임대인의 고민, 전문 변호사가 알려드립니다. 

안녕하세요, 법무법인 심의 심규덕 변호사입니다.
최근 상가건물 임대차 계약을 5년간 유지해온 임대인 의뢰인이 약국 임차인과의 재계약을 앞두고 차임(임대료) 인상 문제로 상담을 요청하셨습니다.
비슷한 상황에 처한 임대인분들께 도움이 될 만한 내용을 소개해 드리겠습니다.

1. 약국 임대차 계약의 현황과 문제점

의뢰인은 5년 전, 약국 운영을 목적으로 5년간 임대차 계약을 체결했습니다.
계약 당시 환산보증금이 법에서 정한 보호 한도를 초과하는 수준이었으나, 이후 상가건물 임대차보호법 개정으로 인해 계약갱신요구권이 가능해졌습니다.

차임 인상 문제 발생

• 5년 동안 임대료가 전혀 오르지 않아 현재 시세보다 낮은 금액이 적용되고 있음.

• 재계약을 앞두고 시세에 맞게 임대료 인상을 요청했지만, 임차인이 법에서 정한 최대 인상 한도 5%를 초과할 수 없다며 거부.

• 의뢰인은 1년 단위 계약을 체결할지, 5년 단위 계약을 체결할지 고민 중이며,
  추후 임차인이 새로운 임차인을 주선할 경우 이를 거절할 방법도 문의하심.

2. 차임 증액 가능성 – 1년 계약 vs. 5년 계약

① 1년 단위 계약을 체결하면?

• 법적으로 임대인은 1년마다 차임 인상을 요구할 수 있지만, 5% 이상 증액은 불가능함.

• 임차인이 인상을 거부하면 소송을 통해 해결해야 하는데, 이 과정이 매번 반복되면 현실적으로 차임 인상을 지속하기 어려움.

② 5년 단위 계약을 체결하면?

• 임대료 인상 조건을 미리 합의하고 계약하면 소송 없이도 차임 증액이 가능함.

• 계약갱신요구권(최대 10년)과는 별개로, 임대인과 임차인 간의 합의가 우선 적용됨.

• 계약이 안정적으로 유지되며, 법적 분쟁을 줄일 수 있음.

▶ 상담 결과:
의뢰인에게 5년 단위 계약을 체결하고, 점진적으로 차임을 인상하는 조건을 포함하는 방안을 추천하였습니다.

3. 계약 갱신 시 법 개정 영향을 고려해야 할까?

2018년 상가건물 임대차보호법 개정으로 계약갱신요구권 기간이 5년에서 10년으로 연장되었습니다.
이처럼 추후 법 개정으로 갱신 기간이 추가 연장될 가능성이 있으므로,
계약을 5년 단위로 체결하여 불필요한 법적 리스크를 줄이는 것이 유리합니다.

▶ 상담 결과:
의뢰인에게 1년 단위 계약보다는 5년 계약을 체결하여,
추후 법 개정에 따른 불확실성을 방지하는 것이 유리하다고 조언하였습니다.

4. 신규 임차인 주선 거부 방법

의뢰인은 계약이 종료된 후, 임차인이 새로운 임차인을 주선하는 경우 이를 거절할 수 있는 방법도 문의하셨습니다.

① 공실로 둘 경우

• 법적으로 "상가를 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않을 경우" 신규 임차인 계약을 거절할 수 있음.

② 시세에 맞는 임대료 요구

• 법에서는 "시세에 맞는 임대료를 제시했으나 협의가 결렬된 경우",
  신규 임차인 계약을 거절해도 권리금 회수 방해가 되지 않는다고 규정함.

• 단, 임차인이 현저히 높은 임대료를 요구한 경우라면, 법원에서 이를 인정하지 않을 가능성이 있음.

▶ 상담 결과:
의뢰인에게 인근 약국의 평균 시세를 기준으로 적절한 임대료를 제시하고, 협의 과정을 기록으로 남기는 방법을 추천하였습니다.

5. 향후 대응 방안

① 임차인과 원만한 협의 진행

• 5% 증액 한도 내에서 합의점을 찾거나, 5년 단위 계약을 체결하면서 점진적 차임 인상 방안을 협의

• 임대료 시세를 반영한 조정안 제시

② 법 개정 가능성 대비

• 1년 계약보다는 5년 계약을 체결하여 예측 불가능한 법 개정으로 인한 불이익 방지

③ 신규 임차인 주선 시 대응

• 시세보다 낮은 임대료를 적용하지 않도록 임대료 기준을 철저히 검토

• 협의가 결렬될 경우, 임대료 시세와 협상 과정 기록을 남겨 법적 분쟁 대비

맺음말 – 공정하고 합리적인 계약이 중요합니다

상가건물 임대차 계약은 임대인과 임차인의 상생이 중요한 계약입니다.
하지만 임대인이 장기간 시세보다 낮은 임대료를 유지하는 것은 불공정할 수 있으며,
이를 해결하기 위해 법적 기준을 활용하여 공정한 차임 인상 방안을 마련해야 합니다.

법률 전문가의 조력을 받으면 법적 리스크를 줄이면서도, 임차인과 원만한 협의가 가능합니다.
법무법인 심은 부동산 전문 변호사, 감정평가사, 행정법 교수 등으로 구성된 전문가 집단으로,
상가 임대차 분쟁 해결을 위한 최적의 법률 서비스를 제공하고 있습니다.

상가 임대차 계약 및 차임 인상 문제로 고민하고 계시다면, 법무법인 심의 심규덕 변호사와 상담해 보세요.
공정하고 합리적인 임대차 계약을 체결할 수 있도록 도와드리겠습니다.