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전세사기 피해자들을 위한 변호사, 제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴 최성민변호사입니다.
저희 전세사기변호사닷컴은 전세사기를 당하신 피해자 분들의 절박한 사정에 공감하여 필요한 모든 법적 조치를 신속하게 진행해드리고 있습니다.
전세사기 사건이 잦아들기는커녕, 오히려 그 피해의 정도가 커지고 있는 상황입니다. 부동산이 최고가를 찍던 시점의 계약 만기가 속속들이 도래함에 따라서 보증금을 돌려받지 못하는 사태가 속출하고 있습니다.
온 나라가 전세사기 포비아에 빠져 있다고 해도 과언이 아닌데요. 전세사기는 주로 서울/경기 지역에 집중되어 있는데, 해당 지역은 전세값이 상대적으로 매우 비싼 편이라 세입자들이 받게 되는 피해도 매우 큰 편입니다.
전세사기에는 여러가지 수법이 있습니다. 전세사기꾼들은 다양한 수법을 동원해 세입자들을 속이고, 거액의 보증금을 편취합니다.
그런데 거의 모든 사기 수법은 부동산에 설정된 권리관계를 속이는 것으로 귀결됩니다. 심각한 권리상 하자가 있는 부동산을 아무런 문제가 없는 것처럼 속여 거래를 성사시키는 방식으로 사기를 치는 것입니다.
일반적인 물건을 사는 경우에도 해당 물건에 하자가 있다면 소비자는 구매하지 않으려고 합니다. 해당 물건의 권리가 심지어 다른 사람에게 귀속되어 있는 경우라면 더더욱 사지 않으려고 할 것입니다.
부동산은 가장 좋은 담보수단이기 때문에, 금전 거래 관계에서 변제를 담보하는 수단으로 활용됩니다. 그래서 실제로 멀쩡하게 보이는 부동산들도 여러가지 담보가 설정되어 심각한 권리상 하자가 있는 경우가 많습니다.
부동산 전세사기는 이러한 권리상 하자를 숨기고 마치 아무런 문제가 없는 매물인 것처럼 세입자를 속여 거래를 성사시키는 수법을 사용합니다. 그리고 이 거래가 성사되면 수억원의 돈이 세입자로부터 집주인에게로 흘러들어가게 됩니다.
더 심각한 문제는 최근 뉴스에서 많이 보도되는 것처럼 이러한 일을 예방하고 방지해야 할 공인중개사가 오히려 앞장서서 세입자를 속이는 역할을 담당한다는 점입니다.
실제로 최근 문제가 되는 전세사기 사건의 경우 공인중개사가 깊숙히 가담하는 경우가 많고, 심지어는 공인중개사가 조직적인 사기를 계획하고 주도하는 경우도 있습니다.
"아무런 문제 없으니 믿고 계약해도 된다.", "집주인이 이 집에서 제일가는 부자라 보증금을 떼일 염려가 전혀 없다."라고 말하며, 세입자를 안심시키는 역할을 담당합니다. 세입자는 공인중개사가 호언장담을 하니 찝찝한 부분이 있어도 믿고 계약을 진행하게 됩니다.
이러한 현상은 특히나 '다가구 주택'에서 많이 발생하는데요. 호실별로 별도 등기가 되어 있는 다세대 주택과는 달리, 다가구 주택은 여러 호실로 구성되어있지만 등기부가 건물단위로 하나밖에 없다는 특징이 있습니다.
다가구주택에는 여러 세입자가 살고 있는데, 여러 호실로 나뉘어져 있어도 등기부가 건물 당 하나밖에 나와있지 않다보니 나중에 임대차 계약을 체결한 세입자는 선순위 세입자에게 밀려 보증금을 받지 못하게 되는 사태가 발생하게 됩니다.
다가구주택의 경우 다세대주택과 달리 "선순위 세입자가 얼마나 있는지, 그리고 그 보증금의 총액이 얼마인지"에 따라서 보증금을 떼이게 될 수 있는지 여부가 결정된다고 할 수 있습니다. 선순위 세입자가 많고, 선순위 보증금의 액수가 클수록 보증금을 떼일 가능성이 높아지게 됩니다.
따라서 다가구주택을 임차하는 경우에는 "선순위 보증금액수"가 매우 중요한 권리제한 요소로 작용하게 됩니다. 그런데 문제는 집주인이 알려주지 않는 경우에는 선순위 보증금의 액수를 알 방법이 없다는 것입니다.
심지어 돈이 급한 집주인이 이를 속이는 경우에도 세입자로서는 이를 확인할 방법이 마땅치 않은 형편입니다. 사정이 이러하기 때문에 다가구주택은 전세사기의 온상이 되고 있는 상황입니다.
문제는 공인중개사가 앞장서서 선순위 보증금의 액수를 속인 이후에 계약 체결을 유도하는 경우도 많다는 것입니다. 이 경우 세입자는 공인중개사와 중개사협회를 상대로 손해배상청구소송을 진행하는 방법을 고려해볼 수 있습니다.
공인중개사는 부동산에 설정된 권리제한사항을 성실하게 설명해주어야 할 의무를 부담합니다. 다가구주택을 중개한 공인중개사가 선순위 권리를 제대로 파악하지 않고 고지하였다거나, 선순위 권리를 속인 경우에는 손해배상책임을 부담하게 됩니다.
최근 대법원은 다가구주택에 설정된 선순위 권리관계를 제대로 고지하지 않은 공인중개사의 잘못을 인정하여 공인중개사와 중개사협회가 세입자에게 손해배상을 하여야 한다는 취지의 판결을 선고한 바가 있습니다.
아래는 해당 대법원 판례의 판시 사항입니다(사건번호 - 대법원 2023. 11. 30. 선고 2023다259743판결).
부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사 · 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결 등 참조). 나아가 직접 조사 · 확인하여 설명할 의무가 없는 사항이라고 할지라도 중개의뢰인이 계약을 맺을지를 결정하는 데 중요한 것이라면 그에 관하여 그릇된 정보를 제공해서는 아니 되고, 그 정보가 진실인 것처럼 그대로 전달하여 중개의뢰인이 이를 믿고 계약을 체결하도록 했다면 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개해야 할 의무를 위반한 것이 된다(대법원 1999. 5. 14. 선고 98다30667 판결, 대법원 2022. 6. 30. 선고 2022다212594 판결 등 참조).
한편으로 공인중개사법 제25조 제1항, 제2항, 같은 법 시행령 제21조, 같은 법 시행규칙 제16조에 의하여, 중개업자는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개할 경우 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 성실하고 정확하게 제공하여야 할 의무를 부담한다. 따라서 중개업자는 임차의뢰인에게 부동산등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인 · 설명하는 것에 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 그 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시하여야 한다. 또한 공인중개사법 시행규칙 서식에 따른 중개대상물 확인 · 설명서 중 중개목적물에 대한 '실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항'란에는 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 위 중개대상물 확인 · 설명서에 기재하여야 할 의무가 있다. 그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결 등 참조).
오늘 설명드린 것과 같이 다가구 주택은 전세사기의 위험성이 매우 높기 때문에, 애초에 계약을 체결하실 때 세심한 주의를 기울이셔야 피해를 회복할 수 있습니다.
전세사기로 다가구 주택이 경매에 넘어가는 경우 그 해결이 매우 어렵고 복잡한 편입니다. 세입자는 다양한 피해회복 방안을 강구해볼 수 있는데 오늘 소개해드린 것과 같이 중개과실을 문제 삼아 공인중개사와 중개사협회를 상대로 손해배상청구소송을 진행하는 것도 한 방법이 될 수 있습니다.
전세사기 사건의 해결은 쉽지 않습니다. 어떤 변호사들은 자신감 넘치는 목소리로 내가 하라는대로만 하면 전세사기를 100% 예방할 수 있다고 이야기하지만, 결코 그렇지 않습니다.
전세사기의 수법은 매우 교묘하고 오랜시간에 걸쳐 진화해왔습니다. 현재 사회적으로 큰 문제가 되고 있는 전세사기 사건은 그간 축적되왔던 사기 노하우가 총 망라되어있다고 할 수 있습니다.
그렇기 때문에 문제의 해결도 매우 복잡한 편입니다. 문제를 해결하기 위해 많은 고민이 필요한데 복잡한 문제 해결방법을 단순화하는 것은 또다른 위험을 야기시킬 수 있습니다.
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