임차권등기명령 

안녕하세요. 대한변호사협회 인증 민사법전문(등록 제2016-77호) 권민경 변호사입니다.

최근 임대차계약이 끝난 후 임대인으로부터 보증금을 받지 못했음에도 이사를 가야 하는 상황이 발생한 경우 어떻게 해야 하는지 문의를 해오시는 분들이 많이 있습니다.

임차권등기명령신청 요건

1. 임대차계약이 종료되어야 합니다. 계약기간 만료, 갱신거절통지(임대인의 경우 임대차계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지, 임차인의 경우 임대차계약이 끝나기 1개월 전)로 임대차계약이 종료되어야 합니다.

2. 계약기간이 종료되었음에도 불구하고 임대인이 임차인에게 보증금을 반환하지 않아야 합니다.

3. 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제1항)

4. 임차권등기명령신청서에는 다음의 사항을 기재합니다.

가. 신청의 취지 및 이유

나. 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부한다)

다. 임차권등기의 원인이 된 사실(대항력을 취득하였거나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실)

라. 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항

임차권등기명령신청서를 기재하여 관할 법원에 제출하여 법원이 임차권등기명령이 내려져 임차권등기명령의 효력이 발생하면 법원사무관등은 지체없이 재판서등본을 첨부하여 등기관에 임차권등기의 기입을 촉탁하고, 촉탁을 받은 등기관은 임차권기입등기를 마친 후 등기완료통지서를 작성하여 촉탁법원에 송부합니다.

위와 같은 임차권등기가 마쳐지면 대항력과 우선변제권을 취득하며, 이미 대항력과 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다.

• 대항력 : 대항력은 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 자, 기타 임차주택에 관하여 이해관계를 가진 자에 대하여 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권능을 말하며, 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 그 효력이 발생합니다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다.
• 우선변제권 : 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있습니다.

따라서, 임대차계약이 종료되었으나 보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 가야할 경우 임차권이 등기되면 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있으니 위와 같은 제도를 활용해 보시기 바랍니다.

다만, 임차권이 등기된다고 하더라도 보증금을 바로 받을 수 있는 것은 아닙니다. 임차보증금을 받기 위해서는 보전처분, 본안 소송 등을 제기해야 하는 경우도 있습니다. 자세한 사항은 민사법 전문 변호사와 상담하세요.