[강남 부동산전문변호사] 매도인의 하자담보책임에 관하여 

안녕하세요.

제이씨엘파트너스 부동산법률연구소 최성민 변호사입니다.

저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 대한변호사협회에 공식 등록된 부동산 전문 변호사로 구성되어 있습니다.

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오늘은 실제 거래계에서 매우 빈번하게 일어나는 법적 분쟁 중의 하나인 "매도인의 하자담보책임"에 대해서 함께 알아보도록 하겠습니다.

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비싼 돈을 주고 산 부동산에 심각한 하자가 있는 경우 매수인은 매도인에 대하여 하자담보책임을 요구하게 되는데요. 하자담보책임의 요건은 매우 까다롭기 때문에 본격적인 법적 조치를 진행하기 전에 이에 대한 기본적인 법적 지식을 갖추어놓을 필요가 있습니다.

부동산 거래 중 가장 많이 행해지는 것 중의 하나가 바로 "매매 계약"인데요. 매매계약을 통해 매매 목적물의 소유권이 매도인에게서 매수인에게로 이전됩니다.

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매수인은 매도인에게 상당한 금액을 지급하고 소유권을 이전받게 되는데, 소유권 이전 이후에 알지 못했던 하자가 발견되는 경우 매도인과 매수인 사이에서 심각한 법적 분쟁이 발생하게 됩니다.

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실제로 이러한 일은 거래계에서 매우 빈번하게 일어나는데요. 수십년된 아파트의 가격이 수억원, 수십억원을 호가하다 보니 이러한 일이 발생하게 됩니다.

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소유권 이전 이후 발견된 하자가 그냥 참고 지낼만한 수준인 경우에는 매수인이 손해를 감수하는 경우도 있지만, 목적물을 사용할 수 없는 등 심각한 하자가 있는 경우에는 그렇게 할 수 없습니다. 매수인의 입장에서는 비싼돈을 주고 부동산을 구입했는데 사기를 당했다고 생각하기쉽습니다.

건물은 시간이 지남에 따라 노후화 되기 마련이고, 부동산 상승기에는 이러한 하자가 시장 가격에 반영되기가 어렵습니다. 만약 부동산에 현존하는 하자가 심각하다면 매수인은 매도인에게 "하자담보책임"이라는 것을 청구할 수 있습니다.

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매도인의 하자담보책임에 관해서는 민법 제575조와 제580조에서 규정하고 있습니다.

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위 법조문을 잘 분석해본 이후에 하자담보책임을 묻기 위한 법적 조치로 들어가야 하는 것인데요. 중요한 것은 하자담보책임을 물을 수 있는 경우가 "매수인이 하자를 알지 못한 경우"로 한정된다는 것입니다.

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하자가 존재하는 상황에서 매수인이 이를 수긍하고 거래를 했다면 해당 하자에 대한 가치가 매매가격에 반영되어 있을 것이기 때문에, 매수인이 하자를 안 경우는 하자담보책임에서 제외가 되는 것입니다.

법률용어로는 이것을 '선의'라고 하는데, 우리가 사용하는 통상적인 의미와는 많이 다릅니다. 우리가 사용하는 '선의'의 통상적인 의미는 '좋은 의도'인 반면, 법률용어로 사용하는 '선의'는 '모르고'라는 뜻입니다.

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법률용어로 설명하면 하자담보책임은 선의의 매수인만을 보호하는 제도라고 할 수 있습니다. 만약 매수인이 하자의 존재를 알지 못한 상태에서 하자를 발견했다면 매수인은 매도인에게 계약의 해제 또는 손해배상을 청구할 수 있습니다.

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매도인의 하자담보책임을 청구하기 위해서는 (1) 매매계약이 유효하게 성립할 것, (2) 매매목적물에 하자가 존재할 것, (3) 매수인이 해당 하자를 알지 못했을 것이라는 요건이 충족되어야 합니다.

위에서 말하는 "하자"라는 것은 매매 목적물이 통상적으로 갖추어야 할 상태 또는 상태에 미달하는 경우를 의미합니다. 매매 목적물의 현존 상태가 당사자 사이에 합의된 성질 또는 상태에 미달하는 경우 매수인은 매도인에게 하자담보책임을 청구할 수 있습니다.

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물질적인 하자가 존재하는 것뿐만 아니라 권리상의 장애가 있는 경우에도 '하자'로 인정되는데요. 예컨대 매매 부동산에 근저당권 등이 설정되어 있어 권리상 장애가 발생하는 경우에도 하자담보책임의 청구가 가능합니다.

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매매 목적물의 하자 여부를 판단하는 기준 시점은 "매매 계약 성립 당시"입니다. 하자담보책임을 묻는 소송에서는 하자의 존재여부와 매수인이 이를 알았는지 여부를 두고 매도인과 매수인 쌍방이 치열한 공방을 벌이게 됩니다.

주의하셔야 할 것은 매도인의 하자담보책임의 경우 민법에서 별도로 권리행사기간에 제한을 두고 있다는 점입니다.

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민법 제582조는 매도인의 하자담보책임을 묻기 위해서 매수인은 하자를 안 날로부터 6개월 이내에 권리를 행사해야 한다고 규정하고 있습니다. 법에서 규정한 기간을 준수하지 못하면 하자에 관한 판단조차 받지 못하고 그대로 패소하게 되기 때문에, 이 부분에 각별한 주의를 기울이셔야 하겠습니다.

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매도인의 하자담보책임에 관한 소송은 매우 복잡하고 어려운 편입니다. 매도인과 매수인 양측 모두 치열한 법적 공방을 벌이기 때문에 관련 분쟁은 풍부한 경험과 노하우를 보유하고 있는 부동산전문변호사의 도움을 받으시는 것이 바람직합니다.

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제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 다수의 부동산 관련 분쟁을 성공적으로 수행한 경험과 노하우를 보유하고 있습니다.

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매도인의 하자담보책임 등 부동산 관련 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들은 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소에 도움을 요청하시기 바랍니다.