금융회사를 상대로 과도한 금융주선수수료 반환 청구 승소 판례 

아파트 건설과 같은 대규모 개발 프로젝트에서는 자금 조달과 관련하여 법적 갈등이 다양하게 발생할 수 있습니다. 그 중 최근 몇년 간 문제점으로 지목받는 것 중 하나에는 금융회사에서 건설회사에 PF대출을 내어줄 때 지급받는 과도한 금융주선수수료(PF수수료)가 있습니다.

​

PF대출(부동산 프로젝트 파이낸싱)이란 부동산 사업의 개발수익과 자산을 바탕으로 하여 대출을 받는 방식으로 부동산 개발, 재개발, 리모델링 등의 다양한 부동산 프로젝트에서 활용되는데, 부동산 개발사업의 특성상 금액의 규모가 대부분 매우 크기 때문에 다수의 금융기관이 공동으로 참여하기도 하는 등 대출 과정에서 복잡한 사안들이 많이 발생하여, 금융기관에서는 이에 대한 자문·취급·연장 등의 다양한 컨설팅/관리 명목으로 수수료를 받고 있습니다.

​

그런데 일부 금융기관에서 이러한 수수료를 불합리하고 과다하게 부과하여 이에 대한 법률분쟁이 다수 발생하고 있습니다. 건설사나 시행사의 입장에서 보았을 때 결과물에 대한 구체적인 산출물이 없이 수수료만 과도하게 부과되어 갈등이 발생하게 되는 것인데, 이른바 '은행 갑질'이라고도 불리우는 갈등에서 비롯된 분쟁에서 시행사가 금융회사를 상대로 과도한 금융주선수수료(PF수수료)의 반환을 청구하여

승소한 판례가 있어 이에 대해 설명해 드리고자 합니다.

금융회사를 상대로 한 금융주선수수료 부당이득반환청구 승소 판례

원고는 공동주택 및 부대복리시설을 건축하는 한 공동주택 신축사업의 시행자로 피고 금융기관과 최대 200억 원의 PF대출을 주선 및 자문하기로 하는 것에 대한 금융주간 및 자문계약을 체결하였습니다. 또한 시행사의 대출자금을 관리해주는 명목으로 '대출 및 사업약정'을 체결하였고, 해당 금융기관이 사업 수분양자들에게 중도금을 대출해주기로 한 것에 대한 중도금대출 금융주선수수료에 대한 약정 또한 체결하였습니다. 이에 원고는 대출금에 대한 이자를 제외하고도 수수료 명목으로 총 약 14억 7천만 원을 피고에게 이체하였는데, 이러한 수수료가 지나치게 과다하다고 판단하여 ▲이자제한법·대부업법 위반, ▲공정거래법 위반 및 반사회질서 법률행위 해당, ▲신의칙 또는 형평의 원칙 위반을 이유로 피고를 상대로 수수료의 반환을 청구하는 민사소송을 제기하였습니다.

​

결론부터 먼저 말씀드리자면 법원에서는 앞의 원고의 주장들 중, 피고가 수행한 위임사무의 내용과 난이도에 비해 그 용역대금인 수수료가 부당하게 과다하여 신의성실의 원칙이나 형평의 원칙에 반한다고 판단하여 원고 승소판결을 내렸습니다.

​

서울중앙지방법원은 "위임계약에서 보수액에 관하여 약정한 경우에 수임인은 원칙적으로 약정보수액을 전부 청구할 수 있는 것이 원칙이지만, 그 위임의 경위, 위임업무 처리의 경과와 난이도, 투입한 노력의 정도, 위임인이 업무 처리로 인하여 얻게 되는 구체적 이익, 기타 변론에 나타난 제반 사정을 고려할 때 약정보수액이 부당하게 과다하여 신의성실의 원칙이나 형평의 원칙에 반한다고 볼 만한 특별한 사정이 있는 때에는 예외적으로 상당하다고 인정되는 범위 내의 보수액만을 청구할 수 있다"는 대법원의 판결(대법원 2015다35560 판결, 대법원 2011다107900 판결, 대법원 2004다59393판결 등 참조)을 인용하며, "PF 수수료 약정에 따라 PF수수료는 총 대출금액의 4%인데, 피고가 원고의 실제 대출금액의 기준으로 8%의 수수료를 받은데다, 약정에 따르면 원고는 어떠한 경우에도 해당 수수료의 반환을 청구할 수 없어 이러한 PF수수료 지급방법에 관한 규정이 피고에 다소 유리하게 작성된 측면이 있다"고 판단하였습니다.

​

또한 "피고가 이 사건 사업의 사업성 및 리스크를 검토하는 등의 금융상담 및 자문업무를 수행하였다고 주장하나, 해당 자료들은 대부분 원고가 작성하였고 피고의 검토보고서나 의견서 등이 확인되지 않은 점, 그리고 그밖에 다양한 사실관계들을 살펴 보았을 때 피고가 직접 수행한 업무가 거액의 수수료에 비하면 많지 않은 것으로 보인다"고 판단하여, 서울중앙지방법원은 PF 수수료와 중도금 수수료를 당초 약정한 액수의 70%로 감액시키고, 그 결과 피고(금융회사)가 원고(시행사)에게 약 4억 3천만 원 및 그에 대한 지연이자를 반환하라는 승소판결을 선고하였습니다.

PF대출은 부동산 개발 사업에서 빼놓을 수 없는 매우 중요한 자금 조달 수단이지만, 높은 이자율과 과다한 수수료로 인해 시행사의 비용 부담이 높아질 수 있다는 단점이 있습니다. 특히 부동산 시장이 침체하여 미분양 사태가 발생하게 되면 대출금 상환 및 수수료 지급이 어려워지므로, 이자율과 수수료를 꼼꼼히 검토하고 위험요인들을 면밀히 분석하여 대출상환 및 수수료 지급 계획을 철저하게 수립해야 합니다. 이에 PF대출에 대한 법률 자문을 받아 각종 리스크를 최소화하는 것이 중요하며, 자금조달과 관련하여 금융기관과의 갈등이 발생한다면 부동산 PF와 관련하여 전문성을 지닌 변호사의 조력을 받아 전략적으로 대응해야 합니다.

​

법무법인 차원의 최동욱 변호사는 부동산 개발사업에 따른 PF대출에 대한 깊은 이해도를 바탕으로 금융기관의 역할, 수행 업무 범위 및 난이도 등을 종합적으로 고려한 최선의 PF대출 관련 법률자문을 제공해 드리고 있으며, 특히 PF대출과 관련하여 금융기관·시공사·시행사·신탁사 등 여러 이해당사자가 복잡하게 얽혀있는 분쟁에서도 당사자에 맞는 체계적인 맞춤 전략으로 법률 솔루션을 제공해 드리고 있습니다.

​

부동산 PF대출에 따른 금융주선수수료, 금융자문수수료, PF수수료, 금융수수료, 대출취급수수료, 금융주간 및 자문계약 등으로 인해 어려움을 겪고 계시다면 최동욱 변호사와 직접 상담해 보시길 바랍니다.