집주인 연락두절, 세입자 행동요령 

안녕하세요. 부동산전문변호사 임영호입니다.

전세만기를 앞두고 집주인이 연락이 두절된다면 임차인입장에서는 전세보증금을 떼이는게 아닌가 걱정이 될 수 밖에 없습니다.

그런데 집주인이 연락이 두절이 되었다는 건, 어떤 이유이든간에 십중팔구 전세보증금을 반환하지 않으려고 하는 것입니다.

때문에 무작정 기다린다고 해서 문제가 해결되지 않기에 법적인 방법을 강구하셔야 합니다.

하여 오늘은 전셋집주인이 연락을 받지 않을 때 어떻게 대처를 해야 하는지 그 방법에 대해서 알려드리는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

전세집주인 연락두절, 가장 먼저 내용증명부터 발송하세요!

다들 잘 아시다시피 전세보증금을 반환받으려면 계약만료 6개월 전에서부터 2개월 전까지 계약갱신거절 의사를 집주인에게 밝혀야 합니다.

그리고 세입자의 계약갱신거절의사는 집주인에게 도달해야 효력이 발생합니다. 그런데 집주인이 연락이 두절된 경우에는 계약해지통보의사를 전혀 전달하지 못한 경우가 대부분일 것입니다.

그렇게 되면 계약갱신의사가 집주인에게 도달하지 못해 묵시적 갱신이 되어 자동으로 전세계약이 연장이 될 수 있습니다.

하여 전셋집주인이 연락이 두절되었을 대에는 가장 먼저 전세계약을 해지하겠다는 의사를 내용증명으로 발송하는게 좋습니다.

왜냐하면 내용증명에 공시송달절차가 있기 때문입니다. 참고로 공시송달제도란 내용증명을 받을 집주인이 끝까지 송달하지 않는 경우 법원게시판에 게시하게 되면 당사자에게 전달이 된 것으로 간주하는 절차를 말합니다.

그래서 전셋집주인이 연락이 두절되더라도 공시송달절차로 이용하면 계약해지통보를 할 수가 있습니다.

이런 말씀을 드리면 전화나, 카톡, 문자로도 계약해지통보를 하면 안되냐고 반문하시는 분들이 있습니다. 원칙적으로 의사표시 방법에는 제한이 없습니다. 그래서 그 어떤 방법으로도 계약해지통보의사를 밝히면 됩니다.

다만 임대차 계약의 갱신거절을 통보하는 경우에는 임대인의 답장이 있는 경우에 한해 의사표시도달의 효력이 발생한 것으로 판단합니다.

그래서 연락이 두절되면 집주인이 계약해지통보의사를 확인했다는 사실을 입증하기가 어렵기에 계약해지통보의사는 가능한한 내용증명으로 밝히는 것이 안전합니다.

보증금반환소송 진행해 전세집주인 압박하세요!

전세보증금을 돌려주지 않기 위해 임차인의 연락을 받지 않는것입니다. 그래서 이럴때에는 소송을 통해 집주인을 압박하는 것이 좋습니다.

전세보증금반환청구소송의 경우에는 전세계약기간이 종료되었음에 불구하고 보증금을 돌려주지 않는다는 사실만 입증할 수 있으면 세입자가 패소하기 어렵습니다.

물론 보증금을 반환받는 방법으로는 소송보다 간단한 지급명령신청도 있습니다. 지급명령은 소송의 간이절차라 일컬어질정도로 신청 후 결과를 받는데까지 시간이 얼마 걸리지 않습니다.

보증금반환소송을 하면 판결문을 받는데까지 짧아도 4개월, 길면 1년 이상의 시간이 소요됩니다. 하지만 지급명령은 신청 시 접수한 신청서로만 심사하고 소송처럼 따로 변론심문 절차가 없어 신청한후 1,2달이면 결정문을 받아볼 수 있습니다.

그러나 전셋집주인이 연락두절이 된 경우에는 지급명령을 신청해도 기각이 될 수 있습니다.

지급명령신청 결정이 확정되기 위해서는 전세집주인에게 결정서를 송달받아야 합니다. 그런데 보증금반환청구소송과 달리 지급명령은 원칙적으로 공시송달이 허용되지 않습니다.

하여 집주인이 연락이 두절되어 결정문을 송달받지 못하면 송달불능으로 재판부는 본안소송으로 회부합니다.

반면 보증금반환청구소송은 공시송달제도가 있습니다. 하여 집주인이 연락이 두절되더라도 소송을 하는데에는 전혀 문제가 없습니다. 따라서 전셋집주인이 연락두절되었다면 소송을 염두에 두시는 것이 바람직합니다.

끝으로 한가지 더 당부드리자면 전세집주인이 연락두절되셨다면, 계약종료되더라도 이사는 가급적이면 가지 마셨으면 합니다.

아무리 내용증명으로 계약해지통보의사를 밝혔더라도 집주인이 연락두절이 된 상황이라면 사실상 상황이 좋다고는 할 수 없습니다.

그래서 아무리 전세계약이 종료가 되더라도 보증금을 반환받기 전까지는 쉽게 움직이지 마셨으면 좋겠습니다. 다만 그럼에도 불가피하게 다른곳으로 이사를 가야한다면 대항력과 우선변제권이 그대로 보장되는 임차권등기명령을 신청하신 후 가시길 바랍니다.