[Navi변] 임대인이 보증금을 못 주겠다고 버티면? 

안녕하세요. 최선의 결과에 이르는 방향으로 안내하는 네비게이터, ‘Navi변’ 정석영입니다(법무법인 청향 파트너변호사).

이번 포스팅에서는 임대차 계약 기간이 만료되어 가는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않으려는 태세를 취할 때, 어떻게 대응하는지 알아보겠습니다. 

1. 목적지 설정

임차인 A씨는 2021년 12월 임대인 B와 임대차계약을 체결하고, 곧바로 전입신고를 하고 확정일자도 받았습니다. 계약기간 만료 6개월 전인 2021년 6월 문자메시지로 재계약을 하지 않을 의사를 밝혔고, 임대인도 이에 동의했습니다. 그런데 갑자기 11월쯤부터 임대인이 '다음 임차인이 들어올 때까지 기다려 달라'는 등 딴소리를 하더니, 이내 보증금을 못 주겠다고 합니다.  당연히 받아야 될 돈인 것은 맞는데, 구체적으로 어떤 방법을 취하면 될지 알아봅니다. 

2. 경로안내

Step 1(법리검토) - 주택임대차보호법 제6조 제1항에 따르면, 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같습니다. 바꿔 말하면, 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지는 재계약을 하지 앟을 것이라는 의사를 분명히 밝혀야 한다는 뜻입니다. 따라서 이와 관련한 증빙자료(문자메시지, 통화녹음, 내용증명 등)를 확보해 두어야 합니다. 

Step 2(법리검토) - 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제1항). 만기일까지 보증금을 받지 못했을 때 계약기간이 끝났다고 곧바로 집을 완전히 비워 버리면 곤란하고, 임대차에 따른 대항력을 계속 유지하기 위해 먼저 임차권등기명령을 받은 후 이사를 해야 합니다. 

Step 3(법리검토) - 위 작업과 병행하여, 임대인 B로부터 보증금을 집행하기 위해 법원에 보증금반환청구소송을 제기합니다. 임대인이 특별히 다투지 않는 경우가 많지만, 주택의 하자나 기타 손해배상 등을 주장하면서 다투는 경우도 있으므로 유의해야 합니다. 그리고 상황에 따라서는 임대인의 주소지를 알아내어 해당 주소지에 가압류를 신청할 필요가 있습니다. 임차주택의 경매가격이 예상보다 떨어지거나 기타 선순위 채권 등의 존재로 인해 임차주택 경매만으로는 보증금을 전액 돌려받지 못할 수도 있기 때문입니다.  

* 세상의 모든 법적 분쟁은, (사실분석 / 법리검토 / 계약해석) 방향의 경로로 풀어나갈 수 있습니다.

  [6대로펌][사실분석 / 법리검토 / 계약해석의 전문가] 승소 방향 지름길로 안내하는 [Navi변 정석영 변호사]입니다.