임대인의 '권리금 회수기회 방해’, 손해배상 받은 사례 

상가 임대차 관계에서 임차인이 형성한 영업적 가치인 권리금은 법적으로 보호받아야 할 중요한 재산권입니다. 그러나 일부 임대인들은 우월적 지위를 이용하여 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하고 부당한 이익을 편취하기도 합니다.

최근 임대인이 신규임차인으로부터 받기로 한 권리금 총액을 속이고 그 차액을 가로챈 사건에서, 임차인을 대리하여 상가건물 임대차보호법상 권리금 회수기회 방해를 인정받아 상당 금액의 손해배상을 인용하는 일부 승소 판결을 이끌어 냈습니다.

1. 사실관계 요지

원고(임차인)는 피고들(임대인) 소유의 상가에서 상당한 기간 동안 약국을 운영해왔습니다. 최초 임대차계약 시, 신축 상가였기에 별도의 권리금 지급은 없었으나, '추후 새로운 임차인에게서 받는 권리금은 임대인과 임차인이 각자 갖는다'는 특약을 체결했습니다.

이후 원고는 건강상의 이유로 약국 운영을 중단하기로 하고, 임대차계약 종료 전 새로운 임차인을 주선하여 권리금을 회수하고자 했습니다. 그러나 피고들은 원고가 주선한 신규임차인과의 계약 체결을 정당한 사유 없이 거절하고, 자신들이 직접 찾은 신규임차인과 계약할 것을 종용했습니다.

결국 원고는 피고들이 주선한 신규임차인과 일정한 권리금에 권리양수도계약을 체결할 수밖에 없었습니다. 하지만 나중에 확인한 결과, 피고들은 신규임차인으로부터 상당한 금액의 권리금을 받기로 별도로 약정하고, 원고에게 지급된 권리금을 제외한 차액을 자신들이 직접 수령한 사실이 드러났습니다. 이에 원고는 피고들을 상대로 권리금 차액 상당의 손해배상을 청구하는 소송을 제기하였습니다.

2. 주요 쟁점

본 사건의 핵심 쟁점은 두 가지였습니다.

첫째, 피고들이 원고가 주선한 신규임차인과의 계약을 거절하고, 자신들이 직접 구한 신규임차인으로부터 권리금 차액을 수령한 행위가 상가임대차법 제10조의4 제1항에서 금지하는 '권리금 회수기회 방해 행위'에 해당하는지 여부였습니다.

둘째, 최초 임대차계약서에 명시된 '권리금 분배' 특약과 이후 원고가 일정한 권리금만 받기로 합의한 합의서의 효력이 인정될 수 있는지였습니다. 만약 이 합의들이 유효하다면 피고들의 행위는 정당화될 수 있었기 때문입니다.

3. 당사자 주장 요지

가. 권리금 회수기회 방해

원고는 약국 전문 중개인을 통해 신규임차인을 구해 피고들에게 주선하였으나, 피고들이 정당한 사유 없이 계약 체결을 거절했습니다. 이후 피고들은 자신들이 구한 신규임차인과 계약하도록 강요하며 총 권리금 액수를 속였고, 이는 명백한 권리금 회수기회 방해 행위(상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호) 및 기망에 의한 불법행위에 해당한다고 주장했습니다.

나. 권리금 분배 특약 및 합의서의 무효

최초 계약 시 '권리금 분배' 특약은 약국 영업 활성화를 위한 '병의원 유치 비용 공동 부담'을 전제로 한 것이었습니다. 그러나 약사인 원고가 병의원 유치에 비용을 부담하는 것은 약사법 및 의료법이 금지하는 행위이므로, 해당 조항은 강행규정 위반으로 무효라고 주장했습니다. 또한, 일정한 권리금만 받기로 한 합의 역시 피고들의 협박과 강압에 의해 체결된 것이므로 효력이 없다고 강조했습니다.

4. 결론: 권리금 회수기회 방해 인정 및 손해배상 인용

재판부는 원고의 주장을 상당 부분 받아들였습니다.

법원은 피고들이 원고가 주선하려던 신규임차인과의 계약을 거절하고, 자신들이 직접 신규임차인을 구해 권리금 총액을 숨긴 채 그 차액을 편취한 행위는 상가임대차법의 입법 취지를 정면으로 위반하는 행위로서 권리금 회수기회를 방해한 것으로 판단했습니다.

특히, 임대인이 형식적으로나마 기존 임차인에게 권리금 일부를 지급하게 했더라도, 실질적으로는 임대인이 신규임차인으로부터 직접 권리금을 받아 이익을 취하려는 목적이었다면 이는 정당한 사유 없이 임차인의 권리금 회수를 방해한 것에 해당한다고 보았습니다.

결론적으로 법원은 피고들의 권리금 회수기회 방해 행위를 명확히 인정하고, 원고가 입은 손해에 대해 상당 금액의 배상을 받을 수 있도록 판결하였습니다. 이는 임대인의 부당한 권리금 편취 행위에 경종을 울리고 임차인의 재산권을 두텁게 보호했다는 점에서 의미가 큰 판결이라 할 수 있습니다.