임대인 실거주의무위반, ‘이것’ 진행할 수 있습니다. 

안녕하세요. 대한변협 부동산전문변호사 임영호입니다.

주택임대차보호법에는 임대차계약 만료가 되기 전에 임차인이 계약을 갱신하겠다는 의사를 표시를 하면 임대인은 거부할 수 없도록 명시를 해두었습니다.

이를 두고 임대차계약갱신요구권이라 하는데요. 이때 임대인은 임대차계약갱신이 법으로 규정되어 있는만큼, 특별한 사유가 없는 한 이를 거절해서는 안됩니다.

다만 대표적으로 다음과 같은 사유가 있을때에는 이를 거부할 수 있습니다.

1). 임차인이 월세를 2회이상 연체한 경우(상가는 3회이상)

2). 임차한 부동산을 고의나 중대한 과실로 부수거나 파손한 경우

3). 임대인동의없이 타인에게 임차한 부동산을 전대한 경우

4). 임대인이나 그 직계존속이 실제 거주를 하는 경우

하지만 문제는 이를 악용해 임대인들이 실거주할 것처럼 거짓말을 하여 임대차계약갱신요구권을 거절하는 경우가 많다는 점입니다.

임대차계약 갱신시 임대인은 임대료상한은 5%범위 내에서만 할 수 있습니다. 즉, 다시말해 임차인이 계약갱신청구권을 사용하면 기존 임대차보증금의 5%내에서만 금액을 인상할 수 있다는 말입니다.

이렇다보니, 임대차보증금을 더 올리기 위해서 실거주를 이유로 임차인을 내보는 경우가 많은 것인데요. 실제로 관련하여 저희 법률사무소에도 문의가 자주 들어오는데요.

다만 이러한 행동은 주택임대차보호법에 규정된 법을 위반한 것이기에 명백히 실거주의무위반에 해당이 됩니다. 그래서 임대인을 상대로 손해배상소송을 진행해볼 수 있습니다.

실거주의무위반으로 임대차계약갱신요구권을 거절하여 손해배상청구소송을 제기할 경우, 아래의 3가지 중 가장 큰금액을 손해배상액으로 받아낼 수 있습니다.

1). 계약갱신 당시 환산 임대료의 3개월에 해당하는 금액

2). 계약갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해금액

3). 임대인이 새로 임대하여 얻은 환산임대료와 기존 임대료간 차액 2년치에 해당하는 금액

실거주의무위반으로 손해배상청구소송 쉽지 않습니다.

그런데 그거 아십니까. 임대인이 실거주의무위반을 했더라도 임차인이 무조건 임대인으로부터 손해배상을 무조건 받을 수 있는 것은 아니라는 것을요.

현행 규정법에 보면 임대인이 2년 내에 정당한 이유 없이 제3자에게 다시 임대를 한 경우에만 손해배상을 인정하고 있습니다.

그런데, 임대인이 실거주하지 않았다는 사실을 임차인이 알기가 어렵습니다. 설사 여러방법을 통해 알게 되어 소송을 제기하더라도 임대인의 경우에는 실거주의무위반을 하지 않았다고 부인을 할게 뻔합니다.

이로 인해 손해배상청구소송을 하여 손해배상을 받아내려면 이를 확실하게 증명할 수 있는 구체적인 입증자료가 있어야 합니다

민사소송을 한번이라도 해보신분이라면 아시겠지만 입증책임을 소송을 제기하는 사람에게 있습니다. 세입자에게 있다는 말입니다.

따라서 실거주의무위반으로 손해배상청구소송을 하실려고 하신다면, 가장 먼저 실거주가 거짓이라는 사실을 입증할 증거를 확실히 모으시길 바랍니다. 그것이 있어야 여러분이 유리한 상황에서 손해배상청구소송을 진행할 수 있습니다.

다만 유리하다는 말이지 무조건 좋은 결과를 얻는다는 것은 아닙니다. 민사소송은 소송기간이 길다보니, 소송 중에 돌발상황이 발생하는 경우가 많습니다.

그래서 판결결과를 받을때까지 결과를 예측할 수가 없습니다. 그래서 나홀로 진행하기보다는 전문변호사의 조력을 받으시라고 말씀을 드리고 싶습니다.

특히 최근에 실거주갱신거절에 대한 법원의 판결결과를 살펴보면 임대인입장에서 내려지는 경우가 많습니다.

실거주를 이유로 한 갱신거절은 임대인의 주관적인 사정에 기초한 것이어서 적극적인 입증이 쉽지 않다면서, 실제 거주할 의사가 없었다는 명확한 사정이 인정되는 경우가 아닌 이상 임대인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절하는 것은 가능하다는 태도를 취하고 있는데요.

따라서 전문변호사의 도움없이 소송을 진행했다가는 소송에서 패소하고 임대인의 소송비용까지 물어줘야 할 수 있습니다. 그러므로 실거주의무위반으로 손해배상청구소송을 제기하신다면 꼭 전문변호사의 조력을 받아 진행하시길 바랍니다.