1심 패소한 약국 권리금 소송을 2심에서 수임하여 승소한 사례 

<사실관계>

원고는 2019년 소외 A로부터 이 사건 건물을 매수하여 2020. 3 . 2 . 소유권이전등기를 마쳤다.

피고는 자신의 형제와 함께 공동으로 2004. 11. 5. 이 사건 건물 1층 중 102호를 소외 A로부터 임차 후 임대차계약을 묵시적으로 갱신해 오다가 2017. 11. 5 . 임차인을 피고 단독으로 변경하고 임대차기간 2017. 11. 5 .부터 2019. 12. 4 .까지, 임대차보증금 7500만 원, 월 차임 170만 원(부가가치세 별도, 매월 30일까지 납부)의 조건으로 갱신계약을 체결하였다.

위 임대차계약은 다시 묵시적 갱신되었고, 원고는 2020. 8 . 6 . 피고에게 내용증명우편을 통해 묵시적 갱신을 포함하여 임대차기간이 2020. 12. 4 . 만료되면 임대차계약이 종료된다는 의사표시를 하였다.

<1심의 판단>

• 원고의 임대차 종료에 따른 약국 인도청구 및 부당이득금반환청구(본소)

1심 재판부는, "이 사건 임대차계약은 2020. 12. 4. 기간만료로 적법하게 종료되었다. 피고는 피고가 단독 명의의 임차인이 된 2017. 11. 5.부터 상가건물 임대차보호법의 갱신요구기한인 10년의 기간이 새로이 기산된다는 취지로 주장하나, 피고가 2004. 11. 5.부터 공동임차인으로 약국을 운영하였고, 이후 재차 갱신에 따른 재개약을 체결해 왔으므로, 그로부터 10년이 경과한 이상 피고의 주장을 받아들이지 아니한다."라고 하면서

"피고는 특별한 사정이 없는 한 원고로부터 원고가 구하는 바에 따라 보증금 7500만 원을 지급받음과 동시에 이 사건 약국을 인도할 의무가 있고, 위 부동산의 인도완료일까지 발생한 차임 상당 부당이득금을 지급할 의무가 있다."라고 판시하였습니다.

그러면서 감정인의 감정결과에 의한 차임상당액의 부당이득금을 지급하라고 판시하였습니다.

• 피고의 권리금 손해배상 청구(반소)

피고는, "원고가 피고에게 이 사건 임대차계약 갱신거절을 한 실제 이유는 건물 증개축 및 리모델링 공사가 아닌 월 차임 증액이 목적이라는 점이 분명하고, 원고가 정당한 사유 없이 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절하는 등 권리금 회수기회를 방해하는 바람에 권리금 상당액의 손해를 보게 된바, 원고는 피고에게 상가건물임대차보호법 제10조의4에 따른 손해로 1억 원의 배상책임을 져야 한다."고 주장하면서 손해배상청구를 반소로 제기하였습니다.

그러나 1심 재판부는, "이 사건 건물은 1995년 신축된 건물로, 서울시부터 3종 시설물 지정대상에 해당되는 C등급(주요 부재에 경미한 결함 또는 보조 부재에 광범위한 결함 발생상태로, 주요 부재에 내구성 기능성 저하 방지를 위한 보수가 필요하거나 보강이 필요한 상태)으로 평가된 사실, 원고는 2020. 8월경 건물안전 및 건물사용자 편익 개선을 위해 증개축 및 리모델링을 하겠다는 의사를 표시한 사실, 원고는 2020. 11.경 건축사사무소에 증축, 대수선 개발사업 타당성에 대한 검토를 의뢰한 사실이 인정된다."고 하면서,

"사실관계가 이러하다면, 이 사건 건물의 내구연한 등에 따른 철거· 재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않는다고 보기 어렵고, 이는 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제7호 나목의 ‘나. 건물이 노후ㆍ 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우’로서 제10조의 4 제1항 단서에 따라 권리금회수기회 보호의 예외가 되는 사유에 해당한다고 봄이 타당하며, 을 제2호증 등 피고가 제출하는 증거들만으로는 위 인정을 뒤집기에 부족하다."고 하면서 피고의 권리금손해배상청구(반소)를 기각하였습니다.

<항소심 수임>

피고는 상당히 억울해 하면서 김강균 변호사 법률사무소를 방문하여 상담했습니다.

저는 1심 판결문과 소송기록을 넘겨 받아서 검토했습니다. 그 결과 항소심에서 1심 판결을 뒤집을 가능성이 있다고 판단하였고, 법률 검토 결과를 가감 없이 의견을 제시하였습니다.

그렇게 항소심을 수임하여 진행하게 되었습니다.

<항소장 제기 및 집행정지 신청>

1심에서 패소한 상황이었고, 1심 판결에는 가집행 선고가 있었기 때문에 피고(임차인)는 1심 판결에 따른 가집행을 막기 위해서 항소장을 접수하면서 집행정지 신청을 하였습니다.

그 결과 피고(임차인)는 3000만원 공탁을 조건으로 집행정지결정을 받을 수 있었고, 안심하고 약국 영업을 하면서 항소심을 진행 할 수 있었습니다.

<항소심의 판단>

• 원고의 임대차 종료에 따른 약국 인도청구 및 부당이득금반환 청구(본소)

항소심은, 임대차갱신청구권에 대해 "피고가 약사로서 실질적으로 약국을 운영한 점, 임차인 명의가 변경되는 과정에서 임대차 계약이 단절되지 아니하고 계속하여 이어진 점, 공동임차인은 피고의 형제인점" 등을 근거로 임차인 명의가 단독으로 변경되었다고 하더라도 종전과 다른 새로운 임대차 관계가 형성되었다고 할 수 없다고 판단하면서 이 부분 피고의 주장을 기각하였습니다.

다만 차임 상당 부당이득금반환 청구에 대해서는 피고(임차인)의 주장이 일부 받아들여졌습니다.

저는 1심 판결 중 차임 상당 부당이득금반환청구에 대해서는 감정결과를 존중해야 하지만 감정결과에 따른 차임 상당금액을 부당이득금으로 인정할 것이 아니라 기존 임대차계약에 따른 월 차임을 부당이득금으로 인정해야 한다고 주장하였습니다.

항소심은 이러한 주장을 인정하였고, 1심 판결 중 부당이득금 부분을 취소하고, 월 차임 상당의 부당이득금을 지급하라고 판결하였습니다. 이에 따라 피고가 지급해야 할 부당이득금은 월 244만원에서 187만원으로 감액되었습니다.

• 피고의 권리금 손해배상 청구(반소)

1심은 피고의 권리금 손해배상 청구를 기각하였으나, 항소심에서는 1심 판결을 취소하고 피고의 권리금 손해배상 청구를 인용하였습니다.

항소심은 "서울특별시의 공문은 이 사건 건물이 C등급으로 평가되었으므로 이에 관한 보수보강을 하라는 취지이고, 여기에서 C등급은 ‘주요 부재에 경미한 결함 또는 보조부재에 광범위한 결함발생상태로, 주요 부재에 내구성 기능성 저하 방지를 위한 보수가 필요하거나 보강이 필요한 상태’로서, 건물 전체 또는 일부의 철거 또는 재건축이 필요한 경우에 이르는 것으로 볼 수는 없다."고 하면서 "원고는 이 사건 건물의 다른 호실을 신규로 임대하고 있는 사실"을 더하여 "이 사건 건물이 노후· 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우에 해당하여 원고가 이 사건 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우에 해당한다고 보기 어렵다."면서 피고(임차인)의 권리금 손해배상청구를 인용하였습니다.

<항소심 이후 절차>

항소심 이후 원고와 피고는 적절한 시기에 합의하여 보증금을 반환받고, 약국을 인도하여 주기로 합의하였습니다.

이에 더하여 피고는 집행정지신청을 하면서 공탁한 3,000만원의 환수하였고, 소송비용확정을 통한 소송비용도 원고로부터 받을 수 있었습니다.