월세미납, 변호사의 대응방법은? 

반갑습니다. 임대차전문변호사, 이철희입니다.

코로나 시대를 이어 최근 금리 인상에 따른 경기 침체로 인해 임차인이 월세를 미납하는 경우도 많아졌습니다.

이로 인해 어떻게 해결해야 하는지 법률상담을 문의하시는 분들이 많으신데요. 우선 임대차보호법에 의하면 월세 미납은 계약해지사유에 해당이 됩니다.

다만 주택임대차보호법 또는 상가임대차보호법에 따르면, 주택의 경우에는 2기이상 미납했을 때 계약 해지가 가능하고, 상가의 경우엔 3기이상 미납시 계약해제가 가능합니다.

여기서 말하는 2기, 3기는 2달분, 3달분의 임대료를 연체한 것을 말합니다.

때문에 임차인이 당연히 지켜야할 월세를 2달이상, 상가의 경우는 3달이상 연체를 했을시에는 임차인에게 계약해지통보를 할 수가 있습니다.

간혹 월세를 연속으로 미납해야 한다고 생각하는 분들이 있는데, 연속된 달이 아니더라도 2기(주택) 또는 3기(상가)의 해당하는 금액을 미납하면 임대차계약 해지가 가능합니다.

즉 쉽게 풀이해 설명드리자면, 월세가 한 달에 100만원인 원룸이라고 가정했을 때 9월달 월세는 냈지만, 8월달과 10월달에 월세를 미납했다면 계약해지가 가능합니다.

그런데 한가지 주의할 점이 월세가 2달, 3달 연체되었다고 해서 무조건 계약의 해지가 바로 되는 것이 아니고, 임대인이 임차인에게 임대차계약 해지 통지를 해야 계약해지가 됩니다.

따라서 임차인이 월세미납을 했을시에는 꼭 계약해지통보부터 먼저 하시길 바랍니다.

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월세미납시 임대인이 할 수 있는 대응방법으로는?

그럼 여기에서 여러분이 가장 궁금해하실 내용. 월세미납시 어떻게 대처할 수 있는지 그 방법에 대해서 알려드리도록 하겠습니다.

사실 월세미납이 되었을시에는 명도소송이 가장 확실하게 임차인을 내볼 수 있는 방법이기는 합니다.

다만 명도소송은 진행하여 판결문을 받기까지 최소 6개월이상이 시간이 걸립니다.

다들 아시다시피 소송의 경우 법원에 소를 제기하면 답변서 제출 및 변론기일을 거쳐 판결을 받는 절차로 이뤄지다보니, 시간이 상당히 오래 걸리는데요.

하여 월세미납했을 경우에는 소송을 바로 진행하기보다는 ①내용증명 ②지급명령신청의 2가지방법을 먼저 시도해보실 것을 추천드립니다.

1. 내용증명 발송하기

내용증명은 특별한 형식이나 양식이 정해져있지 않습니다. 그래서 일반인도 쉽게 작성이 가능합니다. 하여 월세가 미납될 시에 가장 우선적으로 진행해볼만한 절차인데요.

다만 내용증명은 그 자체만으로는 법적인 효력이 있는 것은 아닙니다. 그래서 내용증명을 보내도 임차인이 자발적으로 나가지 않을수도 있습니다.

하지만 내용증명을 보낼 때 '월세 연체가 되었으니, 계속 미납하면 법적인 절차를 밟겠다’라는 문구를 삽입해 보내다보니, 내용증명을 받은 상대방은 심리적 압박을 느낄 수 있습니다. 하여 내용증명을 보낸후에 문제가 해결되는 경우가 많습니다.

이에 상대방에게 더 심리적 압박감을 주기 위해 변호사 이름이나 법무법인 이름이 들어간 내용증명을 보내는 것이 좋은데요.

설사 내용증명을 보낸후 세입자가 나가지 않더라도 내용증명은 추후에 명도소소송을 진행할 때 증거자료로 활용할 수가 있습니다. 따라서 월세를 미납했을시에는 내용증명을 먼저 보내보시길 바랍니다.

2. 지급명령 신청하기

지급명령은 소송의 간이절차로 불립니다. 그래서 소송에 비해 비용이 저렴합니다.

또한 소송과 달리 법원에 출석하지 않고 신청한 서류로만 법원이 심사를 하기 때문에 지급명령신청후 빠르게 결과를 받아낼 수 있습니다.

그에 반해 소송을 한것과 동일하게 효력을 가집니다. 즉 명도소송을 하게 되면 강제집행권원이 생기는데, 지급명령도 강제집행권이 생깁니다.

하여 지급명령이 확정되면 강제집행권원으로 임차인의 통장 등을 가압류할 수가 있습니다. 그래서 미납된 월세를 돌려받을 수 있습니다

다만 지급명령신청은 결정문을 받은후 2주 내에 상대방이 이의 신청을 하게 되면 그 효력을 잃고 지급명령신청 결과와 상관없이 무조건 소송을 진행할 수밖에 없습니다.

따라서 임차인이 지급명령을 인정하지 않을거라고 예상이 되실때에는 명도소송이나, 내용증명 등 다른방법을 진행해보시길 바랍니다.