계약 연장, ‘갱신요구권’일까 ‘묵시적 갱신’일까?

이리나 변호사

“계약은 연장됐어요”… 그런데 어떻게?

상가 임대차계약이 만료되었는데도 임차인이 계속 장사를 하고 있다면,
계약이 연장된 것처럼 보입니다.

하지만 이 연장이 임차인의 ‘계약갱신요구권’ 행사에 따른 것인지,
아니면 ‘묵시적 갱신’에 해당하는지에 따라
임차인의 법적 지위와 보호 수준은 완전히 달라집니다.

「상가건물 임대차보호법」 제10조 제4항
계약이 종료된 후에도 임차인이 계속 점유하고 있고,
임대인이 ‘반대 의사 표시’를 하지 않으면,
기존 계약과 동일한 조건으로 계약이 1년간 갱신된 것으로 봅니다.

변호사가 짚는 핵심 포인트

계약갱신요구권은 반드시 ‘행사’해야 발생하는 권리입니다.
→ 계약 종료 전 6개월~1개월 전 사이
→ 문자, 이메일, 내용증명 등 입증 가능한 방식으로 의사표시를 해야 합니다.
묵시적 갱신은 법적 보호가 약한 상태입니다.
→ 계약이 ‘연장된 것처럼 보이지만’,

B씨는 계약 종료 후에도 계속 매장을 운영했고,
임대인도 별다른 말을 하지 않았습니다.

하지만 만료시점에 임대인은 내용증명으로
“비워달라”고 통보했고,
B씨는 “계약이 연장된 줄 알았는데요?”라며 반발했습니다.

→ 법원은 묵시적 갱신에 해당하므로 해지 통보가 유효하다고 판단했습니다.
→ 갱신요구권을 행사한 명확한 증거가 없었기 때문입니다.

계약갱신요구권은 임차인의 생존권과 직결되는 권리입니다
→ 정해진 기간 내에,
→ 명확하게,
→ 입증 가능한 방식으로 행사해야 합니다.

“그냥 계속 장사했으니 계약도 당연히 연장됐다”는 착각은
→ 소중한 영업권을 잃게 만드는 위험한 믿음입니다.

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이리나 변호사는
실제 임대차 분쟁을 다수 처리한 경험을 바탕으로
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