[수원부동산전문변호사]부동산 계약을 중도파기해될 것 같아요... 

💡부동산 매매계약을 체결한 경우 당사자 간에 특별한 약정이 없는 한,

당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 계약금을 교부한 자(매수인)는

교부한 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있고

계약금의 수령자(매도인)는 계약금의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있습니다.

(민법 제56조 제1항에 의하여)

📌안녕하세요. 법무법인대한중앙

수원동탄사무소 부동산전문변호사 이동규입니다.

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오늘은 실제 법무법인대한중앙 수원동탄사무소에 들어온

👉부동산 매매 계약금과 관련한 질문과 그에 대한 답변을 통해

부동산 매매 계약금과 관련한 궁금증을 해소해보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

Q. 부동산 매매계약을 체결한 경우 매도인이나 매수인은 어떠한 방법으로 계약을 해제할 수 있나요? 만약 계약 상대방의 동의가 없는 경우에도 일방적으로 계약을 해제할 수 있는 것인가요?

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✔️ 현행 민법은 당사자의 특별한 약정이 없는 경우 계약금을 해약금으로 추정합니다. (민법 제565조 제1항) 이때 해약금이란 해제권을 유보하기 위하여 수수된 계약금을 말합니다.

부동산 매매계약의 경우도 계약 당사자 간에 다른 약정이 없는 한, 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 매수인인 교부자는 계약금을 포기하고 해제할 수 있고, 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있습니다.

계약금의 교부자는 해제권을 행사하면 계약금을 당연히 포기하는 것이되므로 별도로 포기의 의사표시는 할 필요가 없으며, 계약금의 수령자도 계약을 해제하려면 해제의 의사표시 외에 계약금 배액의 이행제공이 있으면 추분하고, 상대방이 배액을 수령하지 않는다고 하여 계약금의 배액을 공탁해야지만 계약을 해제할 수 있는 것도 아닙니다.

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[즉, 계약금만 오고 간 단계에서는 매수인이든 매도인이든 상대방의 동의가 없더라도 일방적으로 해당 계약을 해제할 수 있습니다.]

Q. 제가 아파트를 아파트를 매도하고자 아파트 대금의 10%를 계약금으로 설정하였는데, 아직 그 절반인 5%만 지급받은 상태입니다. 이 때 제가 계약을 일방적으로 해제하고자 한다면 시제 받은 계약금의 배액만 상환하고 계약을 해제할 수 있나요?

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✔️ 그렇지 않습니다. 대법원 판례에 따를 경우 계약금의 일부만 지급한 경우에는 매도인은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’의 배액을 상환하여야 해약금에 의한 해제를 할 수 있습니다(대판 2015. 4. 23, 2014다231378).

예컨대, 5억원짜리 주택을 매매하는 경우 계약서를 작성하면서 매수인이 가지고 있는 돈이 부족하여 계약금 5천만원 중 1천만원만을 가계약금으로 지급한 뒤 하루이틀 내에 나머지 4천만원을 더 지급하기로 약정하였다면, 매도인이 계약을 해제하는 경우 약정 계약금인 5천만원의 배액인 1억원을 상환하여야만 해제가 가능합니다.

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Q. 계약을 해제하고자 할 때 언제까지 계약해제권을 행사할 수 있나요?

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✔️ 계약은 당사자의 일방이 ‘이행에 착수할 때’까지, 즉 착수하기 전에만 해제할 수 있습니다.

이때 이행의 착수란 채무의 일부를 이행하거나 이행에 필요한 전제행위를 하는 것을 말합니다.

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이는 단순히 이행의 준비만으로는 부족하지만 반드시 계약내용에 들어맞는 이행 제공의 정도까지 이르러야 하는 것은 아닙니다.

이와 관련하여 대법원은 매도인이 매수인에게 매매계약의 이행을 최고하고 매매잔대금을 구하는 소송을 제기하는 것만으로는 매매계약의 이행에 착수하였다고 볼 수 없다고 하였습니다.

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Q. 저는 오피스텔 매수인입니다. 계약을 할 때 매도인과 계약금, 1차 중도금, 2차 중도금, 잔금 이렇게 나눠서 매매대금을 치르기로 약정하였습니다.

현재는 1차 중도금까지 지불된 상황입니다. 그런데 계약을 해제하고 싶어졌습니다... 이 때 제가 이미 납부한 1차 중도금까지 포기할 경우 계약을 해제할 수 있나요?

✔️ 없습니다. 당사자 중 일방이 계약의 이행을 착수한 경우에는 상대방은 전혀 이행의 착수를 하지 않은 경우라고 하더라도 이행에 착수한 당사자와 이행에 착수하지 않은 상대방 모두 해약금에 의한 해제를 할 수 없습니다.

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[부동산 매매계약에 있어 중도금을 지급하여 이행에 착수한 매수인이라면 매수인이 계약금과 중도금을 포기하더라도 매매계약을 해제할 수 없습니다]

(대판 2002. 2. 11, 99다62074).

Q. 계약금만 주고 받은 상황에서 계약 당사자 일방이 일방적으로 계약을 해제한 경우 손해배상 책임이 발생하나요?

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✔️ 그렇지 않습니다. 해약금에 의한 해제에 의하여 채권관계는 소급적으로 소멸합니다.

그리고 해약금에 의한 해제는 당사자 일방이 이행에 착수하기 전에만 해제할 수 있으므로 원칙적으로는 원상회복이나 손해배상의 문제도 발생하지 않습니다.

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그러나 계약금이 교부된 경우에도 상대방의 채무불이행이 있으면 채무불이행을 이유로 법정해제를 할 수 있습니다.

이러한 경우에는 손해배상 및 계약금반환 등의 원상회복청구도 할 수 있습니다.

한편, 민법 제565조 해약권은 임의규정이므로 당사자 간에 다른 약정이 없는 경우에 한하여 인정되는 것이고, 만일 당사자가 민법 제56조의 해약권을 배제하기로 하는 약정을 하였다면 더 이상 그 해제권을 행사할 수 없습니다(대판 2009. 4. 23, 2008다50615).

Q. 부동산 매매 계약을 체결하고 실제 잔금까지 모두 이행된 경우에는 기존 계약금은 반환하여야 하는 것인가요?

✔️ 이론적으로는 계약금 수수 후 계약을 해제함이 없이 계약상의 채무가 계약금과 별도의 대금으로 모두 이행되었다면 계약금수령자는 교부자에게 계약금을 반환하여야 합니다. 그러나 일반적으로 계약금을 금전으로 교부하기 때문에 실무에서는 계약금으로 매매대금의 일부에 충당하는 것이 보통입니다.

법무법인대한중앙 수원동탄사무소는 부동산 매매 및 임대차계약 분쟁과 오피스텔·상가 분양계약 해지 및 주택조합 탈퇴 분야에 강력한 전문성을 보유한 로펌으로 경기도 수원역 인근에 위치하고 있습니다.

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