건물주가 바뀌었을 때 임대차 계약은 어떻게 될까요?

심준섭 변호사

안녕하세요, 임대차 전문 법률 파트너 법무법인 심 심준섭 대표 변호사입니다.

부동산 임대차 계약 중 흔히 겪는 일이 있습니다.
바로 “건물주가 바뀌었다”는 소식입니다.

"이제 집주인이 바뀌었으니, 나가주세요"
"보증금은 전 건물주한테 받아가세요"

이런 말들을 듣게 되면 정말 당황스러우실 수 있습니다.
하지만, 법적으로는 그렇게 간단하지 않습니다.

오늘은 건물주가 변경됐을 때 임차인의 계약은 어떻게 되는지,
보증금은 누가 돌려줘야 하는지,
새로운 건물주가 계약을 무시해도 되는 건지에 대해 설명드리겠습니다.

민법상 임대차는 ‘물권이 아닌 채권’ 관계이지만,
주택임대차보호법 및 상가임대차보호법에 따라
‘대항력’과 ‘우선변제권’을 갖춘 임차인은
건물주가 바뀌어도 기존 계약 내용을 그대로 주장할 수 있습니다.

즉, 새 집주인(새 건물주)도
기존 임대차계약의 내용대로 보증금, 임대료, 계약기간을 승계하게 되는 것입니다.

새로운 소유자에게 나의 권리를 주장하기 위해서는
_두 가지 조건_을 갖추는 것이 매우 중요합니다.

이 요건을 갖추면, 새로운 건물주에게도
임대차계약을 주장할 수 있고, 보증금 반환도 요구할 수 있습니다.

만약 이 요건이 없다면,
보증금에 대한 보호를 받기 어려워질 수 있으니 꼭 확인하시기 바랍니다.

건물주가 바뀌었다고 해서 보증금을 전 건물주에게 받아야 하는 것은 아닙니다.
새로운 소유자 = 임대인의 지위를 승계한 자가 되므로,
보증금 반환 책임도 새로운 건물주에게 있습니다.

※ 단, 잔금을 치르기 전에 등기부등본을 확인하여
보증금 반환 문제가 정리되지 않았는지 확인하는 것이 중요합니다.

새로운 건물주가
"계약을 승계하지 않겠다"거나
"당장 나가라"고 통보하는 경우도 있습니다.

이 경우에는 다음과 같은 대응이 가능합니다:

불안한 상황이라면, 법무법인 심의 도움을 받아 가압류 등 선제적 조치를 준비하는 것도 좋습니다.

건물주가 바뀐다고 해서 임대차계약이 사라지거나,
보증금을 못 받는 일은 없습니다.

전입신고 + 확정일자만 잘 갖춰두셨다면,
당당하게 임차인의 권리를 주장하실 수 있습니다.

혹시 건물주 변경 이후
이사 요청, 보증금 반환 거절 등으로 불안한 상황에 놓이셨다면,
법무법인 심과 함께 하세요.

임차인의 권리를 끝까지 지켜드리겠습니다.

법무법인 심

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