명도소송 진행하려면 어떤 조건이 필요할까요? 

안녕하세요. 법무법인 조율, “부동산 전문 유환 변호사”입니다.

명도소송 → 결과 : 세입자 퇴거 판결 [전부 승소]

*의뢰인의 개인정보보호를 위해 각색되었음을 알려드립니다.

<< 사실관계 >>

의뢰인은 2018년 12월 경, A씨와 부동산 임대차 계약을 체결하였고, 해당 계약에 따르면, 2019년 2월 초부터 2021년 1월 말까지 총 24개월 동안 해당 주택에 거주할 수 있도록 합의했다고 합니다.

그리고 2020년 9월, A씨는 의뢰인에게 계약을 연장하겠다는 뜻을 밝혔지만, 그 당시 이미 새로운 세입자를 들이기로 결정했던 의뢰인은 A씨의 계약 갱신 요구를 받아들이지 않았는데요.

그러나 계약 만료일인 2021년 1월 말에 A씨는 계약서상의 내용과는 달리 집에서 나가지 않았으며, 의뢰인은 부동산전문변호사에게 조언을 구하기 위해 직접 방문하여 상담을 진행하였습니다.

<< 부동산전문변호사의 조력 및 결과 >>

상담을 진행한 이후 부동산전문변호사는 신속하게 해당 증거자료들을 취합하여 법원에 제출하였고, 이외에도 의뢰인은 '세입자에게 보증금을 돌려주면서 동시에 건물을 넘겨 달라'라고 강력하게 요구했습니다.

그러나 이러한 의견과 근거가 있음에도 A씨는 고객과 계약 연장에 대해 이야기 할 때, 막내 아들이 고등학교를 졸업할 때까지 도움을 주겠다고 말했으므로, A씨는 해당 계약이 연장되었다고 주장하는 입장이었는데요.

하지만 이 사실에 대해 의뢰인에게 확인해 본 결과, 본인은 그런 행동을 한 적이 없다고 답했다고 주장하였고, 특히, 이에 대한 확실한 근거가 존재하지 않으므로, 부동산전문변호사는 해당 사실을 적극적으로 부정하였습니다.

이에 따라 재판부는 A씨의 모든 청구를 받아들이지 않았고, 결국 의뢰인이 승소하게 되었으며, 더불어 재판부는 '2021년 2월부터 임대인은 임차인 A씨에게 보증금을 돌려주고, A씨는 해당 건물을 인도하라'라는 판결을 내렸습니다.

명도소송변호사, “아래 4가지 기준을 꼭 확인해야 합니다.”

임대차 계약에 종료되면, 세입자는 임대인에게 주택을 반환해야 하며, 임대인은 세입자에게 보증금을 반환해야 하지만, 종종 계약이 종료되었음에도 집에서 나가지 않고, 버티는 사례가 존재합니다.

그래서 법원에서는 이러한 상황을 예상하고, “명도소송”이라는 법적인 절차를 마련하고 있으며, 이를 통해 퇴거하지 않는 세입자를 강제로 쫓아낼 수 있는 만큼, 문제가 발생하였다면, 꼭 진행해 보시길 바라는데요.

하지만, 명도소송의 경우 임차인의 권리를 침해하는 행위인 만큼, 법원에서는 소송을 진행할 수 있는 기준을 명시하고 있으며, 세입자를 퇴거시키기 위해서는 이를 충족해야 하기에, 사전에 이를 획안해 보셔야 합니다.

때문에, 명도소송 진행 기준에 대해 살펴보면,

① 임차인이 월세를 연체하는 경우 (상가 : 3회 이상, 주택 : 2회 이상)

② 주거 용도 이외의 불법적인 이용이 확인된 경우

③ 임대인의 동의 없이 다른 사람에게 전대한 경우

④ 고의 또는 중대한 과실로 임차한 부동산이 파손된 경우

이외에도 세입자에게 ‘계약해지의사’를 통보해야 하는 것이 중요하며, 이는 물적 증거로서 법원에 소명해야 하는 만큼, “상대방에게 해지 의사를 통보하였다는 사실”을 입증할 수 있는 증거를 수집하셔야 합니다.

그래서 문자메시지, 카카오톡, 전화 통화 녹음, 구두 등을 통해 입증할 수 있는 증거자료를 마련해야 하지만, 종종 법원에서는 완벽한 증거자료를 요청하는 사례도 있기에, 내용증명도 고려해 보셔야 하는데요.

그러므로 위와 같은 문제가 발생하였다면, 지체하지 마시고, 성공사례와 감사후기로 실력이 보장된 “부동산 전문 유환 변호사”에게 상담을 요청하셔서 법률적인 조력을 받으시길 바랍니다.