법인 임차인 갱신요구권 다툼있다면 

법인 임차인 갱신요구권 다툼있다면

법인을 임차인으로 받는 경우에도 갱신요구권을 인정해 주어야 하는지 궁금해 하시는 분들이 많습니다. 계약기간이 만료되었는데 퇴거를 하지 않아 명도소송을 제기하려고 하는데 법인 임차인이 갱신을 주장하는 경우도 있다고 합니다.

법인 임차인에게도 갱신요구권이 인정될까요? 결론부터 말씀드리면 그런 경우도 있고 그렇지 않은 경우도 있습니다.

최근 명도소송과 관련하여 새로운 대법원 판례가 나왔는데요, 이 판례를 통해 법인 임차인의 갱신요구권을 어디까지 인정해 주어야 할지 더욱 명확해졌습니다. 이번 포스팅에서 어떤 경우에 법인 임차인의 갱신요구권이 인정되는지 알아보도록 하겠습니다.

법인 임차인 갱신요구권 있을까?

주택임대차보호법 제6조의 3은 ‘임차인’에게 갱신요구권을 부여하고 있습니다. 임차인은 사람, 즉 자연인을 말하는 것이므로 법인은 원칙적으로 임대차보호법의 보호 대상이 될 수 없습니다. 즉, 갱신요구권도 없는 것이죠.

최근 판례에서 법인이 임차인에 해당된다고 보기 위한 조건이 제시되었습니다. 동법 제3조의2 제1항은 임차인에 제3조 제3항의 법인을 포함한다고 규정되어 있습니다. 제3조 3항의 법인이란 ”「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때“를 말합니다.

정리하면 ① 중소기업법상 중소기업이어야 하고, ② ‘직원’이 주택을 인도받은 뒤, ③ 주민등록까지 마쳤다면 법인 임차인에게도 갱신요구권이 인정될 수 있습니다.

법인 임차인 갱신요구권, ‘직원’의 범위

여기서 ‘직원’의 범위가 어디까지인지 주택임대차보호법에 규정되어 있지 않아서 다툼이 생길 수 있는데요 이에 대해서도 최근 판례에서 정리가 되었습니다.

1. 사건개요

중소기업 A법인의 대표이사 B씨는 법인 명의로 임대차 계약을 체결하고 전입신고까지 마치고 거주했습니다.

임대차계약 만료 약 3개월 전 임대인은 A법인에게 임대차계약 종료일까지 퇴거할 것을 요구했습니다. 그러자 A법인은 임대차계약 갱신을 요구했습니다. 임대인은 법인이 임대차보호법의 보호 대상이 아니고 갱신요구권이 없다는 판단 하에 계속 퇴거를 요구했지만 A법인은 갱신요구권을 주장하며 퇴거를 하지 않았습니다.

결국 임대인은 명도소송을 제기하게되었습니다.

2. 1심의 판단

1심은 A법인의 손을 들어주었습니다. 임직원인 B씨가 직원으로서 업무를 하기 위해서 건물을 인도받아 주민등록을 했으므로 갱신요구권이 인정되며, 임대인은 건물인도를 요구할 수 없다는 것이었습니다.

3. 2심 및 대법원의 판단

2심가 대법원의 판단은 달랐습니다. 2심 및 대법원 재판부는 임차인이 될 수 있는 법인은 중소기업기본법에 따른 중소기업에 한정되므로, ‘직원’의 범위는 중소기업기본법령의 규정에 따라 정해야 한다고 판단했습니다. 중소기업기본법령은 ‘임원’과 ‘직원’을 구별하여 사용하고 ‘임직원’이라는 용어도 사용하고 있습니다. 즉, ‘직원’에는 ‘임원’을 제외한 사람만 포함된다고 보아야 한다는 것입니다.

3. 사건결과

결론적으로 재판부는 임대인이 청구한 명도소송을 인용하여 A법인이 건물을 인도하라고 주문했습니다.

법인 임차인 갱신요구권 다툼있다면

법인 임차인에게 갱신요구권이 인정되기 위한 요건을 다시 정리하면 ① 중소기업법상 중소기업이어야 하고, ② 임원을 제외한 ‘직원’이 주택을 인도받은 뒤, ③ 주민등록까지 마쳐야 합니다.

지금까지는 법인 임차인에게 갱신요구권이 있는지 법 규정이 명확하지 않고 이에 대한 명확한 판례가 제시되지 않았습니다. 이 때문에 임대인과 임차인은 각자 자신에게 유리한 방향으로 주장을 하고 의견이 좁혀지지 않는 경우가 많았습니다.

그렇지만 이번 판례가 나오면서 상대방에게 명확한 법적 근거와 판례를 제시한다면 소송까지 가지 않고 빠르게 문제를 해결할 수 있게 되었습니다.

법인 임차인 입장에서는 법인이라도 ‘중소기업’이며 직원이 인도받아 주민등록을 마쳤다면 갱신요구권을 주장할 수 있을 것이고, 임대인 입장에서는 중속기업 대표이사 또는 사내이사가 주민등록을 하고 살았다면 퇴거를 요구할 수 있을 것입니다.

법인 임차인 갱신요구권, 변호사 내용증명의 효과

변호사는 ① 법적 근거 및 판례를 명확히 제시하고, ② 소송으로 비화되었을 때 상대방의 패소가능성이 높다는 것을 알리면서, ③ 패소한 경우 상대방이 입게 될 각종 불이익이나 추가로 부담해야 할 비용 등을 일목요연하게 통보하는 내용증명을 발송하는 등 빠른 문제해결에 도움을 주게 됩니다.

법무법인의 변호사 명의로 내용증명을 발송하면 소송이 임박했음을 간접적으로 알릴 수 있기 때문에 그 자체만으로 더 강하게 압박하는 효과가 있습니다.

내용증명 발송으로도 퇴거를 하지 않는다면 명도소송을 진행해야 할텐데요 법무법인에 따라 차이가 있지만 내용증명을 발송한 법무법인을 선임한다면 내용증명 발송비용이 일부 공제될 수 있습니다.