보증금 미반환에 의한 대출 연장, '이것'이 필요합니다. 

안녕하세요. 더신사 법무법인 유선종 변호사입니다.

최근 금리 인상과 부동산 시장의 침체로 인해 전세 시세가 하락하면서 역전세난과 깡통전세와 같은 전세사기 문제가 급증하고 있는데요. 전세계약이 만료되었음에도 불구하고 집주인이 보증금을 제때 돌려주지 못하는 사례가 늘어나고 있습니다.

이 상황에서 무엇보다 전세자금 대출 연장이 가장 큰 걱정인 분들도 있으실 것으로 보입니다.

일반적으로 전세자금 대출 연장은 전세 계약이 연장되었을 때 이루어집니다. 하지만 보증금 미반환으로 인한 연장의 경우 전세계약은 연장하지 않고 대출 계약만을 연장하게 되는 상황인데요. 대출을 연장하기 위해선 보증금 반환이 지연되고 있다는 사실을 증명할 수 있는 서류가 필요합니다.

이 때 증빙서류로서 필요한 것이 "임차권등기명령 접수증"입니다.

오늘은 대출 연장에 필요한 임차권등기명령이 무엇인지, 그리고 어떻게 신청해야 하는지에 신청 절차와 주의사항에 대해 자세히 설명드리겠습니다.

임차권등기명령이란?

임차권등기명령은 주택 임차인이 임대차계약 종료 후 보증금을 반환받지 못할 경우, 자신이 해당 주택에 거주했음을 등기부등본에 기록하여 대항력과 우선변제권을 유지하기 위한 법적 절차입니다. 이는 임차인이 이사 후에도 보증금을 회수할 수 있도록 돕는 중요한 수단입니다. 임차권등기명령을 신청하기 위해서는 임대차계약이 종료되어야 하며, 계약 기간이 끝난 이후에만 신청할 수 있습니다.

신청 요건

임차권등기명령 신청은 계약 기간이 종료된 후, 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우에 이루어집니다. 많은 사람들이 임대차계약이 종료되기 전에도 신청할 수 있다고 오해하는 경우가 많습니다. 그러나 이 명령은 임대차계약이 적법하게 종료된 후에만 신청할 수 있습니다. 이를 통해 임차인은 자신이 해당 주택에 거주했음을 공식적으로 남기게 되며, 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

현행법에 따르면, 전세계약 종료 6개월 전이나 최소 2개월 전에 계약 해지 의사를 집주인에게 명확히 전달하지 않으면 묵시적 갱신으로 계약이 연장된 것으로 간주됩니다. 따라서 임차권등기명령을 신청하려면 세입자가 계약 해지 의사를 집주인에게 명확히 전달했음에도 불구하고 보증금을 돌려받지 못한 상황이어야 합니다.

이사 시기

임차권등기명령 신청 후 언제 이사를 가야 하는지에 대해 많은 세입자들이 혼란스러워합니다. 임차권등기명령은 등기부등본에 기재되어야만 효력이 발생합니다. 따라서 신청서를 제출한 후 바로 집을 비우는 것은 바람직하지 않습니다. 일반적으로 임차권등기명령은 집주인의 동의 없이도 신청할 수 있으며, 신청 후 법원에서 보정명령이 내려지는 경우 서류 보완이 필요할 수 있습니다.

정상적으로 신청했다면, 법원으로부터 결정문을 받기까지 약 2~3주가 소요됩니다. 따라서 전세보증금을 반환받지 못했지만 이사를 가야 하는 상황이라면 임차권등기명령을 신청한 후 결정문이 나오는 시점을 고려해 이사를 진행하는 것이 좋습니다. 만약 결정문을 받기 전에 집을 비우게 되면 대항력과 우선변제권이 상실되어 보증금을 반환받지 못할 위험이 있습니다.

보증금 반환과 임차권등기명령

임차권등기명령이 등기부등본에 기재되면 새로운 세입자를 찾기가 어려워질 수 있습니다. 이 때문에 집주인이 보증금을 반환해 주겠다고 약속하면서 임차권등기명령을 해지해 달라고 요구하는 경우도 많습니다. 그러나 임차권등기명령은 보증금 반환을 직접적으로 보장하는 제도가 아닙니다. 이는 주택에 대한 대항력을 유지하기 위한 수단일 뿐입니다. 따라서 보증금을 돌려받기 전에 임차권등기명령을 해지하게 되면 대항력이 사라져 보증금을 반환받지 못할 위험이 커집니다.

이 때문에 보증금을 확실히 돌려받은 후에만 임차권등기명령을 해지하는 것이 중요합니다. 임차권등기명령을 신청한 이후에도 세입자는 집주인과의 협상을 통해 보증금을 반환받기 위해 노력해야 하며, 이를 위한 법적 절차를 진행하는 데 신중함이 필요합니다.

신청 절차

임차권등기명령 신청은 전세보증금을 돌려받지 못한 상황에서 이사를 가야 할 때 매우 유용한 법적 절차입니다. 변호사를 통해 신청할 수도 있지만, 대법원 전자소송 시스템을 통해 스스로 신청하는 것도 가능합니다. 필요한 서류를 준비해 전자소송을 통해 신청하면 비교적 쉽게 절차를 진행할 수 있습니다.

필요 서류

1. 임차권등기명령 신청서: 해당 명령을 신청하기 위해 작성하는 서류입니다.

3. 확정일자를 받은 임대차계약서 사본: 전세계약서나 월세계약서 사본

3. 건물 등기부등본: 해당 주택의 소유권 등을 확인할 수 있는 등기부등본

4. 주민등록등본 초본: 주소 변동 사항이 포함된 주민등록등본

5. 임대차 계약 종료를 입증하는 자료: 계약 해지 의사를 표시한 문자, 전화 기록, 내용증명 등의 자료

필요서류를 잘 준비해 적시에 신청함으로써 세입자로서의 권리를 보호할 수 있습니다. 임차권등기명령 신청은 세입자가 전세보증금을 보호하기 위한 중요한 수단이므로, 전세보증금을 돌려받지 못할 상황에 대비해 반드시 신청하는 것이 좋습니다.