임대인의 실거주의무 위반! 손해배상액, 이렇게 계산하세요! 

임대인이 실거주 이유로 계약 갱신을 거절했는데, 거짓이었다면?

갑남이는 계약 갱신을 원했지만,

👉 임대인이 실거주할 것이라며 거절!

👉 하지만 주민센터에서 확인해보니, 다른 세입자가 들어왔습니다!

이럴 경우, 임대인의 실거주의무 위반!

✔ 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.

✔ 그런데, 손해배상 청구액을 어떻게 계산할까요?

✅ 손해배상 청구 근거

📌 주택임대차보호법 제6조의3(6항), 제7조의2 & 시행령 제9조

➡ 손해배상 청구 금액을 정하는 3가지 방법을 법에서 명확히 규정!

➡ 가장 큰 금액을 선택해 청구 가능!

💡 하지만 법 조문만 보면 이해하기 어려울 수 있으니, 사례로 쉽게 설명해드릴게요!

💰 손해배상 청구액 계산 방법

📌 갑남이의 사례

✔ 갑남이 보증금: 2억 원

✔ 임대인이 갱신 거절한 날짜: 2024. 3. 15.

✔ 새로운 임차인의 보증금: 3억 원

✔ 새로운 임대차 계약 체결 날짜: 2024. 7. 15.

✔ 2024년 3월 한국은행 기준금리: 3.5% (예시)

✔ 주택임대차보호법 시행령상 법정 이율: 2%

🏠 ① 환산월차임의 3개월분

📌 환산월차임 계산

💡 [(보증금 × (기준금리 + 법정 이율)) ÷ 12]

갑남이 기준:

📌 2억원×(2024. 3.의 한국은행기준금리 3.5% + 주택임대차보호법시행령에 규정된 2%) × 1/12 = 916,666원 (환산월차임)

📌 3개월치 손해배상액: 916,666 × 3 = 2,749,998원

🏠 ② 임대인이 새로운 세입자로부터 받은 추가 수익(2년분)

📌 새로운 세입자의 환산월차임:

3억원 × (2024. 3.의 한국은행기준금리 3.5% + 주택임대차보호법시행령에 규정된 2%) × 1/12 = 1,375,000원 (환산월차임)

📌 기존 갑남이의 환산월차임과 차액:

1,375,000 - 916,666 = 458,334원

📌 2년치 손해배상액: 458,334 × 24 = 11,000,016원

🏠 ③ 임차인이 실제 입은 손해액

✔ 이사비 (예: 200만 원)

✔ 중개수수료 (예: 100만 원)

✔ 새로운 임대차 계약으로 인해 증가한 임대료 차액 등

📌 실제 손해액이 위의 금액보다 크다면, 더 큰 금액을 청구 가능!

📌 하지만 대부분은 ②번 금액이 가장 큼

✅ 결론: 갑남이가 청구할 수 있는 손해배상액은?

✔ ①번 (3개월 환산월차임): 약 275만 원

✔ ②번 (추가 수익 2년치): 약 1,100만 원 ⬅ 가장 큰 금액!

✔ ③번 (실제 손해액): 개인별 차이 있음

💡 👉 가장 큰 금액을 선택해 청구 가능하므로, 갑남이는 약 1,100만 원을 청구할 수 있음!

⚖ 손해배상 청구, 이렇게 진행하세요!

1⃣ 임대인의 실거주의무 위반 여부 확인 (전입세대 열람 등)

2⃣ 손해배상 청구 금액 산정 (위 3가지 방법 중 가장 큰 금액)

3⃣ 임대인에게 내용증명 발송 (자율적 해결 시도)

4⃣ 합의되지 않으면 소송 제기

📌 정리!

✔ 임대인이 실거주를 이유로 갱신 거절했는데 거짓이었다면? 손해배상 청구 가능!

✔ 법에서 정한 3가지 방법 중 가장 큰 금액을 선택해 청구 가능!

✔ 임대인의 불법적인 갱신 거절을 막기 위해, 반드시 확인 후 대응하세요!

📌 임대차 관련 더 궁금한 점이 있다면? 댓글로 남겨주세요! 😊