상가임대차 권리금 분쟁, 법률적 해결책은? 

0. 들어가며

많은 임대인, 임차인들이 상가임대차 권리금금 관련 분쟁으로 심적인 고통을 겪고 계십니다. 상가임대차 분쟁의 특징은 법에서 정하고 있는 방식만으로 모든 문제를 해결할 수도 없고, 또 의뢰인에게 최선의 해결책이 되지 않는 경우가 많습니다. 구체적인 사건들을 검토하다 보면 임대인에게는 임대인의 사정이, 임차인에게는 임차인의 사정이 있습니다. 변호사는 각각의 입장에 대한 이해와 실리에 대한 판단을 근거로 최선의 결과를 끌어내야 합니다.

1. 관련 근거규정 및 판례의 입장
 

상가건물 임대차보호법은 임대인이 권리금 회수 방해금지의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있으며, 이 경우 손해는 임대인의 권리금 회수 방해금지의무 위반이라는 행위가 없었더라면 존재하였을 재산상태와 그 위반 행위가 가해진 현재의 재산상태의 차액에 의해 산정됩니다.

또한 대법원 판례는 “상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호, 제3항 및 제10조의3 내지 제10 조의7 등 관련 규정의 내용과 입법 취지에 비추어 보면, 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 하나, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차 계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 하고, 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다(대법원 2019. 7. 25. 선고 2018다252823, 252830 판결 등 참조).”는 입장을 취하고 있습니다.

2. 구체적인 손해배상액의 산정기준

1) 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항

상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항은 “임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.”고 규정하고 있습니다.

그러므로 신규임차인을 주선한 임차인의 경우 권리금 계약체결액과 감정평가액 중 낮은 금액이 손해배상액이 되며, 신규임차인을 주선하지 못한 임차인의 경우 감정평가액이 곧 손해배상액이 됩니다.

한편, 권리금에 대하여 감정평가를 진행하는 경우에는 대부분의 경우 통상의 시세보다는 적은액수로 평가되는 경우가 다수입니다.

2) 손해배상책임의 제한

위 손해배상액에 대하여 판례는 “상가임대차법 제10조의4 제1항, 제3항에 따라 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구를 하는 경우에도 손해의 공평한 부담이라는 손해배상법의 기본 이념이 적용되어야 하므로, 공평의 원칙에 따라 피고들의 책임을 제한할 수 있다.”는 입장을 취하여, 임대인에게 과도한 책임이 부과되는 것을 방지하고 있습니다.

3) 최근 하급심 판결의 경향

개별 하급심 판결들은 공히 구체적인 사정들을 근거로 책임을 제한하는 비율에 대한 결론을 내리고 있는데, 일률적인 기준을 확인할 수는 없으나 다수의 판결에서 ① 장소적 이익과 관련된 부분은 본질적으로 그 부동산의 소유자에게 귀속되는 것이라는 점, ② 임차인이 상당 기간 영업을 지속하여 투자비용을 회수할 수 있었던 점, ③ 임대차 계약 체결 이후 법개정으로 인하여 임대인에게 예측할 수 없는 손해가 발생한 경우, ④ 임대차보증금이나 차임이 저렴했던 경우, ⑤ 임차인이 기존 임차인에게 권리금을 지급하지 않은 경우, ⑥ 권리금 포기 약정이 있는 경우, ⑦ 임대차 계약 종료 이후에도 영업을 계속한 경우 등을 감액의 근거로 삼고 있으며 상당수의 판결이 50% 이상 70% 이하의 책임을 인정하고 있습니다.

3. 권리금 분쟁상황에서 현실적인 행동 방향 및 법무법인 한설의 솔루션

법무법인 한설은 상가 임대차에 관하여 임대인의 입장과 임차인의 입장에서 다양한 분쟁을 소송절차·자문업무 등의 방식으로 법적·사실적으로 해결한 경험을 다수 보유하고 있습니다. 임대인이 판결에 승소한다고 하더라도 바로 임차인을 퇴거시킬 수 있는 것도 아니며, 임차인이 막무가내로 기한 없이 퇴거하지 않을 수도 없습니다. 결국 의뢰인의 입장에서는 법적 절차가 진행되는 각각의 상황에서 어떤 방향으로 행동하는 것이 자신에게 가장 유리한 결정이 되는 것인지 계속해서 결정해야만 하고, 이를 위해서는 전문성과 경험을 갖춘 법률전문가의 조언이 필수적입니다.

한편 임대차 분쟁은 업무방해·건조물침입·권리행사방해 등 형사 분쟁을 동반하는 경우도 많습니다. 법무법인 한설은 임대차분쟁 뿐만 아니라 형사사건에 대한 특별한 전문성을 갖추고 있어 이에 대한 종합적인 대응이 가능하다는 점 역시 장점입니다.

임대차 분쟁은 하루하루, 한달한달이 의뢰인의 경제적인 손해와 정신적인 고통으로 직결되는 문제로 법무법인 한설은 이를 신속하고, 명확하게 해결할 수 있는 종합적인 법률서비스를 제공하고 있습니다.

[법무법인 한설 이종윤 대표변호사]
- 고려대학교 법과대학 / 고려대학교 법학전문대학원 졸업

- 대기업 부동산 명도분쟁 자문 및 협상대리 경험