전세사기 당했을 때 보증금 지킬 수 있는 방법은? 

안녕하세요. 제이엘파트너스 부동산전문변호사 임영호입니다.

“몇 년 동안 모은 전세보증금이 하루아침에 사라졌다”는 말은 전세사기 피해자들이 가장 많이 토로하는 심정입니다.

집을 구할 때는 중개사의 말과 등기부 확인만 믿고 계약을 진행했지만, 계약 만료 무렵 집주인과 연락이 끊기고 뒤늦게 사기였음을 알게 되는 경우가 많습니다. 이때 피해자들은 극심한 불안과 분노를 겪지만, 무엇보다 중요한 것은 감정적 대응이 아니라 정확한 법적 절차를 밟는 것입니다.

전세사기 피해가 발생하면 가장 먼저 고려할 수 있는 것은 형사고소입니다. 형법 제347조의 사기죄는 기망행위를 통해 재산상 이익을 편취한 경우 성립하며, 전세사기의 경우 명의 도용, 허위 계약, 이중계약, 과도한 근저당 설정 등이 대표적 유형입니다.

편취 금액이 5억 원 이상일 경우 특정경제범죄가중처벌법 적용도 검토되어, 최소 3년 이상의 중형으로 이어질 수 있습니다. 다만 형사고소의 목적은 가해자 처벌이지 피해금 회수는 별개 문제라는 점을 반드시 인식해야 합니다. 실제로 집주인이 실형을 선고받더라도 피해자가 곧바로 보증금을 돌려받는 것은 아닙니다.

따라서 실질적인 회수를 위해서는 민사소송을 병행해야 합니다. 보증금 반환청구 소송은 임대차계약서, 보증금 송금 내역, 전입신고와 확정일자 자료를 기본 증거로 제출하며, 여기에 부동산 등기부, 중개사와의 문자, 가해자의 허위 진술 등 기망 정황을 입증할 수 있는 자료를 추가해야 유리합니다.

법원은 계약 체결 과정에서의 사기 여부, 피해자의 권리 보전 노력 등을 종합적으로 고려하기 때문에 증거 수집 단계에서부터 변호사와 전략을 세우는 것이 중요합니다.

민사소송과 더불어 반드시 고려해야 할 것이 보전처분입니다. 대표적으로 가압류, 채권가압류, 점유이전금지가처분이 있으며, 이는 가해자의 부동산·예금·차량 등 자산이 판결 전 임의로 처분되는 것을 막는 장치입니다. 전세사기의 경우 피고가 명의를 변경하거나 재산을 은닉하는 경우가 많아, 보전처분을 제때 하지 않으면 소송에서 승소해도 실제 보증금을 회수하지 못하는 상황이 생깁니다.

또 하나 중요한 조치는 계약 해지 통지입니다. 피해자가 아무런 의사표시를 하지 않으면 계약이 존속 중으로 간주되어 청구 자체가 성립하지 않을 수 있습니다. 따라서 계약 해지와 보증금 반환 요구를 내용증명으로 명확히 통지해야 합니다. 내용증명은 단순한 통보를 넘어 추후 소송에서 증거로 활용되며, 동시에 소멸시효를 중단시키는 효과도 있기 때문에 반드시 활용해야 합니다.

이미 해당 주택이 경매에 넘어간 상황이라면, 배당 순위 확인이 핵심입니다. 확정일자와 전입신고 기준으로 선순위 임차인인지, 후순위 임차인인지가 갈리며, 선순위라면 낙찰자로부터 보증금을 우선 변제받을 수 있습니다. 반면 후순위라면 배당을 받지 못할 위험이 큽니다.

이때는 배당표를 열람해 자신의 지위를 확인하고, 최우선변제금 제도를 검토해야 합니다. 소액 임차인의 경우 법정 요건을 충족하면 보증금 일정액을 최우선으로 변제받을 수 있습니다. 경우에 따라 경매에 직접 참여해 낙찰을 받아 권리를 지키는 자구책도 검토해야 합니다.

전세사기 사건은 단순히 형사 절차로 끝나는 문제가 아닙니다. 형사고소, 민사소송, 보전처분, 경매 대응이 모두 결합된 종합 대응 전략이 필요합니다. 형사고소만으로는 피해금 회수가 보장되지 않으며, 민사 절차와 집행 보전조치가 병행되어야만 보증금을 돌려받을 가능성이 생깁니다. 또한 사건마다 권리관계와 순위, 자산 현황이 다르기 때문에 일반적인 인터넷 정보만으로 대응하기에는 한계가 있습니다.

결국 전세사기는 단순한 재산 문제가 아니라 주거 상실, 경제적 파탄, 장기간의 분쟁으로 이어질 수 있는 심각한 사안입니다. 초기부터 부동산과 형사 사건 모두 경험이 있는 변호사의 도움을 받아 대응 전략을 세운다면, 피해 회복 가능성을 높이고 불필요한 시간·비용 손실을 줄일 수 있습니다. 혼자 고민하다 대응 시기를 놓치면 보증금 회수가 더 어려워지므로, 조기에 전문가의 도움을 받는 것이 최선의 방법입니다.