업계약서 작성, 무심코 했다가 처벌? 꼭 알아야 할 쟁점 총정리 

"업계약서 작성, 무심코 했다가 처벌? 꼭 알아야 할 법적쟁점 총정리"

1. 업계약서란 무엇인가요?

업계약서란 부동산 매매계약에서 실제 거래가격과 다르게, 가격을 허위로 기재한 계약서를 의미합니다. 일반적으로는

• 대출 한도를 높이기 위해 매매가를 부풀리거나,

• 세금을 줄이기 위해 매매가를 낮추기 위해 작성됩니다.

그러나 업계약서는 다양한 민사・형사・행정상의 문제를 초래할 수 있으며, 당사자 모두 중대한 법적 책임을 부담할 수 있습니다.

2. 업계약서 작성 시 주요 법적 쟁점

(1) 부동산 거래신고법 위반

「부동산 거래신고 등에 관한 법률」은 실거래가격을 정확히 신고할 의무를 부과하고 있습니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 3조).
업계약서를 제출하여 허위 신고를 할 경우,

• 부동산 취득가액의 10% 이하 과태료

• 최대 3천만 원 이하 과태료가 부과될 수 있습니다.

(2) 세금(양도세・취득세) 관련 문제

업계약서 작성은 양도소득세, 취득세 부과에 직접적인 영향을 미칩니다.

• 매도인이 실제보다 낮게 신고할 경우 양도소득세를 탈루한 것으로 간주되어, 추징 및 가산세 부과 위험이 있습니다.

• 매수인은 향후 해당 부동산을 매각할 때, 양도차익이 부풀려져 양도세 부담이 가중될 수 있습니다.

(3) 금융기관 대출 관련 사기죄 성립 가능성

업계약서를 활용해 대출을 받을 경우, 사기죄 성립 가능성이 매우 높습니다.
이는 단순한 '허위 계약'의 문제가 아니라, 금융기관을 기망해 자금을 편취한 것으로 평가되기 때문입니다.

[대전고등법원 2020.8.28. 선고 2020노73 판결]

• 피고인들은 실제 공장 건축공사비와 기계설비 비용보다 부풀린 허위 계약서(업계약서)를 작성하여 금융기관에 제출했습니다.

  • 실제 공장 건축비는 10억 원이었으나 16억 5천만 원으로,

  • 실제 설비비는 11억 8천 400만 원이었으나 18억 8천 650만 원으로 각각 허위로 기재되었습니다.

  이 허위 계약서를 근거로 금융기관으로부터 총 23억 원의 시설자금 대출을 편취하였습니다.
  법원은 "업계약서 작성은 금융기관의 대출 심사 과정에서 대출한도를 결정하는 핵심 자료가 되므로, 단순한 문서위조를 넘어 금융기관을 기망하여 부당하게 대출금을 편취한 사기행위"라고 명시하였습니다.
  이에 대해 피고인들에게 각각 징역형 및 일부 집행유예를 선고하였습니다.

➡️ 핵심 포인트:
업계약서를 금융기관에 제출하여 대출을 받은 경우,

• 허위계약 작성과 제출 자체가 기망 행위로 평가되고,

• 금융기관 입장에서 실질적 손해 가능성이 인정되면
  사기죄 성립이 가능합니다.

주의사항

• 설령 대출금을 모두 갚더라도, 사기죄 성립 여부에는 영향이 없습니다.

  대법원 판례(대법원 2014.11.13. 선고 2014도7865)도 "기망 당시 결과 발생 가능성"만 있으면 사기죄 성립을 인정합니다.

(4) 계약 당사자 간 분쟁 위험

업계약서와 실제 계약서 간 내용 불일치로 인하여

• 계약금 반환,

• 잔금 지급,

• 위약금 청구 등에 관한 심각한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

(5) 중개업자의 책임

공인중개사가 업계약서 작성에 관여한 경우,

• 민사상 손해배상책임(대구지방법원 2019.6.26. 선고 2019나303849)

• 형사상 사기죄, 문서위조죄 책임을 함께 질 수 있습니다.

중개업자는 실제 거래가격 신고 의무를 위반하면 3천만 원 이하 벌금형까지 받을 수 있으며, 중개업 등록이 취소될 수 있습니다.

3. 정리: 업계약서, 단순한 편법이 아닙니다

업계약서는 민사상 분쟁뿐만 아니라,

• 형사처벌,

• 과태료 부과,

• 세금 추징
  까지 수반하는 중대한 법적 리스크를 동반합니다.

따라서 부동산 거래 시에는 반드시 실거래가 기준으로 계약서를 작성해야 하며, 이미 작성한 경우라면

• 자진 신고를 통한 과태료 감경,

• 세금 추가부담 대비 약정,

• 분쟁 대비 문서 정비
  등 신속한 대응이 필요합니다.