분양계약해지 가능한 경우 총정리 

분양계약해지 가능한 경우 총정리

분양계약을 한 뒤 설레는 마음으로 입주일을 기다렸는데 건축물이 분양광고의 내용과 다르거나, 설계가 변경되거나, 입주가 지연되는 등 문제가 생긴다면 분통이 터질수밖에 없는데요, 이 경우 분양계약을 해지할 수 있을까요?

건축물분양법에 따라 분양계약서에는 분양사업자가 일정한 사항에 대하여 시정명령, 벌금형, 과태료 처분 등을 받으면 수분양자가 분양계약을 해약할 수 있다는 사항이 들어가야 합니다.

그런데 계약서에는 법조문만 나열되어 있어서 계약서만 보면 구체적으로 어떤 경우에 분양계약을 해약할 수 있다는 것인지 알 수 없다고 했습니다.

그렇다면 이번 포스팅에서 분양계약해지가 가능한 대표적인 사례를 알아보도록 하겠습니다.

허위·과장·부실 분양광고

분양광고의 내용이 분양신고의 내용과 다르거나 건축물의 위치, 용도, 규모 및 내진설계 등 대통령령으로 정하는 사항이 포함되지 않은 경우에는 허가권자로 시정명령을 받을 수 있습니다.

분양사업자가 이 사안으로 허가권자에게 시정명령을 받으면 분양계약을 해약할 수 있습니다(건축물분양법 시행령 제9조 제1항 제11조 가목). 게다가 이 사안으로 시정명령을 받으면 수분양자에게 시명령령을 받은 사실을 알려야 하므로 다른 계약이 연쇄적으로 파기될 위험성이 있으므로 문제제기를 했을 때 분양대금을 반환해줄 가능성이 큽니다.

분양신고와 분양광고상 평면도가 일치하지 않는 경우, 오피스텔 등 업무시설을 공동주택으로 혼동을 유발한 경우, 분양신고일을 기재하지 않은 경우, 내진능력, 용도지역 등에 대한 사항을 기재하지 않은 경우 등이 있습니다. 이 밖에도 수많은 사항이 포함될 수 있으니 변호사와 상담을 통해 건축물분양법을 위반한 광고인지 알아보시는 것이 좋겠습니다.

무단 설계변경

건축물분양법 제7조에 따르면 분양사업자는 분양한 건축물에 대하여 사용승인 전에 건축물의 면적 또는 층수의 증감(增減) 등 분양받은 자의 이해관계에 중대한 영향을 줄 수 있는 설계변경을 하려는 경우에는 수분양자 전원의 동의를 받아야 합니다.

중대한 설계변경이란 ▲건축물 공급가격의 인상을 초래하는 변경, ▲공용면적ㆍ전용면적ㆍ대지지분 또는 층고가 감소하는 변경, ▲내장재료 및 외장재료의 변경, ▲용도변경, ▲난방기기ㆍ냉방기기 등 주요 설비를 변경하여 건축물 사용가격의 인상을 초래하는 변경, ▲층수가 증감(增減)되는 경우, ▲연면적이 10퍼센트 이상 증감되는 경우 등을 말합니다.

중대한 설계변경에 해당하지 않는 설계변경을 하려는 경우 동의까지는 필요 없지만 변경내용을 수분양자 전원에게 알려야 합니다.

이를 위반하고 중대한 설계변경을 하면서 동의를 받지 않거나 설계변경을 하면서 통지를 하지 않았다면 1년이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처해집니다(건축물분양법 제10조 제2항 제6호).

이 사안으로 벌금형을 받는다면 분양계약을 해약할 수 있습니다(건축물분양법 시행령 제 9조 제1항 제11호 나목).

입주지연

입주지연은 건축물분양법에 따라 해약을 할 수 있는 사안은 아닙니다. 다만, 많은 경우 계약서에 입주지연시 계약을 해제하고 분양대금을 반환한다는 조항을 두고 있어서 해약을 할 수 있습니다.

입주지연으로 인해 계약이 해제되는 경우 분양사업자가 위약금을 지급한다는 조항을 두고 있는 경우도 많은데 이 경우 분양대금은 물론 위약금까지 받을 수 있습니다.

계약서에 입주지연이 계약해제 사유로 명시되어 있지 않더라도 민법에 따라 상당한 기간을 정하여 입주제공을 촉구한 뒤에도 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있습니다.

기타

그밖에도 분양신고 수리 전 분양광고를 한 경우, 공개모집·공개추첨을 하지 않은 경우, 분양광고에 투기과열지구·조정대상지역 거주자 우선선정을 밝히지 않은 경우 등이 계약해제 사유가 될 수 있습니다.

분양계약 해지, 꼭 소송을 해야할까?

법적으로 분양계약해지 사유가 존재한다면 소송을 했을 때 승소할 가능성이 크겠죠. 그렇지만 소송은 시간과 비용이 많이 들어서 망설이는 분들이 많다고 했습니다.

이 경우 내용증명을 발송해서 신속한 해결을 도모할 수 있습니다. 내용증명에 분양사업자의 각종 법령위반을 지적하면서 민사소송은 물론 신고·고발 등 할 예정임을 통보하는 건데요, 분양사업자 입장에서는 소송이 제기되었을 때 손해가 크기 때문에 차라리 대금을 돌려주는 것이 낫다고 판단하므로 소송까지 가기 전에 돌려받을 수도 있습니다.

내용증명을 발송하더라도 분양사업자가 요구를 들어주지 않는다면 결국 소송을 제기해야 하겠지만 내용증명을 먼저 발송했다면 계약해지·해제 의사를 밝힌 것이 명확히 증명되므로 소송에서도 훨씬 유리한 결과를 얻을 수 있겠습니다.