임차인의 전월세 중도계약해지, 어떤 경우에 가능할까? 

안녕하세요. 대한변협등록 부동산전문변호사 임영호입니다.

임대차3법 후폭풍으로 집값하락과 전세가 하락이 반복되면서 기존 전월세 임대차계약을 중도 해지하려는 움직임이 늘어나고 있는 실정인데요.

주택임대차보호법 제4조 (임대차기간 등)

① 기간을 정하지 않거나 또는 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.

위의 법조문에서도 확인하실 수 있으시겠지만, 임대차계약은 일반적으로 2년을 기준으로 합니다. 그래서 계약기간 2년동안은 임차인이나 임대인 모두 중도계약해지를 요구할 수 없습니다.

때문에 중도계약해지를 원하는 경우에는 해지를 원하는 사람이 계약파기로 인한 책임을 질 수 있습니다.

다만 계약서상 전월세 중도계약해지와 관련된 규정이 명시되어 있거나 또는 주택임대차보호법에서 인정하고 있는 예외적인 상황에서는 중도계약해지가 가능합니다. 이에 오늘은 전월세 중도계약해지가 어떤 경우에 가능한지 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

전월세 중도계약 해지사유, 임대인VS임차인에 따라 다릅니다.

주택임대차보호법에 따르면 임대차계약의 중도계약해지가 가능한 경우를 임대인과 임차인으로 나누어 명시해놓고 있는데요.

우선 임대인의 경우에는 ①2회이상 연속하여 월세를 연체한 경우 ②임대인동의없이 전월세집을 다른사람에게 전대한 경우 ③주택의 일부를 심각하게 훼손하거나 불법개조한 경우일 때 중도계약해지가 가능합니다.

그에 반해 임차인의 경우에는 다음과 같이 5가지 경우에 해당될 때에, 전월세중도계약해지를 요구할 수 있습니다.

① 임대차 계약기간을 정하지 않은 경우

② 계약기간중 임대인의 지위가 다른 사람에게 양도된 경우

③ 계약당시 중도해지에 대한 특약을 명시해둔 경우

④ 임차인이 임차 목적달성을 할 수 없는 경우

⑤ 임차인의 과실없이 임차주택 일부가 멸실된 경우

묵시적갱신이 된 경우에도 전월세중도계약해지가 가능합니다.

주택임대차보호법에 의하면 묵시적 갱신인 경우에는 임차인의 계약중도해지를 인정하고 있습니다. 그래서 첫 전월세계약이 아닌 계약이 갱신된 경우에는 임차인은 언제든지 임대차계약 해지가 가능합니다.

여기서 말하는 묵시적갱신이란 임대차기간 종료 6개월전에서 부터 최소 2개월전까지 계약갱신거절 의사를 통보하지 않으면, 동일한 계약조건으로 임대차계약이 2년 더 연장되는 것을 의미합니다.

물론 묵시적갱신이 되면 임대차 존속기간은 기존처럼 2년입니다. 하지만 처음 전월세계약을 한 것과 달리 묵시적 갱신이 된 경우에는 계약기간이 남아 있더라도 언제든지 계약해지를 통보할 수가 있습니다.

다만 이때 주의할 점이 있기는 합니다. 묵시적갱신후 중도계약해지는 3개월이 지나야 계약해지의 효력이 발생합니다. 즉 다시말해 계약해지통보를 한 날로부터 3개월 후 보증금반환의무가 발생한다는 것인데요.

또한 주택임대차법은 모든 임차인에게 묵시적 갱신을 적용하지는 않습니다.

예컨대, 2회이상 월세를 연체하였거나, 그 외 임차인이 지켜야할 임대차의무를 위반했을시에는 묵시적 갱신이 된후 계약해지를 하더라도 임대인은 임차인의 계약해지를 거부할 수 있습니다.

3개월이 지났음에도 보증금 반환받지 못했다면?

이때에는 기약없이 기다리기 보다는 법적 대응을 할 때입니다. 그리고 적합한 대응방법은 내용증명과 지급명령, 보증금반환청구소송 총 3가지 방법을 진행해볼 수 있는데요.

흔히들 보증금반환을 받으려면 소송을 해야 한다고 생각하지만, 소송의 경우에는 시간과 비용이 상당한 많이 들고, 오래 걸립니다. 때문에 그 어떤 방법에도 임대인이 꼼짝하지 않을 때에 소송을 진행하는게 좋습니다.

그렇지 않을때에는 내용증명과 지급명령을 통해 보증금반환을 노려보는게 좋은데요.

내용증명의 경우에는 상대방에게 심리적으로 압박을 가해 보증금반환을 받는방법입니다. 다만 법적 강제성이 없어서 내용증명을 보내더라도 임대인이 무조건 보증금을 돌려줄 의무는 없습니다.

반면 지급명령은 소송의 간이절차여서 비용이 적게 드는데다 지급후 결정문을 받는데까지 1~2달이면 충분합니다. 하지만 이의신청제도가 있어, 지급명령결정문을 받은 후 2주이내에 임대인이 이의를 제기하면 소송을 진행할 수 밖에 없습니다.

하여 자신이 처한 상황에 따라 적합한 방법을 채택하여 보증금을 돌려 받으시길 바랍니다.