임대차 계약갱신청구권 해지 통보 3개월 언제부터 시작할까 

안녕하세요.

부동산 임대차 전문 최성민 변호사입니다.

최근 대법원에서 내려진 임차인들에게 매우 중요하고 의미있는 판결 하나가 선고되었기에, 궁금증이 많으실 임차인 분들을 위하여 오늘 판결과 그 의미에 대하여 소개해드리려고 합니다.

근래에 선고된 이 대법원 판결은 임대차 계약의 갱신청구건 행사 및 해지 통보의 기산점에 관한 것으로, 임대인과 임차인의 분쟁 중에서 가장 다툼이 큰 임대차 계약 종료 시점이 과연 언제인지에 결정적 영향을 미치는 주요 내용입니다.

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여러분은 이러한 변화가 여러분의 임대차 계약에 어떤 영향을 미칠지 궁금해 하실 겁니다. 친절한 최성민 변호사의 오늘 글이 해답이 되길 바라며 시작하겠습니다.

해지통보 기간 계산의 기산점, 대법원의 판단은

최근 대법원은 임대차 계약 갱신 후 즉시 이루어진 해지 통보에 대해 중요한 판결을 내렸습니다. 즉 대법원에서 선고한 내용을 살펴보면, 임차인은 자신이 임대차계약갱신청구권을 행사하여 갱신이 이루어진 임대차 계약에 대해서 언제든지 중간에라도 계약의 해지를 통보할 수 있으며, 이러한 통보는 통보일로부터 3개월 후에 효력이 발생합니다.

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그동안 임대인과 임차인들 사이에서 대립이 있었던 부분이 바로 해지 통보를 한 때로부터 3개월이 계산되는 것인지, 아니면 계약이 종료된 때로부터 3개월이 기산되는 것인지에 관한 궁금증이었습니다. 대부분 임대차 분쟁은 1, 2심의 하급심 판결로 사건이 종결되는 경향이 커서 이러한 궁금증이 대법원 쟁송까지 가기 어려웠는데 이번에 대법원의 입장이 명확하게 밝혀진 것입니다.

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이는 임차인이 계약 상황의 변화에 유연하게 대응할 수 있는 권리를 강화하는 결정으로, 임차인들에게 큰 영향을 미칩니다. 이 판결은 임대차 시장에 새로운 기준을 제시하며, 임차인의 권리 보호를 한층 강화한 것으로 평가할 수 있습니다.

임대차 계약 갱신의 효력

임대차 계약의 갱신은 임차인이 안정적으로 주거를 유지할 수 있도록 하는 중요한 수단입니다. 주택임대차보호법에 따라 임차인이 임대차 계약이 종료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 기간 중에 임대인에게 계약의 갱신을 요구하면, 임대인은 이를 거절할 정당한 사유가 없는 경우 당연히 임대차 계약은 갱신되는 효력이 발생합니다.

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이 과정에서 임차인은 자신이 갱신시킨 계약에 대해서도 임차인의 개인 사정 등에 따라 해지 통보를 할 수 있는 권리를 부여받으며, 이는 임차인이 더 큰 법적 보호를 받을 수 있음을 의미합니다. 이러한 법적 환경은 임차인에게 더 많은 선택권과 자율성을 부여합니다.

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해지통보의 시점과 효력은

임차인에게 주택임대차보호법이 부여한 이 갱신된 임대차 계약 관계를 종료시킬 수 있도록 한 해지 통보는 임차인 보호의 끝판 왕이라고 할만 합니다. 대법원은 이 해지 통보가 통보일로부터 3개월 후에 효력이 발생한다고 명시했습니다. 이 규정은 임차인에게 계약 상태의 변화에 따른 충분한 대응 시간을 제공합니다. 예를 들어, 임차인이 직장 이동이나 가족 상황의 변화로 인해 거주지 변경이 필요할 경우, 이러한 법적 규정은 큰 도움이 됩니다. 이는 임차인이 자신의 생활 변화에 맞춰 계약을 조정할 수 있는 법적 기반을 마련해줍니다.

이 내용은 이론만 살펴보면 다소 어려울 수 있으므로 사례를 통해 이 법리의 적용을 살펴보겠습니다. 예를 들어서, 임차인 A씨가 계약 갱신을 요구한 후, 갱신된 임대차 계약에 대해 해지 통보를 한다고 가정해보겠습니다.

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<CASE>

임대차 계약 기간 : 2022. 1. 1. - 2023. 12. 31.

갱신청구권 행사 : 2023. 10. 15.

해지 통보 : 2023. 11. 1.

이 임대차 계약이 종료되는 시점은?

임차인은 임대차 계약이 종료되기 2개월이 되는 2023. 10. 31. 이전의 시점에 갱신청구권의 행사를 하였으므로 이 임대차 계약은 일단 갱신이 이루어진 것으로 보아야 합니다. 그런데 다시 임차인이 변심하여 11. 1.에 해지 통보를 하였다고 한다면, 언제부터 3개월이 도과한 시점이 계약 종료일일까요?

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임대인의 입장에서는 최대한 날짜를 늦추어 원래 계약 만료일인 2023. 12. 31.부터 3개월을 계산하고 싶어할 것이며, 임차인의 입장은 반대로 기간을 최대한 단축하여 해지통보한 2023. 11. 1.이 시작일이라고 주장하고 싶어할 것입니다.

대법원은 여기서 임차인의 손을 들어주어 실제 해지통보를 한 날짜가 3개월 계산의 시작(기산일)이라고 판단한 것입니다. 임대차 계약 종료일은 임차인이 새로운 집을 이사갈 시점을 계산할때도 필요하므로 사소한 것 같지만 아주 중요한 판단 기준을 분명하게 제시해준 의미가 있습니다.

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그럼에도 불구하고...임대차 분쟁이 끊이질 않는 이유는

사실 이 쟁점은 크게 보아도 몇개월의 차이 밖에 나질 않을텐데 왜 대법원까지 가서야 판단이 났을까를 고민해보는 것이 더 큰 의미가 있습니다.

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요즘과 같은 부동산 전세시장 하락장에서는 임대인의 보증금 반환 자력이 부족하므로 쓸데없는 핑계나 트집잡기를 해서라도 시간을 끌어서 보증금을 임차인에게 반환하는 것을 피하고 싶은 것이 지지부진한 법적 쟁송이 끝없이 발생하는 근원적 원인입니다.

이러한 임대인의 심리를 이해하고, 시간 끄는 것이 임대인에게 더 불리하다는 것을 소촉법 지연 이자 및 특별손해청구 등을 통해 인지시키는 것이 내 소중한 보증금을 단 하루라도 더 빨리 반환받는 비결입니다.

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저는 부동산 전문 변호사 최성민으로서, 임대차 계약 갱신청구권 행사와 해지 통보 사건에 대해 깊이 있는 경험과 풍부한 성공 사례를 보유하고 있습니다. 이번 대법원 판결은 임차인과 임대인 사이의 권리와 의무에 중대한 영향을 미칩니다. 복잡한 법적 쟁점들이 얽혀 있는 이 분야에서, 저의 전문 지식과 경험이 여러분의 권리를 보호하는 데 도움이 될 것입니다. 임대차 계약과 관련하여 어떠한 법적 문제에 직면하셨든, 전문적인 조언과 지원이 필요하시다면 언제든지 제이씨엘파트너스를 찾아주세요.