[임차인닷컴] 상가 권리금 대법원 중요 판례 함께 살펴보기 

안녕하세요.

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세입자를 위한 변호사 제이씨엘파트너스 임차인닷컴입니다. 저희 임차인닷컴은 다수의 상가임대차 분쟁을 성공적으로 수행한 경험과 노하우를 보유하고 있습니다.

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최근 저희 사무실에 '상가 권리금'에 대한 상담이 급증하고 있는데요. 상가 권리금은 상가 세입자의 중요 사항이기 때문에 임대차 계약이 종료될 때 반드시 회수되어야 할 필요가 있습니다.

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상가임대차보호법이 임차인의 권리금 회수 기회를 보장해주고 있기는 하지만, 상가 권리금을 회수하기 위해서 세입자는 임대인을 설득, 압박하는 절차를 진행해야 합니다.

만약 신규 임차인 주선행위 단계에서 임대인이 신규 임차인과 임대차 계약 체결을 거절한다면, 임차인은 임대인을 상대로 손해배상청구소송을 진행해야 합니다.

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상가임대차보호법은 임대인에게 상가 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하지 말아야 함을 명시적으로 규정하고 있습니다. 만약 임대인이 부당하게 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하면 임대인은 임차인을 상대로 손해배상책임을 부담하게 됩니다.

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상가 권리금 소송이 진행되면 임대인과 임차인 모두 절박한 사정으로 소송절차를 진행하게 됩니다. 이 때문에 소송 절차에서 매우 치열한 공방이 오고가는데요.

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1심 절차에서 한 쪽이 승소했다고 하더라도 판결 결과를 받아들이지 못해 불복하는 경우가 많고, 이러한 사건이 3심(대법원)까지 가는 경우도 매우 많습니다. 이 때문에 상가 권리금과 관련된 대법원 판례가 많이 축적된 상황입니다.

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상가임대차보호법에 권리금에 관한 조문이 신설된지 이제 꽤 많은 시간이 흘렀고, 관련 대법원 판례가 꽤나 많이 쌓여있는 상황인 것입니다. 상가 권리금 소송을 준비하시는 분들은 중요 대법원 판례의 내용을 어느정도 숙지해두실 필요가 있습니다.

알아두면 좋은 상가 권리금 회수와 관련된 대법원 중요 판례

아래에서는 상가 권리금과 관련된 대법원 중요 판례 몇개를 소개해드리도록 하겠습니다.

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※ 중요 판례1 - 임대인이 명시적으로 주선행위에 응하지 않을 것을 거부한 경우, 신규 임차인이 주선행위를 할 필요가 없다는 판례 (대법원 2022다202498)

상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의3, 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지 등을 종합하면, 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규 임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였음에도 임대인이 상가임대차법 제10조의4 제1항에서 정한 기간에 이러한 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 등 위 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해한 때에는 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상할 책임이 있다. 특히, 임대차계약이 종료될 무렵 신규 임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적 사정 등을 종합적으로 살펴볼 때, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우에는 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 위와 같은 손해배상책임을 진다.

※ 중요 판례2 - 상가 임차인이 3기분 이상의 차임 연체를 한 경우 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다는 판례 (대법원 2020다263635 판결)

차임연체액이 임대차기간 중 3기 차임액에 이르렀다가 임차인이 계약갱신을 요구할 당시 그에 이르지 않게 된 경우 임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 없다고 한다면, 임대인으로 하여금 신뢰를 잃은 임차인과 계약관계에서 벗어날 수 없게 하고 차임지급의무를 성실히 이행하지 않은 임차인을 보호하게 되어 형평에 반하고 구 상가임대차법 제10조 제1항 제1호를 둔 입법 목적을 실현하기 어렵다.

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이러한 규정의 문언, 내용, 체계와 입법 취지 등에 비추어 보면, 임차인이 임대차기간 중 3기 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있다면 임차인이 계약갱신을 요구할 당시 차임연체액이 3기 차임액에 이르지 않게 되었다고 하더라도 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 그에 따라 권리금 회수기회 보호의무도 부담하지 않는다고 보아야 한다.

※ 중요 판례3 - 임차인의 계약갱신청구권 행사기간이 종료된 경우에도 임대인이 권리금 회수 기회 보호 의무를 부담한다는 판례 (대법원 2017다225312 판결)

구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 구 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보아야 한다.

※ 중요 판례4 - 임차건물을 영리목적으로 사용하지 않은 경우 손해배상책임을 부담하지 않는다는 상가임대차보호법 조항의 구체적인 의미에 관한 판례 (대법원 2021다272346 판결)

상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호에서 정하는 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 말하고, 위 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 하기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다. 이때 종전 소유자인 임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 영리목적으로 사용하지 아니한 기간이 1년 6개월에 미치지 못하는 사이에 상가건물의 소유권이 변동되었더라도, 임대인이 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않는 상태가 새로운 소유자의 소유기간에도 계속하여 그대로 유지될 것을 전제로 처분하고, 실제 새로운 소유자가 그 기간 중에 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않으며, 임대인과 새로운 소유자의 비영리 사용기간을 합쳐서 1년 6개월 이상이 되는 경우라면, 임대인에게 임차인의 권리금을 가로챌 의도가 있었다고 보기 어려우므로, 그러한 임대인에 대하여는 위 조항에 의한 정당한 사유를 인정할 수 있다.

복잡하고 까다로운 상가 권리금 분쟁, 세입자를 위한 변호사 임차인닷컴의 도움을 받으세요!

상가 권리금 소송은 기본적으로 임차인이 입증책임을 부담하는 소송입니다. 상가 권리금 소송에서 승소하기 위해서는 관련 판례 법리에 대한 명확한 이해가 필요합니다.

상가 권리금 회수 기회 보장에 관한 법률 조항이 상가임대차보호법에 신설되기는 하였지만, 여러가지 빈틈이 많아 임대인이 악용하기 쉽다는 지적이 있습니다.

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실제로 상가 권리금 소송을 진행하다보면 임대인이 이러한 측면을 악용해 어떻게든 손해배상책임을 부담하지 않으려고 하는 경우를 많이 목격하게 됩니다.

상가 권리금 소송은 주선행위 단계에서부터 철저한 준비가 선행되어야 권리금 회수에 성공할 수 있습니다. 특히나 악질적인 임대인을 상대하는 경우라면 더욱 철저한 준비가 필요합니다. 임대차법에 정통한 전문 변호사의 도움이 필요한 이유가 바로 여기에 있습니다.

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세입자를 위한 변호사 제이씨엘파트너스 임차인닷컴은 오랜기간동안 상가 세입자들의 권리보호를 위해 앞장 서 왔습니다. 권리금 회수 등 상가임대차보호법과 관련된 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들은 제이씨엘파트너스 임차인닷컴에 도움을 요청하시기 바랍니다.