상가 명도분쟁에서의 권리금 산정방식과 소송실무 

1. 들어가며

상가임대인·임차인들은 상가임대차보호법상 권리금 손해배상 소송이 진행되는 경우 시세와 유사한 금액이 권리금으로 인정되는 것으로 알고 계십니다. 그런데 막상 실제 소송에서는 생각했던 것과 다른 금액이 산정되는 경우가 많습니다.

2. 상가권리금의 구체적인 산정기준

1) 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항

상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항은 “임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.”고 규정하고 있습니다.

그러므로 신규임차인을 주선한 임차인의 경우 권리금 계약체결액과 감정평가액 중 낮은 금액이 손해배상액이 되며, 신규임차인을 주선하지 못한 임차인의 경우 감정평가액이 곧 손해배상액이 됩니다.

한편, 권리금에 대하여 감정평가를 진행하는 경우에는 대부분의 경우 통상의 시세보다는 적은액수로 평가되는 경우가 절대다수입니다.

2) 손해배상책임의 제한

위 손해배상액에 대하여 판례는 “상가임대차법 제10조의4 제1항, 제3항에 따라 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구를 하는 경우에도 손해의 공평한 부담이라는 손해배상법의 기본 이념이 적용되어야 하므로, 공평의 원칙에 따라 피고들의 책임을 제한할 수 있다.”는 입장을 취하여, 임대인에게 과도한 책임이 부과되는 것을 방지하고 있습니다.

3) 최근 하급심 판결의 경향

개별 하급심 판결들은 공히 구체적인 사정들을 근거로 책임을 제한하는 비율에 대한 결론을 내리고 있는데, 일률적인 기준을 확인할 수는 없으나 다수의 판결에서 ① 장소적 이익과 관련된 부분은 본질적으로 그 부동산의 소유자에게 귀속되는 것이라는 점, ② 임차인이 상당 기간 영업을 지속하여 투자비용을 회수할 수 있었던 점, ③ 임대차 계약 체결 이후 법개정으로 인하여 임대인에게 예측할 수 없는 손해가 발생한 경우, ④ 임대차보증금이나 차임이 저렴했던 경우, ⑤ 임차인이 기존 임차인에게 권리금을 지급하지 않은 경우, ⑥ 권리금 포기 약정이 있는 경우, ⑦ 임대차 계약 종료 이후에도 영업을 계속한 경우 등을 감액의 근거로 삼고 있으며 상당수의 판결이 50% 이상 70% 이하의 책임을 인정하고 있습니다.

4) 결론

이상과 같이 권리금 손해배상 소송이 진행될 경우 실제 산정되는 권리금은 통상의 시세보다 낮은 금액으로 감정되며, 그 감정액마저도 책임이 제한되어 실제 판결금은 시세보다 현저히 적을 수 있습니다. 그러므로 임대인 입장에서는 소송으로 진행하는 것이 유리할 수 있으며, 임차인 입장에서는 어떻게든 신규임차인 주선 또는 임대인과의 합의를 통한 보상을 받는 것이 유리할 수 있습니다.

3. 권리금 분쟁상황에서 현실적인 행동 방향 및 법무법인 한설의 솔루션

법무법인 한설은 상가 임대차에 관하여 임대인의 입장과 임차인의 입장에서 다양한 분쟁을 소송절차·자문업무 등의 방식으로 법적·사실적으로 해결한 경험을 다수 보유하고 있습니다. 임대인이 판결에 승소한다고 하더라도 바로 임차인을 퇴거시킬 수 있는 것도 아니며, 임차인이 막무가내로 기한 없이 퇴거하지 않을 수도 없습니다. 결국 의뢰인의 입장에서는 법적 절차가 진행되는 각각의 상황에서 어떤 방향으로 행동하는 것이 자신에게 가장 유리한 결정이 되는 것인지 계속해서 결정해야만 하고, 이를 위해서는 전문성과 경험을 갖춘 법률전문가의 조언이 필수적입니다.

한편 임대차 분쟁은 업무방해·건조물침입·권리행사방해 등 형사 분쟁을 동반하는 경우도 많습니다. 법무법인 한설은 임대차분쟁 뿐만 아니라 형사사건에 대한 특별한 전문성을 갖추고 있어 이에 대한 종합적인 대응이 가능하다는 점 역시 장점입니다.

임대차 분쟁은 하루하루, 한달한달이 의뢰인의 경제적인 손해와 정신적인 고통으로 직결되는 문제로 법무법인 한설은 이를 신속하고, 명확하게 해결할 수 있는 종합적인 법률서비스를 제공하고 있습니다.

[법무법인 한설 이종윤 대표변호사]
- 고려대학교 법과대학 / 고려대학교 법학전문대학원 졸업

- 대기업 부동산 명도분쟁 자문 및 협상대리 경험