전세사기 전세보증금 못 돌려받을 위기라면 

최근 몇 년간 전세사기 피해가 급증하면서, 많은 임차인들이 전세보증금을 돌려받지 못할까 두려워하고 있습니다. 실제로 신뢰할 만한 임대인과 계약을 체결하고, 꼼꼼히 서류를 확인했음에도 불구하고 보증금을 돌려받지 못하거나 임대인이 잠적하는 일이 빈번하게 발생하고 있습니다. 감정평가서까지 준비했음에도 불구하고, 감정가 조작이나 담보 과다 설정 등 교묘한 수법으로 피해를 입는 사례가 늘고 있습니다.

만약 자신이 전세사기 피해를 입었다면 어떻게 대응해야 할까요? 오늘은 전세보증금 반환을 받지 못할 위기에 처했을 때 취해야 할 민사·형사상 조치와 실제 사례를 중심으로 구체적인 해결 방안을 안내해 드리겠습니다.

전세사기 판결만으로 해결되지 않습니다

전세보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생하면, 신속하게 경찰에 신고하고 민형사상 조치를 병행해야 합니다.

실제 사례를 살펴보면, 임차인 A씨는 임대인이 보증금 반환을 미루자 불안감을 느껴 등기부등본을 확인했습니다. 그 결과, 부동산에 이미 근저당권이 과다하게 설정되어 있고, 감정평가서의 금액보다 담보가 훨씬 큰 ‘깡통전세’임을 알게 되었습니다. 이에 A씨는 즉시 경찰에 신고했고, 임대인은 사기 및 임대차보호법 위반으로 징역형을 선고받았습니다.

A씨는 민사소송에서도 전세보증금 전액 반환 판결을 받았습니다. 그러나 문제는 그다음이었습니다. 임대인이 이미 재산을 빼돌리고 잠적해 강제집행이 불가능해지면서, 실질적인 피해 회복이 이루어지지 않았던 것입니다.

이처럼 단순히 형사처벌이나 민사 판결만으로는 피해 금액을 온전히 돌려받지 못하는 경우가 많으므로, 사전에 임대인의 재산을 신속하게 파악하고 가압류·가처분 등 보전조치를 병행하는 것이 매우 중요합니다.

구조적 전세사기 법률 조력이 반드시 필요합니다

A씨의 사례에서처럼, 감정평가사·중개인·임대인이 조직적으로 공모한 전세사기 피해는 혼자 힘으로 해결하기 어렵습니다.

실제로 감정평가서가 조작되어 보증기관의 반환보증 가입이 거절되거나, 담보 초과로 보증기관에서 책임을 회피하는 사례도 많습니다.

이런 경우, 민사소송에서 승소하더라도 임대인의 재산이 이미 사라진 뒤라면 실질적인 회수가 불가능합니다.

따라서 전세사기 피해가 의심된다면, 형사고소(사기죄 등)와 민사소송(전세금 반환청구) 을 동시에 준비해야 하며, 가압류·가처분 신청, 임차권등기명령 등 보전조치도 신속히 진행해야 합니다.

특히, 임대인뿐 아니라 감정평가사·중개인 등 공범이 있다면 이들 모두를 상대로 민형사상 책임을 묻는 전략이 필요합니다.

승소 판결만 믿고 있다가 임대인이 도피하거나 재산을 은닉하면, 실제 보증금 회수는 불가능해질 수 있습니다.

판결만 받고도 보증금 못 돌려받은 A씨

A씨는 임대인과 전세계약을 체결한 뒤, 만기일이 다가오자 보증금 반환을 요구했습니다. 그러나 임대인은 보증금 반환을 차일피일 미루다 결국 잠적했습니다. A씨는 경찰에 사기 혐의로 고소하고, 민사소송에서도 승소해 보증금 전액 반환 판결을 받았습니다.

하지만 임대인의 재산이 이미 모두 처분되어 강제집행이 불가능했고, 결국 실질적인 피해 회복이 이루어지지 않았습니다.

이 사례는 형사고소와 민사소송 모두 필요하지만, 보전조치(가압류·가처분 등)와 임차권등기명령을 반드시 병행해야 한다는 교훈을 줍니다.

법무법인 새움의 조력으로 보증금 전액 회수한 B씨

B씨는 2018년 2월부터 2020년 1월까지 보증금 1억 2,000만 원에 전세계약을 체결했습니다. 이사 시점이 다가오자 집주인은 “새 임차인을 구하기 전에는 보증금을 줄 수 없다”며 지급을 미뤘고, 시세 하락으로 역전세까지 겹치며 보증금 반환이 불투명해졌습니다.

B씨는 곧바로 변호사에게 조력을 구했습니다. 변호사는 즉시 임차권등기명령을 신청해 B씨의 우선변제권과 대항력을 확보했습니다. 이어 집주인에게 내용증명을 보내 기한 내 보증금 미지급 시 소송을 제기하겠다고 통지했습니다.

집주인은 심리적 압박을 받고 소송 전에 보증금을 전액 반환했습니다. B씨는 지연이자까지 포함해 피해를 온전히 회복할 수 있었습니다.

전세사기, 어떻게 대응해야 하나?

1. 즉시 경찰 신고 및 형사고소 - 사기죄 등 형사책임을 묻기 위해 고소장을 신속히 접수해야 합니다.

2. 민사소송과 보전조치 병행 - 전세금 반환청구소송을 제기하고, 임대인 재산에 대한 가압류·가처분, 임차권등기명령을 신속하게 신청해야 합니다.

3. 증거자료 확보 - 임대차계약서, 보증금 입금증, 등기부등본, 문자·통화내역 등 모든 증거를 체계적으로 준비해야 합니다.

4. 형사전문변호사와 상담 - 사건 초기부터 형사·민사 절차를 아우르는 전략을 세워야 하며, 변호사의 조력을 통해 피해 회수 가능성을 높여야 합니다.

전세사기, 혼자 고민하지 마세요

전세사기는 단순히 판결만으로 해결되지 않습니다. 임대인의 재산 은닉, 공범의 조직적 사기, 보증기관의 책임 회피 등 다양한 변수에 대비해야 하며, 민형사소송과 보전조치를 동시에 진행하는 것이 피해 회복의 핵심입니다.

전세보증금 반환을 받지 못할 위기에 처했다면, 하루라도 빨리 형사전문변호사와 상담해 신속하고 체계적인 대응 전략을 세우시기 바랍니다. 실제 사례처럼, 전문적인 법률 조력과 적극적인 대응만이 소중한 보증금을 지키는 최선의 방법입니다.