가계약금 지급 후 매매계약 불이행 시 매도인의 책임은? 

1. 원고(매수인)는 아파트(동/호수를 모두 인지하고 매물을 육안으로 확인)를 매매가 5억, 계약금 5000만원, 잔금일 2월 19일(수), 계약일 1월 15일(수)에 대하여 피고(매도인)과 합의한 뒤, 중개인은 피고(매도인)의 계좌번호를 알려주고 원고(매수인)의 계약금 일부가 입금될 시 계약효력이 발생한다고 문자로 통지하였고, 매도인이 계좌번호를 알려주어 매수인은 1월 11일 19시경 계약금의 일부(편의상 ’가계약금‘)인 삼백만원을 지급하였습니다.

2. 매수인은 대출을 받아 매매대금 지급을 지급할 계획이었는데, 잔금일자는 2월 19일로 고정할 때, 대출심사 후 승인까지 걸리는 시간을 고려하여 계약일을 1월 15일(수) 19시 30분으로 확정하였습니다.

3. 매도인과 매수인은 계약서 작성은 안했지만, 계약일, 중도금일, 잔금일, 계약금, 총 매매대금 등 계약의 주요사항에 대해 합의를 마친 상태였습니다.

4. 그러나 1월 14일(화) 오전 10시 경 매도인이 중개인을 통해 매수인에게 본인의 일정으로 계약일(1/15)에 나갈 수 없음을 밝혔고, 다시 계약일을 합의하지 않았고, 잔금일자는 그대로 유지하기를 원했습니다. 매수인은 잔금일자가 고정된 경우 계약일이 늦으면 대출신청이 늦어 대출이 늦게 실행되게 되므로, 잔금일자를 맞출 수 없게 되므로, 일방적인 계약일 변경에 동의할 수 없었고, 약속된 계약일/시간에 약속된 장소(부동산)에 도착하였습니다.

5. 중개인은 매도인측에서 계약일을 미룬 만큼 잔금일을 미룰 것이라고 하였으나, 매도인은 1월 16일(목) 중개인을 통해 잔금일이 변경될 수 없다고 밝혔습니다. 매수인은 유효한 계약을 어긴 매도인에게 귀책사유가 있다고 생각하여 매도인에게 가계약금을 1월 19일(일)까지 배액배상(금 육백만원)하라고 이야기한 상황입니다.
   
   가계약금을 지급한 상태에서 매도인의 일방적인 계약서 작성 불이행의 경우 어떻게 해야 할까요? 매도인의 계약불이행에 대해 매수인은 매도인에게 가계약금의 배액만 청구할 수 있을까요?

이 사례에서는 매수인은 매도인에게 경우에 따라 계약금의 2배인 1억원의 배상을 청구할 수 있습니다. 그 이유는 다음과 같습니다:

1. 계약의 성립

(1) 먼저 매매계약이 성립하려면 ① 사거나 팔 사람 ② 사거나 팔 물건 ③ 구체적인 액수의 매매대금이 모두 특정되거나 적어도 나중에 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 합니다. 또한 가계약이라도 가계약금을 주거나 받을 당시 계약서 또는 말로서 ① 거래할 물건과 ② 구체적인 매매대금이 정해졌고 ③ 중도금을 어떻게 지급할지 합의했다면 본계약으로서 성립한 것으로 봅니다.

[대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594 판결]

계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다.(중략)
비록 이 사건 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 그 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도, 위 가계약서 작성 당시 매매계약의 중요 사항인 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었으므로 원·피고 사이에 이 사건 부동산에 관한 매매계약은 성립되었다.

(2) 이 경우 성립한 계약을 해지하기 위해선 민법 565조에서 규정하는 것처럼 가계약금을 반환받기를 포기하거나 별도의 약속을 하지 않았을 경우 가계약금의 2배가 아닌 계약금의 2배를 반환해야만 해지할 수 있습니다.

(3) 반대로 위 3가지 중 1가지라도 특정되지 않아서 매매계약이 성립되지 않았다면 가계약금은 ‘부당이득’(원인없이 부당하게 타인의 재산이나 노무에 의하여 얻은 재산적 이익)으로 볼 수 있습니다. 이로서 가계약금을 돌려받거나 돌려주어야 할 권리와 의무가 발생하게 됩니다.

(4) 만약 계약이 성립되지 않았음에도 가계약금을 돌려주지 않는다면 상대방에게 부당이득의 반환을 요청하는 내용의 내용증명을 보냄으로서 가계약금을 돌려주길 요청할 수 있습니다.

(5) 사안에서 매수인과 매도인은 아파트의 매매에 대해 주요 사항(매매대상, 매매가격, 계약일, 잔금일)에 대해 합의했고, 매수인이 가계약금 300만원을 지급했습니다. 이는 계약의 주요 내용에 대한 합의가 이루어졌음을 의미하며, 계약서 작성이 없더라도 법적으로 유효한 계약이 성립되었다고 볼 수 있습니다.

2. 매도인의 계약서 작성 협조 불이행

매도인은 합의된 계약일(1월 15일)에 일방적으로 참석하지 않겠다고 통보했습니다. 이는 계약 이행의 거부로 볼 수 있으며, 매도인 측의 귀책사유에 해당합니다.

3. 잔금일 변경 거부

대출받아 잔금을 치루기로 상호 양호되어 있던 상황에서, 매도인이 잔금일은 그대로 유지하면서 계약일만 뒤로 미루기를 요청하면서 새 계약일자도 협의에 응하지 않는 것은 형평성에 어긋나는 행위로 부당한 계약 협조의무 위반이 됩니다.

4. 법적 대응 방안

(1) 계약금 배액배상 청구

매도인이 계약을 해제하겠다고 하면 매수인은 매도인에게 계약금의 2배를 청구할 수 있습니다.
여기서 이미 구두계약으로도 계약이 성립했다고 보기 때문에 가계약금의 2배가 아니라, 계약금으로 정한 금액의 배액인 1억원을 청구할 수 있습니다.

(2) 계약해제 및 손해배상 청구

매수인은 매도인에게 계약 해제와 더불어 매도인의 계약 불이행으로 인해 발생한 실제 손해에 대해 추가적인 손해배상을 청구할 수 있습니다.

(3) 계약 이행 요구

매수인이 여전히 계약의 이행을 원한다면, 매도인에게 계약 이행을 요구하고 지연에 따른 손해배상을 청구할 수 있습니다. 또한 매수인이 약정한 잔금일에 잔금을 지급하지 못한 것은 매수인의 귀책사유가 아니므로, 매도인은 이를 이유로 계약을 해제하거나 지연이자의 지급을 청구할 수 없습니다.