한 임대인이 기존 세입자들의 임차보증금 규모를 축소하여 신규 세입자와 계약을 체결한 사례가 있었습니다. 또한, 공동근저당이 설정된 오피스텔에서 세입자가 근저당 정보를 간과하고 계약을 체결했다가 경매로 인해 보증금을 상실하는 사례가 발생하였습니다. 전세사기 상담 중 가장 많은 부분을 차지하는 사례들인데요. 이번에는 선순위 근저당과 임차인 허위고지에 관한 전세사기에 대해 이야기해 보겠습니다.
먼저 다가구주택과 다세대주택의 차이점을 아셔야 합니다.
다가구주택: 단독주택으로 등기되며, 여러 가구가 임차할 수 있습니다. 그러나 세입자의 보증금은 등기부등본에 나타나지 않아 기존 세입자의 보증금 총액을 확인하기 어렵습니다.
다세대주택 및 오피스텔: 각 세대별로 등기가 분리되며, 공동근저당 설정 여부를 확인할 수 있습니다.
그렇다면 다가구주택과 다세대주택 및 오피스텔의 경우 어떻게 보증금반환이 안전한가 확인할 수 있을까요.
다가구주택의 경우
전입세대 열람을 통한 보증금 위험 확인
‘전입세대 열람’을 통해 기존 세입자들의 보증금 총합(선순위 임차보증금)을 확인할 수 있습니다. 기존 세입자들의 보증금이 많을 경우, 후순위 세입자는 보증금 반환이 어려울 수 있으므로 신중한 계약이 필요합니다. 그리고 확정일자를 받지 않은 세대가 있을 수 있기에 정확히는 임대인에게 동의를 얻어 직접 부채 규모를 확인하는 것이 필요합니다.
앞선 세입자들이 파악되었더라도 나중에 혹시 경매에 들어갈 경우 내가 얼마를 어떻게 반환받을 수 있을지 확인하려면 아래 우선변제권과 최우선변제권에 대해 알고 계셔야 합니다.
우선변제권: 확정일자를 갖춘 세입자는 집이 경매에 넘어갈 경우 우선적으로 보증금을 배당받을 수 있습니다.
최우선변제권: 주택임대차보호법에 따라 일정 금액 이하의 소액보증금 세입자는 다른 채권자보다 먼저 보증금을 보호받을 수 있습니다. 다만, 지역별 최우선변제 기준 금액과 제한 비율을 반드시 확인해야 합니다.
결국 앞선 세입자들과의 확정일자와 최우선변제권(소액임차보증금)을 계산하여 경매에 넘어갈 경우 내 보증금을 보전할 수 있는지 계산해 보아야 합니다.
다세대주택 및 오피스텔의 경우
다세대 주택과 오피스텔은 등기부상 공동근저당이 있습니다. 이 근저당은 각 호실별로 대출 금액이 할당되어 있을 것이기 때문에 그 금액을 파악하는 것이 중요합니다. 은행에서 각 호실들을 공동으로 하여 대출을 해주면서 공동근저당을 설정한 것이기 때문에 통상은 각 호실의 넓이에 비례하여 금액이 책정됩니다. 가능하면 각 호실별로 책정되어 있는 대출 금액을 임대인 또는 중개사를 통해 확인해달라고 하셔야 내 보증금을 지킬 수 있습니다. 전세값에 비해 대출 금액의 비중이 너무 크다면 당연히 위험하겠지요.
전세사기 예방을 위한 체크리스트
요약해 보면 이렇습니다.
임대인의 부채 규모 확인: 등기부등본 열람하여 근저당권 및 공동담보 여부 확인
선순위 임차보증금 확인: ‘다가구 전입세대 확정일자’ 서류 열람
특약사항 명시: 임대인의 허위 진술 방지를 위해 특약사항에 부채 내역 기재
전세 계약은 단순한 거래가 아닌, 법적 권리와 의무가 얽힌 중요한 계약입니다. 사전에 철저한 확인을 통해 피해를 예방하는 것이 최선의 방법입니다.
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