[동탄부동산전문변호사] 로또분양 동탄역 전세 계약 분쟁 발생하면 

안녕하세요. 동탄 및 수원, 그리고 서울 여의도 등 전국 단위의 네트워크를 보유한 법무법인 대한중앙 조기현 대표 변호사입니다.

젊은 사람들일수록 수도권의 아파트를 주거로 선호하는 경우가 많습니다. 2024년 ‘호갱노노’ 앱을 사용하는 이용자들이 가장 많이 찾은 아파트 단지는 롯데건설의 '동탄역 롯데캐슬'인 것으로 나타났다고 합니다. 동탄역 롯데캐슬은 경기도 화성시 동탄2신도시에 위치한 주상복합 아파트 및 오피스텔로 동탄신도시의 핵심 교통시설인 동탄역이 바로 이 단지 지하에 있어 동탄 전체에서 입지가 가장 좋은 단지로 평가받는다고 합니다. 그리고 주변에는 동탄역과 더불어 여울공원, 청계중앙공원 등이 있어서 입지도 우수하다고 평가를 받습니다.

지난해에는 분양가 상한제가 적용된 일명 '로또 청약' 단지에 대한 열기가 더욱더 고조된 한해라고 볼 수 있습니다. 특히 동탄역롯데캐슬은 지난 2017년도 분양가로 계약취소 매물 1건이 나와 인기를 끌었던 단지입니다. 당시 분양가는 4억8200만원이고 세시는 15억 이상으로 10억 이상의 높은 시세차익이 기대돼 소위 '로또청약'으로 불렸습니다. 지난해 동일 평형 매물이 16억6000만원에 거래되며 높은 시세차익을 입증하기도 했습니다.

심지어 동탄역 롯데캐슬에는 서버가 다운될 정도로 사람이 몰렸고 거의 300만명에 가까운 사람들이 무순위 ‘줍줍’ 청약에 몰리기도 하였습니다. 단지가 지상 49층으로 꽤 고층인데, 동탄신도시 내에서는 메타폴리스를 제외하면 이보다 더 높은 단지는 찾기 어렵다고 합니다. 동탄역 롯데캐슬에는 단지내 롯데백화점 동탄점, 롯데시네마 동탄, 아파트상가가 있고 GTX-A와 SRT 동탄역이 지하로 바로 연결되어있다고 합니다.

동탄을 잘 알고 있는 동탄법무법인 입장에서도 동탄 신도시의 핵심시설은 주로 동탄역 주변에 밀집되어 있어 역에 가까울수록 더 좋은 위치로 평가받는데, 이 단지는 아예 역 위에 지어져서 주변 단지와 비교해도 독보적인 시세를 형성하고 있습니다.

동탄전문가인 동탄전문변호사가 동탄역을 바라보았을때, 2024년 3월 30일에 수도권 광역급행철도 GTX-A선이 개통되었고, 추후 2027년~2029년 동탄 도시철도, 동탄인덕원선이 개통될 예정이라 동탄의 발전 가능성은 매우 높다고 볼 수 있습니다. 또한 제4차 국가철도망 구축계획에 분당선 지선(기흥역~오산대역)이 반영되어 분당선도 기대해 볼 수 있습니다.

동탄 신도시 아파트 임대차계약의 대항력과 우선변제권

동탄은 신도시로서 수많은 아파트들이 있습니다. 아파트 임대차 계약 과정에서 알아두면 좋은 판례들을 소개해 드리겠습니다. 먼저 아파트 등 주택을 임차한 임차인의 대항력에 관한 판례입니다. 주택임차인은 주택의 인도와 주민등록을 구비하면 대항력을 취득하고, 대항요건이 존속하는 한 그 대항력은 계속 유지됩니다(대법원 2023. 2. 2. 선고 2022다255126 판결).

대항력과 우선변제권을 가진 임차인이 경매절차에서 배당요구를 했으나 보증금 전액을 배당받지 못한 경우에도, 임차인은 대항요건을 유지함으로써 임대차관계의 존속을 주장할 수 있습니다(대법원 2023. 2. 2. 선고 2022다255126 판결).

해당 판례를 보다 자세히 알아보면 주택임대차보호법 제3조의2 제7항에서 정한 금융기관이 임차인으로부터 보증금반환채권을 계약으로 양수하여 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한 다음 경매절차에서 배당요구를 하여 보증금 중 일부를 배당받은 경우, 주택임대차의 대항요건이 존속되는 한 임차인은 보증금반환채권을 양수한 금융기관이 보증금 잔액을 반환받을 때까지 임차주택의 양수인을 상대로 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는지 여부와 관련하여 대법원은 임차인은 여전히 대항요건을 유지함으로써 임대차관계의 존속을 주장할 수 있으므로, 임차인이 대항력을 구비한 후 임차주택을 양수한 자는 그와 같이 존속되는 임대차의 임대인 지위를 당연히 승계한다고 판단하였습니다.

동탄 아파트 임대차계약에서

"임대인은 전세자금대출에 적극 협조하기로 한다"는 특약 의미

아파트 임대차계약서나 전세계약서에 특약사항을 기재하는 경우가 있습니다. 특약사항은 특별히 기재한 계약이기 때문에 더욱 자세히 보아야 할 필요가 있습니다. 또한 임대인이든 임차인이든 일반 계약서나 판례에 있더라도 더 강조하고 싶은 내용을 특약으로 만들기 때문에 특약사항을 자세히 봐야 합니다.

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그중 본인 자금만으로 전세보증금을 마련하기 어려운 경우 전세자금대출을 하는 경우가 많이 있습니다. 그리고 특약사항에 '임대인은 임차인이 전세자금대출 받는 것에 대해서 동의한다[전세자금대출이 안 될 경우 본 계약은 무효로 하고 계약금은 임차인에게 반환하여 준다. 단 임차인의 귀책사유(단순 변심, 신용등급 하락 및 대출진행 미협조 등)로 인한 대출 부결은 제외하기로 한다].'고 정하는 경우도 많이 있습니다. 이 경우 '임대인이 전세자금대출에 적극 협조하기로 한다'라는 특약에 대하여 다투어질 수 있습니다.

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왜냐하면 적극이란 어느 정도가 적극인지도 모호한 표현이 될 수 있고, 협조라는 의미도 무엇이 협조하는 것인지 다툼이 생길 수 있습니다. 그리고 문언상 '전세자금대출'이 라고만 표현하고 있을 뿐, 이를 HUG 대출이나 HF 대출과 같은 특정한 종류의 중기청 전세자금대출로 한정하고 있지 않기에 이를 어떻게 보아야 하는지 다툼이 생기고 분쟁으로 발전할 수 있습니다.

해당 특약에 대하여 다음과 같이 하급심에서 판결을 내린 사례가 있어서 참조하시기 바랍니다.

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임대차계약과 이 사건 특약사항에서는 전세보증금반환보증 자체에 관해서는 아무런 언급을 하지 않고 있고, 임대차계약 종료 후 임대인이 임차인에게 임대차보증금을 반환하지 못하는 경우 임차인이 사후 구상을 당하지 않고 임대차보증금을 반환받을 수 있는 내용의 전세보증금반환보증이 이루어져야 한다는 취지의 기재 역시 존재하지 않기에, 법원은 이 사건 특약사항은 , 전세자금대출이 안 될 경우'를 이 사건 임대차계약의 무효사유로 정하면서, 단서조항으로 '임차인의 귀책사유(단순 변심, 신용등급 하락 및 대출진행 미협조 등)로 인한 대출 부결은 제외하기로 한다'고 정하여, 임차인이 전세자금대출 신청 이후의 절차 진행에 협조하지 않아 전세자금대출이 이루어지지 않는 경우를 무효사유에서 배제하고 있어, 최종적으로 전세자금대출이 안 되는 모든 경우가 '전세자금대출이 안 될 경우'에 해당하는 것이 아니라, 전세자금대출을 취급하는 금융기관에서 일반적인 심사절차를 거친 결과 전세자금대출이 승인되지 않은 경우에 '전세 자금대출이 안 될 경우'에 해당하게 되는 것임을 내포하고 있다고 보았습니다.

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즉, '전세자금대출'은 '원고가 금융기관에 임대차보증금 잔금 상당액에 관하여 전세자금대출을 신청하였는데 해당 금융기관에서 심사를 거친 결과 전세자금대출을 해주지 않은 경우'를 의미한다고 보았다는 점을 참조하시기 바랍니다.

동탄역 오피스텔 분양사기, 분양계약 취소하려면

동탄전문변호사의 조력이 필요하다면

건축물의 분양에 관한 법률 시행령이 개정되었지만 분양사업자가 표시광고의 공정화에 관한 법률에 따른 처분을 받지 않은 경우에는 여전히 분양계약 취소가 쉽지 않습니다. 광고에는 당연히 어느 정도의 과장이 포함되기 때문에 어디까지를 ‘허위과장광고’로 볼 것인지가 애매합니다. 법원 역시 거래행위에서 어느 정도의 과장이 발생할 수 있다고 보는 입장이라서 허위광고의 범위를 넘은 ‘기망행위’라는 점을 입증해야 합니다. 기망행위를 입증하려면 분양상담 및 매물설명, 광고내용에 어떠한 내용이 있었다는 ‘사실’에 대한 증거자료가 필요하며, 이 내용이 기망행위에 해당한다는 점에 대한 법리적인 ‘주장’이 있어야 합니다. 증거자료 수집 및 법리적 주장은 개인 혼자서 해결하기 어려운 부분이기 때문에 동탄 부동산전문 법무법인의 조력이 필요하기도 합니다.

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오피스텔을 계약하는 과정에서 계약금 환불, 시중금리 중도금 대출, 전매 등을 확약하였고 이를 믿고 계약을 체결하였다면 ‘동기의 착오’를 이유로 계약을 취소할 수도 있습니다. 지금까지 법원은 분양계약에서 투자자의 책임을 높게 보기 때문에 취소가 어려웠지만 법무법인대한중앙은 ‘동기의 착오’라는 법리를 적용하여 계약취소 및 환불을 하라는 새로운 판례를 이끌어냈습니다.

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각자 구체적인 상황이 다르기 때문에 어떤 법리를 적용할지, 이 법리가 인정되기 위하여 어떤 입증자료가 필요한지 등에 대해서는 동탄전문법무법인인 법무법인대한중앙과 상담을 통해 자세히 알아볼 수 있으며 동탄 법무법인 대한중앙에 대해서 보다 궁금한 사항이 있다면 아래의 링크를 클릭하여 참조하시기 바랍니다.