[건설회사 필독] 유보금 설정, 하도급법 위반인지 확인하세요. 

공사대금 일부를 준공 후 하자보수 기간 종료일까지 유보하자는데, 괜찮은 걸까요?

안녕하세요, 건설 유보금 관련 고민 중이신 분이라면, 잠시만 집중해주시기 바랍니다.

1. 건설사 A회사의 고민

철근콘크리트 공사 수주에 성공한 중소 건설사 A 회사는 원청으로부터 공사계약서를 받았습니다.

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그런데 계약서 특수조건에 "계약금액의 70%는 공사중에 지급하며, 30%는 공사 준공 후 하자보수 기간 종료 시에 지급키로 한다”라는 유보금 조항이 있었습니다. 원청에 문의해보니, 해외에서도 이루어지는 관행이고 준공 이후 하자 보수가 잘 안되는 경우가 있어서 유보금 설정이 필수라고 합니다. A회사는 고민에 빠졌습니다.

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이런 유보금 설정, 과연 정당한 관행일까요? 아니면 하도급법 위반의 소지가 있는 부당특약일까요?

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최근 공정위에서 불합리한 유보금 관행을 근절하고자 부당특약 고시 및 심사지침을 개정하였는데요, 오늘은 최신 법령 개정사항을 통해 건설회사의 유보금 대처법을 알아보겠습니다.

2. 유보금이 뭔가요?

유보금은 하도급거래에서 원사업자가 계약이행·하자보수 의무 담보를 명목으로 하도급대금의 일부를 수급사업자에게 지급하지 않고 유보시켜 놓는 금액을 말합니다.

2023년 대한건설정책연구원에 따르면 전문건설기업의 44%가 유보금 설정 경험이 있고, 협의없이 구두로 통보받은 경우가 47.2%에 달했습니다.

작년 언론에서도 유보금 관행을 문제로 지적하였고(아래 기사), 공정위는 이런 유보금은 중소업체의 자금사정을 어렵게 하고, 이는 2·3차 협력사 및 현장노동자에게 연쇄 파급될 우려가 크다고 밝힌 바 있습니다.

출처: 이진한 기자, 「[단독] 중소건설사 울리는 '꼼수 유보금' 잡는다」, 『매일경제』, 2024. 3. 22. 발행

링크: https://www.mk.co.kr/news/economy/10972084

유보금 자체가 항상 불법은 아니지만, 정당한 사유 없이 기성금·준공금 지급을 유예하는 약정은 하도급법에서 금지하는 부당특약에 해당할 수 있습니다.

3. 공정위 최신 고시 및 심사지침 개정

2024년 5월 1일 공정거래위원회는 「부당특약 고시」 및 「부당특약 심사지침」 개정을 통해 유보금을 부당특약의 한 유형으로 명확히 규정하고, 그 판단기준을 명시하였습니다.

부당특약 고시 개정사항

공정위는 부당특약의 유형을 정하는 '부당특약 고시'에 아래와 같이 “정당한 사유 없이 기성금, 준공금에 대한 지급을 유예하는 등 수급사업자가 하도급대금 등을 받을 수 있는 권리를 제한하는 약정”을 포함시켰습니다.

즉, 유보금이 부당특약이 되기 위해서는

1) 기성금, 준공금에 대한 지급을 유예하는 등 수급사업자가 법 제6조, 제13조, 제15조, 제16조에 따라 하도급대금 등을 받을 수 있는 권리를 제한하는 약정에 해당해야 하고,

2) 정당한 사유가 없어야 합니다.

정당한 사유의 판단기준

심사지침은 부당특약이 되기 위한 '정당한 사유'는 "목적물 및 위탁거래의 특성, 계약이행보증‧하자보수보증 등 수급사업자의 의무이행 여부, 유보금의 규모‧비율, 거래관행 등 제반 상황을 종합적으로 고려하여 판단한다"고 구체화하였습니다.

💡 공정위의 유보금 부당특약 예시

4. 시사점 및 대응전략

수급업체의 입장에서 유의할 점은?

• 계약 단계부터 철저한 검토

  • 부당한 유보금 약정이 포함되어 있는지, 계약 이전의 현장설명서 등 자료에 유보금 설정이 포함된 채로 현정설명서가 계약서에 편입되었는지 면밀히 확인해야 합니다. 특히 공사계약서는 일반조건 외에 특수조건이 많고, 현장설명서, 시방서, 내역서 등 다양한 자료가 계약서에 편입되므로, 철저한 검토가 필요합니다.

• 유보금 조항을 요구받았다면?

  • 정당한 사유 없는 유보금 조항은, 계약 체결 이전 협상을 통해 수정하는 것이 가장 좋습니다.

  • 원청이 유보금을 강행한 결과, 수급업체의 자금사정이 악화되었다면 민사소송 등 적극적인 법적 조치를 찾아야 합니다. 참고로, 부당특약에 해당하는 경우 원사업자는 벌금, 과징금, 시정조치, 추후 입찰참가자자격 제안에 영향을 줄 수 있는 벌점부과 등 제재를 받을 수 있으므로, 공정위에 신고하는 전략도 고민해볼 필요가 있습니다.

• 2025년 10월부터는?

  • 특히, 2025년 10월 2일부터는 일부 부당특약이 무효화되는 하도급법 개정안이 시행되므로, 특히 올해 10월 이후의 계약 건에 대해서는 추후 분쟁 대비를 위해 법률자문을 선제적으로 받아두는 것이 중요합니다.

원청 입장에서 유의할 점은?

• 유보금 설정 시, 반드시 계약이행보증‧하자보수보증 등 정당한 사유의 존재와 유보금 규모‧비율의 적정성을 검토하여 유보금 설정이 부당특약이 되지 않도록 유의해야 합니다.

  • 특히 부당특약에 해당하는 경우 원사업자는 벌금, 과징금, 시정조치, 추후 입찰참가자자격 제안에 영향을 줄 수 있는 벌점부과 등 제재를 받을 수 있고, 2025년 10월 2일 이후에 체결되는 계약에서 유보금 특약이 수급사업자에게 현저하게 불공정한 경우에는 그 사법상 효력 또한 무효화되므로, 이 점도 함께 유의할 필요가 있습니다.

• 기존 계약서 양식 재점검 필요

  • 여러 건의 공사를 진행하는 원청 입장에서는 기존에 사용하던 표준계약서 양식을 반복해서 사용하는 경우가 있으므로 기존 양식에 부당한 유보금이 포함되어있는지 재점검하고, 사내 표준 계약 양식을 바꾸고, 준법교육을 진행하는 것도 방법입니다.

• 다만, 하자보수보증의무 미이행 범위 내의 유보금 조항 등 정당한 사유가 있는 유보금 설정은 가능하므로, 구체적 사안별 검토 필요

  • 예를 들어, 수급사업자가 하자보수를 명백히 불이행하고 있는 경우, 그에 상응하는 범위에서 대금 지급을 유예하는 약정은 정당한 사유가 인정 될 수 있으므로 무조건 유보금 조항을 배제하거나 두는 게 아니라, 개정법령에 맞는 검토 후 계약을 체결하는 것이 좋겠습니다.

유보금 약정은 계약서상 간단한 한 줄일 수 있지만, 그 한 줄이 법 위반과 제재처분의 단초가 될 수 있습니다. 수급업체든 원사업자든, 계약 조건 하나하나에 대한 법적 검토가 필요한 시대입니다. 건설 계약 관련 고민이 있으시다면, 하도급법에 정통한 건설전문 변호사와의 상담을 통해 법적 리스크를 예방하시기 바랍니다.