대법원 주요판결::
대법원 2023. 11. 30. 선고
2023다259743 판결
최근 전세사기나 '깡통전세'로 인한 피해로 집주인에게 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 많이 발생하고 있습니다. 만약 공인중개사가 임대차계약을 중개할 때 주의의무를 다하지 않음으로 인해서 보증금을 받지 못하고 있다면, 공인중개사를 상대로 손해배상청구를 할 수 있을까요?
공인중개사법은, 공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있습니다. 여기서 과실이라 함은 공인중개사로서 기울여야 할 주의의무를 다하지 않은 것을 뜻합니다.
오늘 소개할 판례는 공인중개사의 주의의무 이행과 관련된 판례인데요. 공인중개사가 다가구주택에 관한 임대차계약을 중개하면서 그 주택에 거주하던 다른 임차인의 임대차보증금 액수, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 사항을 구체적으로 확인하여임차인에게 설명하거나 근거자료를 제시하지 않고 중개대상물 확인․설명서에 임대인이 구두로 알려준 총액만을 선순위임대차보증금액으로 기재한 사안입니다. 이 사안에서는 다가구주택 임대차계약을 중개한 공인중개사의 주의의무 이행 여부가 문제되었습니다. 대법원은 이 사안에 대하여 어떤 판결을 내렸는지 함께 알아보겠습니다.
-사실관계
1) 이 사건 다가구주택은 근저당권이 설정되어 있는 상태였는데, 원고는 다가구주택 중 한 호수를 임차하였습니다.
2) A(피고1)은 공인중개사법에 의한 중개업자로서 이 사건 임대차계약을 중개하면서, B(원고)에게 당시 이 사건 다가구주택의 부동산등기부에 기재된 근저당권에 관하여는 채권최고액을 고지하고 실제 피담보채무액을 설명하였지만, 위 주택에 거주하던 다른 임차인의 임대차보증금 액수, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 사항을 구체적으로 확인하여 원고에게 설명하거나 그 근거자료를 제시하지 않았습니다.
3) 위 임대차계약 중개 당시 A(피고1)는 중개대상물 확인․설명서에 임대인이 구두로 알려준 총액 6억 원만을 선순위임대차보증금액으로 기재하여 B(원고)에게 교부하였고, A(피고1)는 선순위 권리의 합계액에 원고의 임대차보증금까지 더하더라도 이 사건 다가구주택의 가액을 초과하지 않는다고 설명하였습니다.
4) 이후 이 사건 다가구주택에 대하여는 부동산임의경매개시결정이 이루어졌고, 확정일자 부여현황 확인 결과 원고보다 선순위의 임차인들이 갖는 임대차보증금 총액은 6억 원을 훨씬 초과하고 있었으며, 위 다가구주택은 감정평가액 보다 낮은 금액에 매각되어, A(원고)는 그 배당절차에서 이 사건 다가구주택의 소액임차인, 근저당권 등에 대한 우선배당 결과 임대차보증금반환채권에 관하여 아무런 배당을 받지 못하였습니다.
-원심법원의 판단
대전지방법원 2023. 7. 5. 선고 2022나112852 판
☞ 원심은 공인중개사 A(피고1)가 중개대상물 확인․설명의무를 부실하게 한 것이 아니라고 단정하여 중개업자로서의 의무위반이나 그와 상당인과관계 있는 원고의 손해를 인정할 수 없다고 보아, A 및 그 공제사업자인 피고 한국공인중개사협회를 상대로 손해배상을 구하는 원고의 청구를 모두 배척하였습니다.
-대법원의 판단
대법원 2023. 11. 30. 선고 2023다259743
대법원은 이 사건 사실관계를 아래 법리에 비추어 살펴보면, 원심판단에는 중개업자로서의 주의의무와 상당인과관계에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다고 판시하였습니다.
[공인중개사가 부담하는 주의의무의 의의]
부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사․확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다. 나아가 직접 조사․확인하여 설명할 의무가 없는 사항이라고 할지라도 중개의뢰인이 계약을 맺을지를 결정하는 데 중요한 것이라면 그에 관하여 그릇된 정보를 제공해서는 아니 되고, 그 정보가 진실인 것처럼 그대로 전달하여 중개의뢰인이 이를 믿고 계약을 체결하도록 했다면 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개해야 할 의무를 위반한 것이 된다.
[다가구주택 임대차계약을 중개하는 공인중개사가 부담하는 주의의무의 내용과 범위]
한편으로 공인중개사법 제25조 제1항, 제2항, 같은 법 시행령 제21조, 같은 법 시행규칙 제16조에 의하여, 중개업자는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개할 경우 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 성실하고 정확하게 제공하여야 할 의무를 부담한다. 따라서 중개업자는 임차의뢰인에게 부동산등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인․설명하는 것에 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 그 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시하여야 한다. 또한 공인중개사법 시행규칙 서식에 따른 중개대상물 확인․설명서 중 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에는 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 위 중개대상물 확인․설명서에 기재하여야 할 의무가 있다. 그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다.
☞ 대법원은, 공인중개사 A(피고1)는 다가구주택의 중개업자로서 준수하여야 할 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 않았고 B(원고)로서는 이러한 사정을 알았다면 해당 주택을 임차하지 않았거나 적어도 같은 조건으로는 계약을 체결하지 않았을 여지가 크다고 보아, A와 그 공제협회의 손해배상책임을 부정한 원심판결을 파기·환송하였습니다.
-결론
대법원 2023. 11. 30. 선고 2023다259743
공인중개사인 피고 1이 다가구주택에 관한 임대차계약을 중개하면서 그 주택에 거주하던 다른 임차인의 임대차보증금 액수, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 사항을 구체적으로 확인하여 원고에게 설명하거나 근거자료를 제시하지 않고 중개대상물 확인․설명서에 임대인이 구두로 알려준 총액만을 선순위임대차보증금액으로 기재한 사안에서, 다가구주택 임대차계약을 중개한 공인중개사의 주의의무 이행 여부가 문제되었는데요. 대법원은, 공인중개사 A가 다가구주택의 중개업자로서 준수하여야 할 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 않았다고 보아, 공인중개사의 손해배상책임을 부정한 원심판결을 파기·환송하였습니다.
사회적으로 점점 더 문제가 되고 있는 ‘깡통 전세’와 전세사기의 공포로 인해 고통받는 임차인들이 늘어나고 있습니다. 임대차보증금과 관련하여 사건에 휘말리거나 공인중개사의 과실로 인하여 보증금을 돌려받지 못하고 있는 상황에 처해있는 경우 주저하지 마시고 전문가인 변호사에게 사건을 의뢰하시어 적절한 판단에 따라 법적인 절차를 진행하시면 보다 수월하게 해결하실 수 있을 것이라 생각됩니다. 임대차보증금 사건처럼 법리 해석이 까다로운 사건의 경우 초기부터 변호인을 선임하여 대응하는 것이 중요합니다. 대응하는 방식에 따라 결과가 천차만별이기 때문에 누구보다도 법리를 잘 알고, 노하우가 있는 변호사와의 사건 진행이 필요할 것입니다.
법무법인(유한) 서평 일산분사무소에서 30년 법관 경력의 고양 전관변호사 장진훈 변호사님과 함께 원만하게 사건을 해결하시기를 추천드립니다.
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