임차권등기명령, 보증금 1억 4,000만원 보호한 사례 

안녕하세요. YH 법률사무소, ‘부동산 전문 김영호 변호사’입니다.

임차권등기명령, ‘보증금 1억 4,000만원’ 보호

*의뢰인의 개인정보보호를 위해 각색되었음을 알려드립니다.

<< 사실관계 >>

의뢰인의 경우 서울의 한 다세대주택에 전입하여 보증금 1억 4천만 원으로 임대차계약을 체결하고 거주하고 계셨습니다.

계약 기간은 만료가 임박한 상태였고, 의뢰인은 이미 새로운 주거지를 마련하여 이사를 준비하고 있었는데요.

그러나 임대인은 보증금을 바로 반환해주지 못할 가능성을 암시했고, 보증금 반환 시점에 대한 명확한 입장을 밝히지 않은 채 시간을 끌고 있었습니다.

그래서 의뢰인은 자칫 주택을 명도한 후 우선변제권마저 상실할 우려가 있어, 곧바로 임차권등기명령 신청을 결정하게 되셨습니다.

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<< 부동산전문변호사의 조력 및 결과 >>

해당 사건에서 중점적으로 검토되어야 했던 부분은 다음과 같았습니다.

• 주민등록 전입 및 실제 거주 여부

• 임차인의 계약자 명의 변경 후 신청 자격 인정 여부

• 계약 해지 이후 보증금 반환이 어려울 가능성

• 임대차계약서상 임차인의 실질적인 지위가 명확한지

의뢰인은 당초 공동거주자였던 가족 명의로 계약을 체결하였으나, 계약 종료를 앞두고 임대인의 동의 하에 계약자 명의를 자신으로 변경하였습니다.

이후 명확한 신청 자격을 확보한 상태에서 임차권등기명령 신청을 법원에 정식 접수하게 되었습니다.

그리고 본 변호사는 다음과 같은 자료를 법원에 신속하게 제출하였는데요.

• 임대차계약서 사본 및 계약자 변경에 대한 합의 내역

• 주민등록초본을 통해 전입일자 및 실거주 사실 입증

• 보증금이 지급되었음을 증명할 수 있는 통장 거래내역

• 전기, 수도, 가스 납부 내역 등 실제 생활 정황 자료

• 계약 종료일 이후 반환 기한을 명확히 제시하지 않은 점

위와 같이 신청인은 임차인으로서 실질적 지위를 갖고 있으며, 계약 해지 후에도 보증금 반환을 받지 못할 가능성이 크다는 점을 법적으로 설득력 있게 구성하였고, 이를 통해 대비책을 마련하였습니다.

이러한 노력 결과 재판부는 주택에 대해 임차권등기명령을 인용하였고, 임차보증금 금액, 주민등록 전입일, 계약일자, 점유 부분 등에 대한 정보가 등기부상 명시되어, 추후 강제집행이나 경매 절차에서도 신청인의 권리가 보장받을 수 있게 되었습니다.

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임차권등기명령이란?

「주택임대차보호법」 제3조의3에 따라, 임차인이 주택을 비워주고 나간 이후에도 우선변제권을 유지할 수 있도록 하는 제도입니다.

원래는 전입신고 + 확정일자 + 점유를 유지해야 우선변제권이 성립되지만, 이사를 하게 되면 점유 요건이 사라지는데요.

여기서 법원이 명령을 통해 ‘임차권 등기’를 인정해주면, 점유를 상실하더라도 동일한 법적 보호를 유지할 수 있습니다.

정리하자면, “나는 이 집에 살고 있진 않지만, 여전히 이 집에 대한 보증금 권리가 있다”는 내용을 등기부등본에 표시해두는 것입니다.

어떤 상황에서 신청해야 하나요?

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다음과 같은 경우에 임차권등기명령을 적극적으로 검토하셔야 합니다.

• 임대인이 연락을 끊거나, 보증금을 반환할 의사를 보이지 않는 경우

• 임대인의 재산 상태가 불안정해 보증금 반환이 지연될 가능성이 높은 경우

• 계약 종료 후 이사할 예정인데, 보증금을 아직 받지 못한 경우

• 다른 임차인보다 빠르게 우선변제권을 확보해 두고 싶은 경우

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여기서 이사를 나가기 전에 등기명령을 신청하지 않으면, 향후 우선변제권이 소멸될 수 있어 피해가 클 수 있습니다.

반드시 퇴거 전에 신청하거나, 적어도 등기 완료 전까지 주택을 점유하고 있는 상태여야 합니다.

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임차권등기명령, 신청요건 및 준비서류

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주택임차권등기명령을 신청하려면 다음과 같은 요건을 충족해야 합니다.

• 주택을 명도(퇴거)할 예정이거나 이미 명도한 상태일 것

• 주택에 대한 임대차계약이 존재할 것

• 임차인이 해당 주택에 전입신고 및 확정일자를 받아두었을 것

• 임대차 계약이 종료되었거나 해지되었을 것

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또한, 준비해야 하는 서류는 다음과 같은데요.

• 전입신고 확인 가능한 주민등록초본

• 확정일자 부여 내역

• 계약 해지 또는 종료일자 관련 자료

• 보증금 미지급 정황을 입증할 자료 (문자, 통화기록 등)

• 임대차계약서 사본

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임차권등기명령은 계약 종료 후 퇴거를 앞둔 임차인이 보증금을 끝까지 보호받기 위한 핵심 절차입니다.

이때 임대인의 자금 사정이 불확실하거나, 연락이 두절되었을 때 임차인이 법적으로 보호받을 수 있는 거의 유일한 수단이 될 수 있습니다.

퇴거 후 우선변제권을 잃지 않으려면, 반드시 ‘임차권등기명령’ 신청을 고려하셔야 하며, 가능하면 전문가의 조력을 통해 철저히 검토하시기를 권유드립니다.

보증금은 임차인의 생존 기반이며, 보호받아야 할 권리입니다.

떠나기 전에 반드시, 등기부터 시작하십시오.