권리금 회수기회 방해와 임대인의 책임 

1. 권리금의 정의와 법적 근거

권리금은 상가건물 임대차에서 중요한 경제적 가치를 지니는 요소로, 상가건물 임대차보호법(이하 '상가임대차법')에서 명확히 정의하고 있습니다.

권리금이란 "임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가"를 말합니다. 권리금 계약은 "신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약"을 의미합니다.

2. 권리금 회수기회 보호의 법적 근거

상가임대차법은 임차인의 권리금 회수기회를 보호하기 위한 규정을 두고 있습니다. 이에 따르면 "임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다."라고 정하고 있습니다.

3. 권리금 회수기회 방해 행위의 유형

상가임대차법에서는 임대인의 권리금 회수기회 방해 행위를 다음과 같이 규정하고 있습니다:

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

3. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

특히 주목할 점은, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우에는 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인이 위와 같은 손해배상책임을 부담할 수 있다는 것입니다.

4. 권리금 회수기회 방해에 대한 법적 효과

임대인이 권리금 회수기회를 방해한 경우, 상가임대차법에 따라 그로 인해 임차인에게 발생한 손해를 배상할 책임이 있습니다. 이 경우 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다.

한편, 손해배상액에 대한 지연손해금도 청구할 수 있는데, 임대인의 손해배상채무는 임대차가 종료한 날에 이행기가 도래하므로 그 다음날부터 법정이자율을 적용한 지연손해금을 청구할 수 있습니다.

5. 권리금 회수기회 방해에 대한 대응 방안

상가건물임대차분쟁조정위원회는 권리금에 관한 분쟁을 심의·조정할 수 있으므로, 위 위원회에 분쟁조정을 신청하거나, 그러한 절차 없이 바로 임대인의 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상을 청구하는 소송을 제기할 수 있습니다.

6. 결론

권리금 회수기회 보호는 상가임대차법에서 임차인의 경제적 이익을 보호하기 위한 중요한 제도입니다. 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절하는 등의 방해 행위를 한 경우, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.

권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 기준으로 하며, 법원은 공평의 원칙에 따라 손해배상책임을 제한할 수도 있습니다. 임차인은 권리금 회수기회를 보호받기 위해 임대차 종료 전에 신규임차인을 주선하고, 임대인의 방해 행위가 있는 경우 적절한 법적 대응을 취하는 것이 중요합니다.