공하는 서비스이지만, 그 정확성에는 한계가 있습니다. 특히 토지경계와 관련해서는 다음과 같은 문제점이 있습니다:

- 지적불부합 문제: 지적도상의 경계와 현실의 경계가 연속적으로 일치하지 않는 지적불부합지의 경우, 포털 인터넷 지도는 이러한 불일치를 정확히 반영하지 못할 수 있습니다(제주지방법원 2021. 1. 19. 선고 2019나16147(본소),2019나16154(반소) 판결 토지인도).

- 측량방법의 차이: 포털 인터넷 지도는 최신의 측량기술을 사용하여 제작되는 반면, 법적 경계는 등록 당시의 측량방법에 따라 결정됩니다. 이러한 측량방법의 차이로 인해 포털 지도상의 경계와 법적 경계 사이에 불일치가 발생할 수 있습니다(울산지방법원 2022. 8. 25. 선고 2021나12049 판결 부당이득금반환).

나. 법적 분쟁에서의 포털 인터넷 지도의 증거가치

포털 인터넷 지도는 토지경계 관련 법적 분쟁에서 참고자료로는 활용될 수 있으나, 결정적인 증거로 인정받기는 어렵습니다. 법원은 토지경계 분쟁에서 다음과 같은 자료를 우선적으로 고려합니다:

- 지적공부(지적도, 임야도, 경계점좌표등록부 등)

- 경계복원측량 결과

- 지적재조사에 따른 경계결정 자료

포털 인터넷 지도는 이러한 공적 자료에 비해 법적 증거력이 낮으며, 특히 지적현황측량은 공부상 경계가 명확하게 특정되는 것을 전제로 실제 건물이 경계를 침범하는지 여부를 조사하는 것으로, 지적불부합지에 해당하여 공부상 경계가 명확하게 특정되었다고 단정할 수 없는 경우에는 지적현황측량만으로 경계 침범여부를 판단하기 어렵습니다(울산지방법원 2022. 8. 25. 선고 2021나12032 판결 부당이득금반환).

5. 지적불부합지와 포털 인터넷 지도의 한계

가. 지적불부합지의 개념과 발생원인

지적불부합지란 지적도상의 경계와 현실의 경계가 연속적으로 일치하지 않는 토지를 말합니다. 이와 같은 지적불부합은 지적 복구의 부정확에서 발생할 수도 있지만 최초 지적도 작성과정의 오류에서 기인할 수도 있습니다(울산지방법원 2022. 8. 25. 선고 2022나12039 판결 부당이득금반환).

지적불부합지의 경우, 공부상 경계가 명확하게 특정되었다고 단정할 수 없으므로, 포털 인터넷 지도에 표시된 경계를 토대로 경계 침범 여부를 판단하기는 어렵습니다.

나. 지적재조사사업과 경계 확정

지적불부합 문제를 해결하기 위해 정부는 「지적재조사에 관한 특별법」에 따라 지적재조사사업을 실시하고 있습니다. 지적재조사법 제14조 제1항에 따르면, 지적소관청은 지상경계에 대하여 다툼이 없는 경우 토지소유자가 점유하는 토지의 현실경계(제1호), 지상경계에 대하여 다툼이 있는 경우 등록할 때의 측량기록을 조사한 경계(제2호), 지방관습에 의한 경계(제3호)의 순위로 지적재조사를 위한 경계를 설정하여야 합니다(의정부지방법원 2021. 4. 20. 선고 2020구합11133 판결 토지경계결정취소).

지적재조사측량, 지적확정예정조서의 작성 및 경계 결정위원회의 의결은 해당토지의 경계결정 이전에 반드시 거쳐야 하는 절차로, 이러한 법적 절차를 거쳐 확정된 경계만이 법적 효력을 갖습니다(대구지방법원 2021. 4. 21. 선고 2020구합24655 판결 지적재조사경계확정처분취소청구).

6. 토지경계 분쟁 해결을 위한 전문가의 역할

가. 지적기술사의 역할과 중요성

지적기술사는 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제39조에 따른 측량기술자 중 하나로, "지적측량기술의 개발 및 지적관리개선 등의 기호기 및 연구에 종사하는 자"를 말합니다.

지적기술사는 국가기술자격법에 따른 자격을 취득한 전문가로서, 공간정보의 정확성을 확보하는 데 중요한 역할을 합니다. 특히 지적측량, 지형공간정보, 지도 제작 등의 분야에서 전문적인 지식과 기술을 바탕으로 정확한 공간정보를 제공하는 데 기여합니다(공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제39조).

기술사 자격은 고도의 능력과 자질이 요구되고, 이에 따라 응시자격이 엄격히 제한됩니다(헌법재판소 2012. 4. 24. 선고 2010헌마649 결정 외국기술사의국내기술사필기시험면제거부위헌확인).

나. 이준승 변호사의 전문성과 도움이 필요한 이유

이준승 변호사는 부동산 및 민사법 전문 변호사로서, 지적기술사 자격을 함께 보유하고 있어 토지경계 분쟁 해결에 있어 다음과 같은 이유로 도움이 필요합니다

- 법률적·기술적 전문성의 결합: 이준승 변호사는 법률 전문가로서의 지식과 지적기술사로서의 기술적 전문성을 모두 갖추고 있어, 포털 인터넷 지도와 실제 토지경계 사이의 불일치 문제를 종합적으로 분석하고 해결할 수 있습니다.

- 지적불부합 문제 해결 능력: 지적불부합지에서 발생하는 경계 분쟁은 단순한 법률 지식만으로는 해결하기 어렵습니다. 이준승 변호사는 지적기술사로서 지적불부합의 원인을 정확히 파악하고, 법적으로 유효한 해결책을 제시할 수 있습니다.

- 경계복원측량의 적정성 판단: 포털 인터넷 지도와 실제 경계 사이의 불일치가 발생한 경우, 이준승 변호사는 경계복원측량의 적정성을 전문적으로 판단하고, 필요한 경우 추가적인 측량이나 법적 절차를 제안할 수 있습니다.

- 지적재조사 관련 법적 조언: 지적재조사사업이 진행 중인 지역에서는 경계 설정에 관한 법적 절차와 기준이 복잡합니다. 이준승 변호사는 지적재조사법에 대한 전문 지식을 바탕으로 토지소유자의 권리를 보호하기 위한 최적의 법적 조언을 제공할 수 있습니다.

- 경계확정소송 대응: 토지경계 분쟁이 소송으로 이어질 경우, 이준승 변호사는 부동산 전문 변호사로서의 소송 경험과 지적기술사로서의 전문 지식을 활용하여 효과적인 소송 전략을 수립하고 실행할 수 있습니다.

7. 결론

포털 인터넷 지도는 일상생활에서 위치 정보를 확인하는 데 유용한 도구이지만, 토지경계의 법적 기준으로 사용하기에는 한계가 있습니다. 법적으로 유효한 토지경계는 지적공부에 등록된 경계이며, 특별한 사정이 없는 한 이 등록으로써 특정됩니다.

토지경계 분쟁이 발생한 경우, 포털 인터넷 지도보다는 공적 지적측량을 통해 경계를 확인하는 것이 필요하며, 지적불부합지의 경우에는 지적재조사사업을 통한 경계 확정이 필요할 수 있습니다.

이러한 복잡한 토지경계 문제를 해결하기 위해서는 법률적 지식과 기술적 전문성을 모두 갖춘 전문가의 도움이 필수적입니다.

지적기술사 자격을 보유한 부동산 및 민사법 전문 이준승 변호사는 포털 인터넷 지도와 실제 토지경계 사이의 불일치로 인한 분쟁을 효과적으로 해결할 수 있는 최적의 전문가입니다.