임차인이 권리금을 보호받으려면? 

임차인이 권리금을 보호받으려면?

권리금이란 임대차목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가영업시설 및 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른영업상의 이점 등 유무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서임차인 임대인에게 보증금과 차임이외에 지급하는 금전등의 대가를 말합니다 

​오늘은 권리금회수기회의 보호에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

★권리금 계약과 권리금 산정방법

권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말합니다. 권리금에 관한 규정은 상가건물임대차보호법 제10조23에 규정되어있는데요

임차인이 임대인에게 직접적으로 권리금을 달라고 청구할 수는 없습니다. 즉 상가건물 임대차보호법은 임차인이 권리금을 회수할 수 있는 기회를 주는 것이며, 이를 위반하여 정당한 사유없이 이를 방해하는 경우에 임대인에게 손해배상청구를 할 수 있는 권리가 있는 것입니다.

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★ 권리금 산정방법

상가건물입대차보호법에 의해 국토교통부장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시하도록 되어 있는데요. ​고시된 내용에 의하면 권리금 감정평가 방법은 다음과 같습니다.

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★권리금 회수기회 보호

상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항은 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지 다음의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 안된다고 규정하고 있습니다.

★ ‘정당한 사유’에 해당하는 경우

상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호의 ‘정당한 사유’, 즉 임대인이 임차인 주선의 신규임차인과의 임대차계약을 거절할 수 있는 정당한 사유는 첫째 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 둘째 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 이유가 있는 경우, 셋째 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우(ex. 임차인이 레스토랑을 운영하다가 무료급식소로 변경하여 1년 6개월 이상 사용한 경우), 넷째 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우를 말합니다.

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★ 임대인의 손해배상의무

임대인이 이러한 규정을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 손해를 배상할 책임이 있습니다(상가건물임대차보호법 제10조의4 제3항 및 제4항). 이 경우 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 이러한 임차인의 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다.