아파트전세보증금, 미반환 예방하기 위해서는? 

대한변호사협회 부동산전문변호사 임영호 변호사입니다.

지금까지 전세보증금미반환은 빌라, 오피스텔위주로 주로 발생했습니다. 하지만 앞으로는 전세값이 기존 전세보증금보다 낮은 역전세란으로 인해 아파트 중심으로 전세보증금 미반환사태가 발생할 위험에 크다는 전망이 나오고 있습니다.

실제로 집값과 전세값이 신고가를 찍었던 2년 전과 계약이 만료되는 올해를 비교하면 전세가격이 무려 7억원 이상 빠진 곳이 있다고 하는데요.

그래서 오늘은 보증금 미반환 피해를 입지 않을려면 아파트 전세계약 만기를 앞두고 사전에 어떤 준비를 해두어야 하는지 그 방법에 대해서 알려드릴려고 합니다.

대한변협등록 부동산전문변호사인 제가 그동안 수많은 보증금 미반환사건을 해결해온 경험을 토대로 말씀드리는 것이니, 꼭 끝까지 읽어보시고 도움을 얻어가셨으면 좋겠습니다.

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아파트전세계약해지는 내용증명으로 하세요!

한번이라도 전월세 계약을 해보셨다면 아시겠지만 계약이 만료된후 보증금을 집주인으로부터 돌려받을려면 계약이 만료되기전 최소 6개월에서 2개월전까지는 집주인에게 계약해지통보를 해야 합니다.

이때 대부분은 전화나, 카카오톡, 문자로 계약해지통보를 하는데요. 이방법이 틀린 것은 아니나, 아파트 전세계약 만기후 보증금 반환을 받고자 한다면 가급적이면 내용증명으로 계약해지 통보를 하라고 말씀을 드리고 싶습니다.

그이유는 집주인이 계약해지통보를 받지 못했다고 발뺌을 하는 것을 예방하기 위함입니다.

현행 주택임대차보호법에 보면 임대차계약 만기 2개월 전에 계약을 종료하겠다는 의사를 표현하지 않으면 묵시적 갱신이 되어 계약이 자동연장이 된다는 법조문이 있습니다.

그런데 문제는 보증금을 돌려주지 않을려고, 이런 점을 악용해 계약해지가 된 연락을 받지 못했다고 거짓말을 하는 경우가 있기 때문인데요.

실제로 카톡으로 갱신거절 통지를 했는데, 임대인이 전화번호가 변경되어 통지를 받지 못했다고 한 사례가 있었습니다. 어떤 경우에는 문자나 카톡을 읽지 않았다고 주장을 하는 경우도 있습니다.

물론 내용증명도 상대방이 수령해야 법적인 효력이 발생합니다. 그래서 어떤 임대인의 경우에는 전세계약해지를 내용증명을 발송해도 받지 않거나 집에 있으면서 수취거부를 하는 경우가 있는데요.

다만 내용증명은 공시송달을 진행할 수 있습니다.

공시송달은 소송 당사자의 주소를 모르거나 반송되었을 때 서류를 법원이 보관하고 그 사정을 법원 게시판이나 신문 등에 알리는 제도로, 공시송달을 하고 나면 상대방에게 송달이 된 것으로 간주가 됩니다.

따라서 집주인이 내용증명을 수취거부하더라도 계약해지통보 의사를 전달할 수가 있습니다. 그래서 이러한 불상사를 예방하기 위해선계약해지통보는 내용증명을 통해 진행하는 걸 권해드립니다.

계약해지내용증명은 변호사이름으로 발송하세요!

내용증명은 정해진 양식이나 형식이 따로 있지 않습니다. 그래서 법을 잘 모르는 일반인 혼자서도 작성이 가능합니다. 그런데 알고 계십니까? 내용증명을 직접 보내는 것보다 변호사이름으로 보내면 상대방이 더 압박감을 느낀다는 것을요.

그이유는 바로 내용증명 자체가 법적 강제성이 없기 때문인데요. 이말은 다시말해 보내도 반드시 돈을 반드시 돌려줘야 할 의무가 없다는 의미입니다.

그래서 계약해지 및 반환에 대한 내용증명을 보내도 집주인이 보증금을 안돌려줘도 됩니다.

하지만 세입자 이름이 아닌 변호사이름으로 내용증명을 보내게 되면 법률전문가까지 통해 보내는 것보니, 자칫 잘못하면 소송을 할 수도 있겠구나라고 생각을 할 수가 있습니다. 때문에 전세보증금을 돌려받기가 더 쉬워지는 것입니다.

실제로 변호사이름으로 내용증명을 보내 집주인으로부터 보증금을 돌려받은 사례가 적지 않습니다. 따라서 가급적으면 변호사이름이나 법무법인이름으로 내용증명을 보내시는 걸 추천드리고 싶습니다.

이런 말씀을 드리면 비용이 많이 드는 게 아닐까 하고 걱정하는 분들이 있는데요. 변호사비용은 소송을 할 때에만 비쌀뿐 단순한 서식 작성은 그렇지 않습니다.

그러니 비용에 대한 걱정을 하지 마시고, 변호사이름으로 내용증명을 작성해 발송하실 것을 권장드립니다.

이렇게 했음에도 불구하고 아파트전세 보증금미반환이 되었다면 아래 링크에 클릭해 자신의 상황에 맞는 법적 절차를 진행하시길 바랍니다. ​

간혹 집주인이 줄때까지 기다리는 분들이 있는데, 돈을 줘야할 임대인 입장에서는 전혀 급할 것이 없습니다. 때문에 집주인의 말만 믿고 기다렸다가는 보증금 반환만 늦어질 뿐입니다.

그러니 아파트전세보증금미반환이 되었다면 무작정 기다리기 보자는 법적절차를 진행하는 것이 하루라도 빨리 보증금을 돌려받는 지름길입니다.