오피스텔 전세 계약기간은 어떻게 되나요? 

안녕하세요. 대한변협 부동산전문변호사 임영호입니다.

오늘은 오피스텔 전세 게약기간에 대해 말씀드리고자 합니다.

오피스텔의 계약 기간에 대해 많은 사람들이 기본적으로 1년으로 알고 있지만, 사실은 그렇지 않습니다. 주택임대차보호법에 따르면 오피스텔 임대차계약 기간은 최소 2년이어야 합니다.

이 법의 제4조에서는 계약 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차 계약은 2년으로 간주한다고 명시되어 있습니다. 또한, 임대차 계약 기간이 종료되었더라도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지 계약 관계는 여전히 유지되는 것으로 간주됩니다.

주택임대차보호법에 따른 2년 계약 기간은 아파트에서 많이 알려져 있지만, 오피스텔의 경우 1년 계약을 할 수 있다는 오해가 퍼져 있습니다. 사실 이 1년 계약에 대한 생각은 법적인 원칙에 맞지 않으며, 오피스텔이 주거용으로 사용되는지 영업용으로 사용되는지에 따라 적용되는 법률이 달라집니다.

예를 들어, 상가건물임대차보호법 제9조 1항은 기간을 정하지 않거나 1년 미만으로 계약한 임대차 계약을 1년으로 간주한다고 규정하고 있습니다. 이 법과 주택임대차보호법의 차이를 명확히 이해하는 것이 중요합니다.

주택임대차보호법은 2년 미만의 계약을 2년으로 간주하고, 상가건물임대차보호법은 1년 미만을 1년으로 간주하는 규정을 두고 있습니다. 따라서 오피스텔이 주거용으로 사용되었는지 상업용으로 사용되었는지에 따라 적용되는 법률이 달라지게 됩니다. 아래 자세하게 설명해드릴테니 본문 끝까지 읽어보시길 바랍니다.

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오피스텔 전세 계약기간, 주거용으로 사용하고 있다면?

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오피스텔을 주거용으로 사용하고 있다면, 최초 계약 시 전입신고 및 확정일자를 받고 주택임대차보호법에 따라 계약이 이루어집니다.

이렇게 계약을 체결한 경우에는, 오피스텔이 영업용으로 사용된 부분이 있더라도 주로 주거용으로 사용되었음을 증명할 수 있다면, 주택임대차보호법이 적용됩니다. 이 경우 임차인은 1년 계약을 체결하였더라도, 같은 조건으로 2년까지 거주할 수 있게 됩니다.

반면, 오피스텔의 대부분을 영업용으로 사용하고 계약이 영업용으로 이루어진 경우에는 상가건물임대차보호법이 적용됩니다. 이 경우, 1년 미만 계약을 체결했을 때는 그 기간을 1년으로 주장할 수 있으나, 2년을 거주하려면 재계약을 해야 합니다.

이러한 법률에 대한 이해가 부족해 오피스텔 계약을 1년 단위로 체결하는 경우가 많습니다. 주거용 오피스텔에 대해 1년 계약이 흔한 이유는 집주인과 중개인 입장에서 계약을 자주 갱신함으로써 시세 상승에 따른 임대료 인상이 가능하고, 중개인은 매번 새로운 계약을 통해 수수료를 받을 수 있기 때문입니다. 이러한 요소들로 인해 1년 계약이 더 선호되는 경우가 많습니다.

따라서, 만약 주거용 오피스텔에서 2년 미만 계약을 체결한 후 그 오피스텔에서 더 오래 거주하고 싶다면, 반드시 재계약을 통해 주택임대차보호법에 따라 기존 계약 조건을 유지하며 2년까지 거주할 수 있도록 해야 합니다.