임대차계약의 효력을 소급적으로 소멸시키는 임차인의 해제 

【서울중앙지방법원 2014. 6. 20. 선고 2014나13609 판결】

『3. 관련 법리

가. 임대인의 목적물 인도의무와 수선의무

살피건대, 민법 제623조는 “임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다”라고 규정하여, 임대인의 목적물 인도의무와 임대인이 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무(이하 ‘수선의무’라 한다) 두 가지를 규정하고 있다.

먼저 임대인의 목적물 인도 의무에 관하여 보건대, 비록 민법 제623조가 명문으로 규정하고 있지는 아니하나, 임대차계약이 임대인이 임차인에게 목적물을 사용·수익하게 하고, 임차인이 이에 대하여 차임을 지급하는 것을 내용으로 하는 계약(민법 제618조)인 이상, 민법 제623조에서 말하는 ‘인도’는 단순한 인도가 아니라 ‘목적물을 임대차의 목적에 따라 사용·수익하기에 적합한 상태로 인도할 의무’를 뜻한다고 새기는 것이 타당하다. 이 사건의 경우 위와 같은 일반론에 의하지 않더라도, 원고와 피고는 이 사건 임대차계약서 제2조에서 “임대인은 목적물을 임대차 목적대로 사용할 수 있는 상태로 임차인에게 인도한다”라고 약정하였으므로, 피고가 원고에게 이 사건 목적물을 이 사건 임대차의 목적에 따라 사용·수익하기에 적합한 상태로 인도할 의무를 부담함에는 의문의 여지가 없다.

다음으로 임대인의 수선의무에 관하여 보건대, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 34708 판결 등 참조), 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 임대차의 목적에 따라 사용·수익하는 것을 방해받을 정도의 것이라면 임대인은 수선의무를 부담한다(대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다107405 판결 참조).

임대인의 목적물 인도의무와 수선의무에 관한 위와 같은 해석에 기초할 때, 임대인의 수선의무의 대상이 되는 목적물의 파손 또는 장해(이하 ‘하자’라고 총칭한다)는 임대차기간 중에 드러난 하자를 의미하는 것으로서 임대차기간 중에 비로소 발생한 하자에 한정되지 않고, 이미 임대인이 임차인에게 목적물을 인도할 당시에 존재하고 있었던 하자도 포함된다고 봄이 타당하다.

한편 임대인의 위와 같은 수선의무는 수선이 가능한 경우에만 인정되고, 수선이 불가능한 경우에는 더 이상 수선의무의 문제가 아니라 목적물의 전부 또는 일부의 멸실에 따른 이행불능의 문제가 된다.

임대인이 귀책사유로 하자 있는 목적물을 인도하여 목적물 인도의무를 불완전하게 이행하거나 수선의무를 지체한 경우, 임차인은 임대인을 상대로 채무불이행에 기한 손해배상을 청구할 수 있고(민법 제390조), 임대차계약을 해지할 수도 있다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결 참조). 그리고 목적물의 하자에 대한 수선이 불가능하고 그로 인하여 임대차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는, 임차인의 해지를 기다릴 것도 없이 임대차는 곧바로 종료하게 되고(대법원 1996. 3. 8. 선고 95다15087 판결 참조), 임차인이 목적물을 인도받아 어느 정도 계속하여 목적물을 사용·수익한 경우가 아니라 목적물을 인도받은 직후라면 임대차계약의 효력을 소급적으로 소멸시키는 해제를 하는 것도 가능하다.

나. 임대인의 하자담보책임

임대차는 유상계약으로서 매도인의 담보책임에 관한 규정이 준용되므로(민법 제567조), 임대차계약의 성립 당시 이미 목적물에 하자가 있었고 임차인이 이를 과실 없이 알지 못한 경우(대법원 2000. 1. 18. 선고 98다18506 판결 참조), 임대인은 수선의무를 부담하는지 여부와는 별개로 민법 제580조 제1항, 제575조 제1항에 따른 하자담보책임을 지고, 그에 따라 임차인은 임대인을 상대로 목적물의 하자로 입은 손해배상을 청구할 수 있고, 나아가 목적물의 하자로 인하여 임대차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 임대차계약을 해제 또는 해지할 수 있다(임차인이 목적물을 인도받은 직후라면 해제와 해지 모두 가능하나, 임차인이 목적물을 인도받아 목적물을 계속하여 사용·수익한 경우라면 해지만 가능하다고 할 것이다. 후단과 관련하여는 대법원 1994. 11. 22. 선고 93다61321 판결 참조).』

1. 계약의 해제

​민법상의 계약해제란 일방 또는 쌍방이 해제의 권리를 갖고 있는 경우에 이를 행사함으로써 효력이 발생합니다. 이러한 해제권이 계약에 의하여 주어지는 경우에는 약정해제, 법률의 규정에 의하여 주어지는 경우에는 법정해제가 됩니다.(민법 제543조)

​이 중 법정해제에 대하여 민법은 채무불이행의 유형에 따라 각각 그 요건을 정하고 있습니다. 쌍무계약에서 일방이 자신이 채무의 이행을 지체하는 경우에 상대방은 최고를 거쳐 계약을 해제하고 계약의 성실한 이행에 관심이 없는 자와의 계약의 구속에서 벗어날 수 있습니다. 나아가 이행불능이나 이행거절의 경우에는 이미 계약의 목적을 달성할 수 없는 것이 확정된 상태이므로 바로 계약을 해제할 수 있습니다. 부분적이거나 불완전한 이행이 있는 경우에는 추완을 통해 목적을 달성할 가능성이 없다면 역시 계약을 해제할 수 있습니다.

​요컨대 계약의 해제제도는 본래의 목적달성이 어려운 계약관계를 조기에 종결시켜 당사들로 하여금 그 구속에서 벗어나게 하고 동시에 계약이전의 상태를 회복시켜 줌으로써 새로운 출발을 가능케 하는 제도입니다. 그러나 해제권은 형성권 이어서 일방의 판단으로 계약이 실효하게 됨에 따라 상대방의 계약존속에 대한 정당한 기대를 침해할 수 있다는 점이 항상 고려되어야 할 것입니다.

​2. 계약의 해지

​당사자의 일방적인 의사표시에 의하여 계속적 채권관계를 장래에 대하여 소멸시키는 것을 해지라고 합니다. 계약의 해지는 그 효과가 장래에 대하여 계약이 효력을 잃게 한다는 점에서 계약의 해제와 구별됩니다. 주로 계속적 계약의 경우에 행하여지는데, 해지시점까지 진행된 계약의 효력은 인정되고 이미 이행된 부분은 원상회복의 대상이 되지 아니합니다.

​해지하기 위해서는 해지권이 주어져야 하지만, 해지권은 해제권과는 달리 해지권의 유보가 있거나 채무불이행이 있는 경우에만 주어지는 것이 아닙니다. 기간을 정하지 않는 계속적 채권관계를 종료시키기 위해서는 해지가 필요하고, 이러한 해지에는 특별한 사정이 요구되지 않습니다. 즉 해지자는 그가 원하는 때에 언제든지 임의로 해지의 통고를 할 수 있는 것이 원칙입니다. 물론 해지의 통고가 있은 후, 해지의 효력이 발생하기 위해서는 일정한 기간(해지통고기간)이 경과되어야 합니다.(민법 제635조, 제660조 참조) 이와 같이 해지의 자유는 해제권과는 다름니다.

​반면에 사용 기간을 정한 임대차계약이라든가 그 급부의 성질이 이와 유사한 조합과 같은 계속적 채권관계에서는 그 기간이 만료하든지 공동적 목적사업이 달성되어야 채권관계가 종료됩니다. 하지만 채권관계의 통상적인 종료전이라도 채권관계를 종료시킬 만한 특정한 사정, 즉 부득이한 사유가 있는 경우에는 해지가 허용됩니다. 부득이한 사유는 상대방의 과책에 기한 경우뿐만 아니라 상대방의 과책과 관계없는 경우(민법 제661조)도 있을 수 있습니다. 또 부득이한 사유는 상대방의 일신상의 사유에 기인하는 경우도 있습니다.(민법 제658조 제2항)

​결국 해지의 성질은 해제와는 달리 계속적 채권관계의 당사자에게 인정되는 일종의 자유 내지 권한이라고 볼 수 있을 것입니다. 따라서 해지권이라기보다는 해지권한이라는 용어가 적절할 것입니다.(김형배 교수)

​3. 임대목적물의 하자에 대한 수선이 불가능하고 그로 인하여 임대차의 목적을 달성할 수 없는 경우, 임차인이 임대차계약의 효력을 소급적으로 소멸시키는 해제를 할 수 있는지 여부(한정 적극) - 서울중앙지방법원 2014. 6. 20. 선고 2014나13609 판결

가. 임대인의 목적물 인도의무와 수선의무

민법 제623조는 “임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.”라고 규정하여, 임대인의 목적물 인도의무와 임대인이 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무(이하 ‘수선의무’라 한다) 두 가지를 규정하고 있습니다.

​먼저 임대인의 목적물 인도 의무에 관하여 보건대, 비록 민법 제623조가 명문으로 규정하고 있지는 아니하나, 임대차계약이 임대인이 임차인에게 목적물을 사용·수익하게 하고, 임차인이 이에 대하여 차임을 지급하는 것을 내용으로 하는 계약(민법 제618조)인 이상, 민법 제623조에서 말하는 ‘인도’는 단순한 인도가 아니라 ‘목적물을 임대차의 목적에 따라 사용·수익하기에 적합한 상태로 인도할 의무’를 뜻한다고 새기는 것이 타당하다고 할 것입니다.

​다음으로 임대인의 수선의무에 관하여 보건대, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 34708 판결 등 참조), 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 임대차의 목적에 따라 사용·수익하는 것을 방해받을 정도의 것이라면 임대인은 수선의무를 부담합니다(대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다107405 판결 참조).

​임대인의 목적물 인도의무와 수선의무에 관한 위와 같은 해석에 기초할 때, 임대인의 수선의무의 대상이 되는 목적물의 파손 또는 장해(이하 ‘하자’라고 총칭합니다.)는 임대차기간 중에 드러난 하자를 의미하는 것으로서 임대차기간 중에 비로소 발생한 하자에 한정되지 않고, 이미 임대인이 임차인에게 목적물을 인도할 당시에 존재하고 있었던 하자도 포함된다고 봄이 타당하다고 할 것입니다.

​한편 임대인의 위와 같은 수선의무는 수선이 가능한 경우에만 인정되고, 수선이 불가능한 경우에는 더 이상 수선의무의 문제가 아니라 목적물의 전부 또는 일부의 멸실에 따른 이행불능의 문제가 됩니다.

​임대인이 귀책사유로 하자 있는 목적물을 인도하여 목적물 인도의무를 불완전하게 이행하거나 수선의무를 지체한 경우, 임차인은 임대인을 상대로 채무불이행에 기한 손해배상을 청구할 수 있고(민법 제390조), 임대차계약을 해지할 수도 있다고 할 것입니다.(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결 참조)

그리고 목적물의 하자에 대한 수선이 불가능하고 그로 인하여 임대차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는, 임차인의 해지를 기다릴 것도 없이 임대차는 곧바로 종료하게 되고(대법원 1996. 3. 8. 선고 95다15087 판결 참조), 임차인이 목적물을 인도받아 어느 정도 계속하여 목적물을 사용·수익한 경우가 아니라 목적물을 인도받은 직후라면 임대차계약의 효력을 소급적으로 소멸시키는 해제를 하는 것도 가능하다고 할 것입니다.

임대인이 임대차계약 존속 중 수선의무를 이행하지 않을 경우 임차인은 임대차계약을 해지할 수 있을 것이나, 임차인이 계속적 계약인 이 사건 임대차계약에 따라 임대인으로부터 임차목적물을 명도 받아 점유를 계속하여 온 이상 그 효력을 소급적으로 소멸시키는 해제를 할 수는 없습니다.(대법원 1994. 11. 22. 선고 93다61321 판결 참조)

​나. 임대인의 하자담보책임

​임대차는 유상계약으로서 매도인의 담보책임에 관한 규정이 준용되므로(민법 제567조), 임대차계약의 성립 당시 이미 목적물에 하자가 있었고 임차인이 이를 과실 없이 알지 못한 경우(대법원 2000. 1. 18. 선고 98다18506 판결 참조), 임대인은 수선의무를 부담하는지 여부와는 별개로 민법 제580조 제1항, 제575조 제1항에 따른 하자담보책임을 지고, 그에 따라 임차인은 임대인을 상대로 목적물의 하자로 입은 손해배상을 청구할 수 있고, 나아가 목적물의 하자로 인하여 임대차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 임대차계약을 해제 또는 해지할 수 있습니다.{임차인이 목적물을 인도받은 직후라면 해제와 해지 모두 가능하나, 임차인이 목적물을 인도받아 목적물을 계속하여 사용·수익한 경우라면 해지만 가능하다고 할 것입니다.(후단과 관련하여는 대법원 1994. 11. 22. 선고 93다61321 판결 참조)}