안녕하세요. 서울대 로스쿨 출신 임대차 전문 변호사 심포도입니다.
임대인(건물주)이라면 월세를 매달 잘 받는 것이 가장 큰 바람일 것입니다.
하지만 현실은 그렇지 않을 때가 많습니다.
상가나 주택을 빌려주는 동안 세입자가 사업이 잘 안되거나 여러 이유로 월세를 미루는 경우가 생길 수 있습니다.
임대료가 연체되면 임대인 입장에서는 재정적으로 어려워질 수 있으며, 특히 대출이자를 월세로 갚고 있는 상황이라면 더욱 심각한 문제가 됩니다.
이렇게 반복적으로 월세가 미납되는 경우에는 법적인 조치를 고려해볼 필요가 있습니다.
이번 글에서는 명도소송에 대해 알아보고, 연체된 월세 문제에 대해 임대인이 어떻게 대처할 수 있는지 설명해 드리겠습니다.
주택과 상가 임차인의 차이점
주택의 경우, 세입자가 2번 이상 월세를 밀리면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.
반면, 상가는 영업을 하는 특성을 고려해 3번의 기회를 줍니다.
즉, 상가 임차인은 3개월 치 월세를 연체하면 권리를 잃고 계약이 해지될 수 있습니다.
상가임대차보호법은 세입자가 오래 머물며 안정적으로 영업할 수 있도록 보호하고 있지만,
기본적인 의무를 다하지 않으면 임대인이 계약 해지를 통보하고 세입자를 내보낼 수 있습니다.
2. 월세 연체 계산 방법
월세를 3번 이상 밀렸을 때 명도소송을 진행할 수 있는데, 많은 임대인들이 이 부분을 잘못 이해하고 있습니다.
1번 밀렸다가 나중에 갚는 상황을 3번 반복했다고 해서 소송을 걸 수 있는 것은 아닙니다.
중요한 것은 연체된 금액이
3개월 치에 해당하느냐입니다.
즉, 밀린 금액이 3개월치 월세에 해당하는지 누적된 금액을 기준으로 판단해야 합니다.
연속으로 밀리지 않더라도, 미납된 금액이 3개월분에 해당하면 명도소송을 진행할 수 있습니다.
3. 특례기간 고려하기
코로나 시기에는 많은 상인들이 어려움을 겪었고, 이를 고려해 임대료 연체에 대한 특례 규정이 생겼습니다.
2020년 9월 29일부터 6개월간은 세입자가 월세를 내지 않았어도, 이를 기준으로 소송을 진행할 수 없었습니다.
이 기간을 고려해 연체 금액을 계산해야 합니다.
임대료가 계속 밀린다면, 너무 오랫동안 참기보다는 적절한 시기에 법적인 조치를 취하는 것이 중요합니다.
보증금이 남아 있을 때 명도소송을 시작해야 손해를 최소화할 수 있습니다.
4. 실제 사례
명도소송 승소 사례 수도권의 한 임대인 김씨는 세입자가 4개월 치 월세를 내지 않아 큰 고민에 빠졌습니다.
더 이상 참을 수 없었던 김씨는 법적 조치를 결심하고 명도소송을 진행했습니다.
그 결과, 김씨는 승소 판결을 받았고, 밀린 월세뿐만 아니라 소송 비용까지 모두 돌려받을 수 있었습니다.
이처럼 명도소송을 통해 건물을 다시 돌려받고 미납된 임대료도 보상받을 수 있습니다.
5. 명도소송 진행 시 유의사항
명도소송을 통해 건물을 다시 돌려받을 수 있지만, 그 과정에서 세입자가 갱신 요구나 권리금 반환 등으로 대응할 수 있습니다.
따라서 소송을 진행할 때는
세입자의 권리도 충분히 고려해야 합니다.
임대료 미납은 명도소송을 비교적 쉽게 진행할 수 있는 사유가 되지만, 법적 절차를 정확히 따르지 않으면 오히려 더 큰 손해를 입을 수 있습니다.
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