안녕하세요. 법무법인 논현, ‘부동산 전문 한민옥 변호사’입니다.
임차권등기명령, “보증금을 못 받았다면?”
전세 계약이 끝났습니다. 이사 갈 날짜도 정해졌고, 이삿짐도 포장해야 합니다.
그런데 집주인이 보증금을 돌려주지 않습니다.
“세입자 들어오면 줄게요.”
“요즘 집값이 안 좋아서 당장은 어렵습니다.”
이런 말만 되풀이하는 집주인. 그렇다고 이사를 미룰 수는 없고, 보증금을 못 받은 채로 전출을 해야 한다면 어떻게 해야 내 돈을 지킬 수 있을까요? 이럴 때 필요한 것이 바로 임차권등기명령입니다.
임차권등기명령, “어떤 절차를 말하는 걸까요?”
임차권등기명령은 전세 계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 이사를 나가야 할 상황에서 자신의 보증금 반환청구권을 등기부등본에 ‘공식적으로’ 표시해두는 제도입니다.
즉, “이 집에 보증금 받을 사람이 있다”는 걸 법원이 대신 등기부에 적어주는 것인데요.
이 등기 덕분에 이사를 가더라도 전입신고와 확정일자가 없어지면서 사라질 수 있는 우선변제권을 유지할 수 있으며, 이를 통해 이사 후 전세보증금을 안전하게 반환받을 수 있습니다.
임차권등기명령, “왜 진행해야 하는 걸까요?”
많은 분들이 보증금을 못 받았지만, 이사부터 하고 나면 나중에 돌려받으면 되겠지… 하고 넘어가지만, 만약 이때 전출하면 어떻게 될까요? 바로, 전입신고가 끊기고 확정일자의 효력도 사라지고 보증금 반환 청구의 우선순위가 밀립니다.
그리고 이런 문제가 발생한다면, 나중에 집이 경매되거나 다른 채권자가 선순위 권리를 주장할 경우 내 보증금을 받지 못할 수도 있는 만큼, 사전에 임차권등기명령을 신청하는 게 중요한데요.
실제로 이런 경우 수천만 원을 날리는 임차인들도 많습니다.
그래서 이사 전에 임차권등기명령을 신청하여 우선권을 꼭 유지하셔야 합니다.
임차권등기명령, “신청하는 요건이 까다롭나요?”
다음 4가지 조건이 맞으면 누구나 신청 가능합니다.
① 전세계약이 종료되었을 것
② 보증금을 돌려받지 못했을 것 (전부 또는 일부)
③ 전입신고 및 확정일자를 받아둔 상태일 것
④ 퇴거했거나 퇴거 예정일 것
즉, 이사 직전에 신청해도 되고, 이사하고 나서도 신청은 가능합니다.
다만, 주의할 점은 계약이 끝났거나, 정당하게 해지된 상태여야 한다는 것입니다.
임의로 중도 퇴거하거나, 계약을 위반한 경우엔 어렵습니다.
임차권등기명령, “신청 절차는 어떻게 진행되나요?”
① 신청서 작성
임차인은 해당 주택이 있는 지방법원에 ‘임차권등기명령 신청서’를 제출합니다.
② 증빙자료 첨부
• 전세계약서
• 전입신고 내역
• 확정일자 증명
• 미반환된 보증금 관련 내역
③ 법원의 임차권등기명령 결정
심문 없이 서류 심사만으로 결정됩니다. 집주인 동의는 필요하지 않지만, 결정이 통지됩니다.
④ 등기소로 결정문 이송 → 임차권 등기 완료
등기부등본에 임차권이 기재되면 이제 안심하고 전출해도 됩니다.
임차권등기명령, “어떤 사람들이 신청해야 하나요?”
• 이사 날짜는 다가왔는데, 보증금은 한 푼도 못 받은 상태
• 집주인이 돈이 없다며 시간만 끄는 경우
• 해당 집에 근저당, 압류, 가압류가 이미 있는 경우
• 집주인과 연락이 안 되는 상황
이 중 하나라도 해당된다면 임차권등기명령은 선택이 아닌 필수입니다.
전세 사기, 역전세, 깡통전세가 현실화된 요즘,
보증금을 못 받고 이사해야 하는 상황은 누구에게나 닥칠 수 있습니다.
이럴 때 가장 안전하게 권리를 지키는 방법이 바로 임차권등기명령입니다.
이사를 앞둔 임차인이라면 하루라도 빨리 법원에 신청서를 내고 내 보증금을 지킬 준비를 하시길 권합니다. 절대 나중에 후회하지 마시고, 지금 바로 신청하세요. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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