전세사기 보증금반환 가능성 있을까요? 

안녕하세요. 제이엘파트너스 부동산전문변호사 임영호입니다.

전세사기 피해를 입게 되면 보증금 반환이 어려운 경우가 많습니다. 흔히 사기죄로 임대인을 고소하는 경우가 있지만, 사기죄를 고소하는 것만으로 보증금을 직접적으로 돌려받을 수는 없습니다.

형사 고소는 임대인을 처벌하는 절차일 뿐, 보증금을 회수하기 위한 방법은 아니기 때문입니다.

사기죄로 고소를 통해 일부 보증금이 반환되기도 하지만, 대부분의 경우 이는 사기죄와는 관계없이 합의에 의한 일부 반환일 가능성이 큽니다. 형법상 사기죄가 성립하려면 기망 행위를 입증해야 하기 때문에, 형사적으로 보증금을 반환받는 것은 어렵습니다.

따라서 전세사기 피해를 입었을 경우, 보증금을 돌려받기 위해서는 민사소송을 제기해야 합니다. 전세사기 보증금 반환을 위한 민사소송은 전세 보증금을 반환받기 위한 법적 절차입니다. 그러나 민사소송은 상당히 복잡하고, 많은 시간과 비용을 소모하는 경우가 많습니다.

그래서 많은 세입자들이 전세금 반환 소송의 부담을 느끼고, 이를 진행하기 어려워하는 경우가 많습니다. 그렇다면 민사소송을 진행하지 않고도 보증금을 돌려받을 수 있는 방법이 있을까요?

전세사기 보증금 반환 이것을 진행해야 합니다.

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대안 중 하나가 바로 지급명령 제도입니다. 지급명령은 법적 소송 절차를 거치지 않고도 보증금을 반환받을 수 있는 간이 절차입니다.

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지급명령을 신청하면 법원이 이를 검토하여 지급명령 결정을 내리게 되며, 이 과정에서 법원에 내야 하는 인지세나 송달료가 전세금 반환 소송보다 10분의 1에 불과해 비용을 크게 절감할 수 있습니다. 또한 지급명령은 변론 없이도 한두 달 정도의 짧은 시간 안에 결정문을 받을 수 있어, 소송보다 훨씬 빠른 속도로 진행됩니다.

그러나 지급명령에도 한계가 있습니다. 지급명령은 신청된 서류만으로 심사를 하기 때문에, 임대인이 지급명령 우편물을 받지 못하거나, 임대인이 이의제기를 하면 더 이상 지급명령이 효력을 가지지 않게 됩니다. 이 경우에는 지급명령을 받지 못한 것으로 간주되어, 다시 전세금 반환 소송을 진행해야 할 수 있습니다.

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또한 지급명령에 대해 임대인이 이의를 제기하면, 소송으로 진행해야 하기 때문에 지급명령이 항상 적합한 방법은 아닙니다. 특히 임대인이 보증금을 챙기고 잠적한 경우에는 지급명령보다는 전세금 반환 소송을 바로 진행하는 것이 더 나을 수 있습니다.

하지만 전세사기 피해를 당했다면 민사소송을 진행한다고 해도 보증금을 반환받기 어려운 경우가 많습니다. 따라서 전세사기 피해를 미리 예방하는 것이 무엇보다 중요합니다. 전세사기를 예방하기 위해서는 전세 계약을 체결하기 전부터 몇 가지 점검이 필요합니다.

우선, 전세 계약을 하기 전에 등기부등본을 통해 해당 주택에 보증금보다 우선순위가 높은 채권이 있는지 확인해야 합니다. 이를 확인하지 않으면, 추후 경매에 넘어가게 되었을 때 보증금 반환이 어려워질 수 있습니다. 또한 임대인이 세금을 미납한 경우에도 전세보증금을 반환받지 못할 수 있기 때문에, 전세 계약 전 임대인의 세금 체납 여부도 반드시 확인해야 합니다.

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그 외에도 부동산 계약서 작성 시 특약을 설정하는 것도 전세사기 피해를 줄이는 방법이 될 수 있습니다. 예를 들어, 임대인이 등기부등본에서 근저당을 숨기거나 공인중개사와 짜고 임대차 계약을 체결하는 경우가 있습니다.

이를 예방하기 위해, 계약 전 고지하지 않은 근저당 사실이 발견되면 계약을 해지하고 보증금을 반환하도록 하는 특약을 설정할 수 있습니다. 또한 집을 다른 사람에게 매도하는 경우, 임대차 계약을 해지하고 보증금을 반환하도록 하는 특약을 설정하는 것도 좋은 방법입니다. 이를 통해 임대인이 주택 명의를 다른 사람에게 넘기는 것을 예방할 수 있습니다.

세금 체납으로 인해 집이 경매에 넘어가는 경우에도 보증금을 반환받기 어려운 상황이 발생할 수 있습니다. 이럴 경우 계약서에 임대인의 세금 체납 사실이 발견되면 계약을 해지하고 보증금을 반환한다는 특약을 넣어두면 피해를 최소화할 수 있습니다.

이와 같이 전세사기를 예방하고 보증금 반환을 보장받기 위해서는 계약 체결 전부터 철저한 점검과 예방책을 마련하시는 것을 권장드립니다.