분양계약 해제 등 소송의 쟁점 

우리나라의 경우, 대부분 선분양 방식(분양계약 목적물이 완성되기 이전에 미리 분양을 하는 방식)을 취하기 때문에 수분양자의 입장에서는 분양목적물을 실제로 확인하지 못하고 분양계약을 체결하여 계약금, 중도금, 잔금을 치루는 경우가 많다. 이렇게 분양계약을 체결할 당시에 수분양자들은 견본 주택, 분양목적물에 대한 광고, 설명서 등을 통하여 장래 완성될 분양목적물의 형태를 예상하고, 분양계약을 체결하는 것이다. 그렇다보니, 실제 완성된 목적물과 수분양자들이 계약체결시 예상한 목적물이 불일치하는 경우가 빈번하고, 이러한 이유로 분양계약을 해제하고, 지급한 분양대금을 돌려받고자 하는 수요가 발생하는 것이다.

여기에 더하여 최근에는 부동산 경기 불황, 관광사업의 변수 또는 확정수익 미지급 등 외부적 요인이 소송의 원인이 되기도 하고, 생활형 숙박시설 등 특정 부동산에서 거주가 불가능해지면서 수분양자들이 계약 해지를 요구하기도 하며, 경기 침체로 분양권 시세가 급락하고, 대출 한도가 축소되면서 수분양자들이 잔금을 납부하기 어려워 계약 해제 소송에 나서는 사례가 늘어나고 있다.

그렇다면 분양계약을 해제할 수 있는 요건은 무엇일까? 그리고 분양계약 해제전까지 금융기관으로부터 대출받은 분양대금에 대한 이자지급은 어떻게 해야 할까?

분양계약을 해제할 수 있는 구체적인 사례를 살펴보면 아래와 같다.

첫 번째, 전용면적 또는 공유대지면적 부족의 경우이다. 분양계약체결시 계약서 기재된 면적과 실제 분양목적물의 면적이 상이한 경우로, 이러한 면적 부족으로 인하여 분양계약의 목적을 달성할 수 없다면 분양계약을 해제하는 것이 가능하다.

두 번째, 분양계약의 구체적인 내용에 따라 다를 수 있겠으나, 예정입주일 미준수를 이유로 하여 분양계약을 해제하는 것도 가능하다. 대부분의 경우 입주예정일로부터 3개월 이상 지연된 경우, 계약해제를 허용하는 조항이 포함되어 있다. 이 경우, 입주지연을 이유로 분양계약을 해제하는 것이 가능하다.

세 번째로, 분양자가 분양대금에 대한 대출 가능성을 약속하거나, 이를 조건으로 분양계약을 체결하였는데, 막상 분양대금 대출이 나오지 않는 경우, 수분양자는 분양자의 귀책사유를 이유로 분양계약을 해제하는 것이 가능하다. 다만, 분양대금의 조달은 수분양자의 책임인 것이 원칙이므로, 단순히 대출이 거절된 것만으로 분양계약을 해제할 수는 없고, 위와 같이 분양자 또는 분양대행사가 분양대금 대출에 대하여 확약한 경우만 해제가 가능하다고 볼 것이다.

네 번째, 주차 면수 부족을 이유로 분양계약을 해제하는 것도 생각해볼 수 있다. 특히 상업용 부동산에 관한 분양계약의 경우, 고객을 위한 충분한 주차 면수가 확보되어야 하고, 따라서 특정의 주차 면수를 분양계약의 특약사항에 명시하여 계약내용에 포함시키는 경우가 있다. 그런데 완성된 분양목적물의 주차 면수가 분양계약상의 그것과 다른 경우, 수분양자는 이를 이유로 분양계약을 해지하는 것이 가능하다.

다섯 번째, 창문이나 기둥 위치가 견본 주택 등의 모습과 다른 경우, 분양계약을 해제하는 것이 가능하다. 분양자가 분양목적물에 설계변경을 추진한 경우, 수분양자가 이를 거부할 권리가 제한될 수 있다라는 조항이 대부분의 분양계약서에 포함되어 있다. 그러나, 이러한 조항이 있다고 하더라도, 그 변경이 중대하고, 분양계약 목적을 달성할 수 없게 만드는 수준이라면, 이는 분양계약의 해제사유라고 할 수 있겠다. 예를 들어 커다란 기둥이 전유부분 한 가운데 자리잡고 있어 전유부분에 대한 사용이 크게 제한된다면 이는 분양계약의 해제사유라고 볼 수 있다.

한편 분양계약에 대한 해제 등 소송이 진행되고 있다고 하더라도, 그에 대한 판결이 확정나기 전에는 분양계약이 해제된 것을 확신하여서는 안된다. 특히 금융기관으로부터 대출을 받아 분양대금을 납입한 경우, 판결을 통해 분양계약이 해제되었음을 확인받기 이전에는 여전히 수분양자는 대출을 받은 사람의 입장에서 금융기관에 대출이자를 지급해야 하는 것이다. 그리고 이러한 분양대금 원금 및 이자는 향후 분양자와의 분양계약 해제 소송등을 통해서 원상회복의 의미에도 분양자로부터 돌려받는 것이다. 간혹 분양계약이 해제되었으니, 대출도 무효라고 생각하고, 대출이자를 미납하여 신용불량자가 되는 경우도 있으니, 매우 주의해야 한다.

앞서 예시로 든 분양계약의 해제 사유 말고도 분양계약을 해제할 수 있는 여러 사유가 존재한다. 위 사유에 해당하지 않는다고 하여 실망할 것은 없고, 이외에 분양광고에 허위, 과장은 없는지, 기타 분양계약의 목적을 달성할 수 없게 하는 다른 사유는 없는지 검토해보아야 하겠다.