명도소송 진행 전, 이 글을 꼭 읽어보세요. 

안녕하세요. 대한변협 부동산전문변호사 임영호입니다.

임대상가에서 임대기간이 종료되었음에도 불구하고 임차인이 퇴거하지 않는 경우, 임대인 입장에서는 극도의 답답함을 느낄 수밖에 없습니다.

이런 경우 명도소송을 제기할 수 있습니다. 명도소송은 임차인이 부동산을 불법적으로 점유하고 있을 때 임차인에 대해 퇴거를 요구할 수 있는 소송입니다.

명도소송을 진행하면 임차인을 수월하게 퇴거시킬 수 있습니다. 그러나 상가 명도소송은 단순히 언제나 가능한 것은 아닙니다. 상가임대차보호법에 따르면 합당한 이유 없이 임차인의 권리를 침해해서는 안된다고 규정되어 있기 때문입니다.

따라서 합당한 이유가 있을 때만 명도소송이 진행될 수 있습니다.

명도소송은 특정한 경우에만 진행할 수 있습니다. 상가임대차보호법에 따르면 명도소송은 정당한 사유가 있는 경우에만 진행할 수 있다고 명시되어 있습니다. 그 중에서 가장 대표적인 명도소송 사유는 임대기간이 만료되었음에도 불구하고 퇴거하지 않을 때입니다.

또한, 현행법에는 몇 가지 명도소송이 가능한 경우가 더 명시되어 있습니다. 따라서 명도소송이 가능한 경우는 임차인에게 귀책사유가 있는 경우로 설명할 수 있습니다. 다시 말해, 임차인이 지켜야 할 의무를 어긴 경우입니다.

예를 들어, 상가임차인이 월세를 3회 이상 연체한 경우 명도소송을 제기할 수 있습니다. 전월세 임대차계약의 경우 2회 이상 월세 연체 시 명도소송이 가능하지만, 상가임대차의 경우 3개월분 월세를 미납해야 한다는 점을 주의해야 합니다.

또한, 상가임대차에서 가장 흔히 발생하는 분쟁 중 하나는 건물 파손입니다. 임차인이 상가 구조를 변경하거나 파손하는 경우가 많습니다. 이런 경우 임대기간이 종료된 후에도 임차인이 부동산을 계약 당시의 상태로 돌려주지 않는다면 명백한 귀책사유로 간주됩니다. 이런 경우에도 명도소송을 진행할 수 있습니다.

그 외에도 임차인이 임대인의 동의 없이 상가를 제3자에게 임대하거나, 상가 건물이 재건축되거나 철거되는 상황일 때에도 명도소송이 가능합니다.

요약하면, 임차인에게 명백한 귀책사유가 있는 경우에는 적법한 명도소송을 통해 퇴거를 요구할 수 있습니다. 그러나 임차인과의 다툼이나 지시 어기기 등의 경우에는 명도소송을 제기하기 어렵습니다.

명도소송을 하기 전에는 반드시 계약해지를 통보해야 합니다. 계약해지는 구두로 할 수 있지만, 추후에 명도소송을 준비할 경우에는 법정에서 증거로 사용할 수 있는 내용증명서를 통해 통보하는 것이 좋습니다.

또한, 상가 명도소송을 진행하기 전에 부동산처분금지 가처분을 신청하는 것이 좋습니다. 소송 기간 동안 임차인이 부동산을 처분하는 것을 막기 위한 조치입니다.

이렇게 상가 명도소송은 신중하게 고려해야 할 사안이 많습니다. 따라서 명도소송을 진행하기 전에는 부동산전문변호사의 도움을 받아 체계적으로 대응하시길 바랍니다.