전세보증금 회수, 집주인 개인회생하는 경우라면? 

안녕하세요. 대한변협 부동산전문변호사 임영호입니다.

임대보증금 돌려받지 못하는 미반환되는 사례를 보면 전세사기인 경우도 있지만 집주인이 개인회생을 하는 경우도 있습니다.

따라서 오늘은 집주인이 개인회생을 신청한 경우에는 전세보증금을 어떻게 돌려받아야 하는지에 대해 말씀드리고자 합니다.

집주인이 회생을 신청했다는 소식에 지금 많이 막막하실 것입니다. 하지만 오늘 글을 읽어보시면 도움을 얻어가실 수 있으실 것입니다. 그러니 끝까지 정독하여 읽어봐 주셨으면 좋겠습니다.

이때 다행인건 집주인이 파산을 신청한것보다는 개인회생을 신청한 것이 그나마 나은 상황이라는 것입니다. 파산은 재산을 처분하고 채무를 상환하는 방식이라면 개인회생은 일정 채무를 변제하면 갚지 못한 채무를 면책시켜 주는 방식입니다.

따라서 개인회생 후 집주인의 재산이 남아있을 수 있습니다. 하여 추후 전세집에 잡힌 가압류나 압류가 해제되면 되면 새로운 임차인을 구하여 보증금을 환수받을 수 있는 가능성이 있습니다.

그러나 개인회생을 신청했다는 건 빚이 많아서 진행한 것입니다. 하여 개인회생후 집주인에게 임차인의 보증금을 돌려주고 남을 정도의 재산이 없을 확률이 매우 높습니다.

하여 집주인이 개인회생을 신청한 경우에도 보증금 회수는 사실상 어렵다고 보셔야 합니다. 사실을 안 즉시 발빠른 대응을 하는 길만이 보증금을 환수할 수 있는 지름길일 것입니다.

집주인 개인회생시 별제권 행사해 보증금 받아낼 수 있습니다

  

회생신청이 받아들여지면 빚탕감 대상에서 제외되는 별제권이라는 것이 존재합니다. 참고로 별제권이란 개인회생이나 파산시 디른 채권자보다 우선적으로 변제를 받을 수 있는 권리입니다.

그리고 개인회생절차에서 별제권은 유치권, 질권, 저당권뿐만 아니라 전세권이 별제권이 해당이 됩니다.(법 제411조)

그런데 주택의 인도와 주민등록을 마치고, 확정일자를 받아 법적으로 대항력을 갖춘 세임자는 이러한 별제권자와 동등한 권리를 가집니다.

하여 집주인이 회생신청을 했더라도 전세보증금은 면책 대상에서 제외되므로 다른 채무자에 비해 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.

다만 집주인이 보유한 재산이 많지 않을 때에는 별제권을 행사하더라도 보증금 전액을 돌려받기가 힘들 수 있습니다.

그래서 보증금반환청구소송을 제기하여 확정판결을 받아낸뒤 경매절차를 통해 보증금을 배당받는 방법으로 보증금을 회수할 수 있기도 합니다.

전세집 경매진행될때 낙찰되는 경우가 극히 드뭅니다!

전세집 보증금을 돌려받지 못했을 때 세입자가 선택할 수 있는 방법으로는 해당주택을 경매로 넘기는 것입니다. 그래서 제3자가 낙찰을 받게 되면 낙찰자로부터 보증금을 회수받으면 됩니다.

다만 문제는 이 방법도 사실상 쉽지 않다는 것입니다. 선순위 임차임이 있는 경우에 낙찰자가 낙찰금액에 더불어 임차인에게 돌려줘야할 보증금반환책임까지 함께 지기 때문에 경매에 집을 넘기더라도 낙찰을 받으려고 하지 않기 때문인데요.

전세보증금이 2억원인 전세집이 경매에 넘어가 여러번 유찰되어 5000만원까지 낙찰가가 떨어졌다고 칩시다. 그런데 이렇게 낙찰가격이 떨어졌다고 하더라도 낙찰가 5000만원에 전세보증금 2억원을 부담해야 합니다.

그래서 사실상 경매에 전세집을 넘기더라도 낙찰을 받을려고 하는 사람이 거의 없다고 보셔야 합니다. 하여 이럴 때에는 세입자가 직접 인수를 하는 것도 생각해 보는 것이 좋습니다.

직접 전세집을 낙찰받는 경우에는 본인이 받은 전세보증금에 경매로 매각한 잔금을 상계신청하여 추가금없이 인수할 수 있습니다.

한편 집주인이 개인회생을 한 경우 임대차계약의 중도계약사유에 해당이 될 수 있습니다. 그래서 전세계약기간이 많이 남아있는 경우라면 계약해지를 진행한후 법적인 절차를 밟으시길 바랍니다.

아시다시피 보증금반환을 받을려면 반드시 계약해지가 먼저 이루어져야 합니다. 다만 이러한 계약해지는 집주인에게 도달이 될 때 법적효력이 발생합니다.

따라서 전세계약해지통보를 받지 못했다고 발뺌하는 것을 사전에 예방하기 위해서 전화나, 문자보다는 내용증명을 통해 전세계약해지의 뜻을 알리시길 바랍니다.