전세집 경매로 넘어간 경우 전세보증급 돌려받을 가능성은? 

대한변협등록 부동산전문변호사 임영호​변호사입니다.

오늘은 경매로 넘어간 전세집의 전세보증금을 돌려받을 수  있을까에 대해 자세하게 말씀드리겠습니다.

전세 만료가 되지 않은 상황에서 자신이 살고있는 빌라가 경매에 들어간다는 소식을 들었습니다. 전세 기간이 1년 이상 남은 상태인데 어떻게 해야 전세금을 돌려받을 수 있을까요?

위의 내용은 최근 전세보증금 반환으로 문의를 주신 의뢰인분의 사연인데요. 무자본 갭투기로 수천채의 깡통빌라를 모은뒤 전세금을 돌려주지 않는 경우도 있지만 위의 사연처럼 집주인의 채무로 인해 집이 경매로 넘어가 전세보증금을 돌려받지 못하는 경우도 늘어나고 있습니다.

원칙적으로 보증금 반환은 계약기간이 만료되면 집주인은 보증금 반환의무가 있는 반면, 세입자는 집은 명도할 의무가 있습니다. 이러한 이유로 임대차계약이 해지가 되어야만 집주인으로부터 전세보증금을 반환받을 수 있지 계약기간이 남은 상황에서 보증금 반환을 받기는 어려운 것은 사실입니다.

다만 결론부터 말씀을 드리자면 전세기간이 남아 있는 상황이라고 할지라도 전세보증금을 반환받을 수 있는 방법은 있습니다. 바로 정당한 계약해지 사유가 있을때입니다.

임차인이 전세계약 중도해지를 할 수 있는 경우

전세임대차계약은 원칙적으로 2년을 기준으로 합니다. 그래서 앞서도 말씀드렸지만 임대인이나 임차인 모두 계약기간이 남은 경우에 계약을 해지하는 건 불가능한데요.

다만 새롭게 개정된 주택임대차보호법에는 임차인의 권리를 보호하는 제도가 다수 마련되어 있습니다. 그래서 임대차계약이 종료가 되지 않더라도 임대차계약이 유지할 수 없는 적법한 사유가 있으면 예외적으로 임대차계약을 중도에 해지할 수 있습니다.

구체적으로 임차인이 임대차계약을 중도에 해지할 수 있는 경우를 살펴보면 ▲계약기간을 정하지 않은 경우이거나 또는 ▲계약기간 중 임대인의 지위가 양도된 경우가 해당이 됩니다.

또한 ▲중도해지에 대한 특약이 있거나, ▲임차목적 달성을 할 수 없을 때, 그리고 ▲임차주택 일부 또는 전부가 멸실된 경우에는 중도계약해지를 할 수 있습니다.

그 외에도 묵시적 갱신을 한 경우에도 임차인의 계약해지를 인정하고 있습니다. 묵시적 임대차기간 종료 6개월 전에서부터 최소 2개월 전까지 계약갱신의사를 통보하지 않으면 동일한 조건으로 임대차계약이 2년간 연장이 되는 제도입니다.

다만 이렇게 묵시적 갱신이 되었다고 할지라도 계약기간 중에 임차인은 계약중도해지를 요구할 수 있고 이럴 경우에는 임대인은 계약해지 통보시점에서부터 3개월 이내에 보증금을 임차인에게 반환해야 합니다.

그런점에서 집주인의 채무로 인해 집이 경매로 넘어간 경우에는 계약기간 중 임대인의 지위가 양도된 경우에 해당될 수 있기에 정당한 임대차계약 중도해지 사유에 해당이 된다고 할 수 있습니다.

그래서 내용증명이나 전화 문자메시지 등을 통해 임대차계약해지를 집주인에게 통보하고 이를 집주인이 확인하면 전세임대차계약 해지 효력이 발생할 수 있어 전세보증금을 반환받을 수 있습니다.

계약해지 후 그 다음은? 보증금반환청구소송!

  

전세계약임대차계약을 중도에 해지를 통보했다고 해서 전세보증금을 반환받을 수 있는 것은 아닙니다. 전세계약해지통보를 했다고 할지라도 임대인이 계약 기간이 남았다는 이유를 들어 전세금반환을 거부할 수도 있기 때문입니다.

그래서 집이 경매에 넘어간 경우에는 임대차계약해지통보를 한 후 전세보증금 반환청구소송을 통해 보증금을 받아야 합니다. 물론 보증금반환청구소송없이 전세보증금을 돌려받을 수 있는 방법도 있습니다.

바로 배당요구종기일까지 법원에 배당요구를 신청하면 됩니다. 집이 경매에 넘어가게 되면 경매절차를 통해 집이 새로운 낙찰자에게 넘어가게 되는데 이때 법원은 경매 실행 시 채권자들이 자신의 권리를 다시 받을 수 있도록 배당요구를 할 수 있도록 배당요구종기일이라는 기간을 두고 있습니다.

그래서 이 기간내에 배당을 요구하게 되면 경매절차 후 낙찰된 대금으로 전세금을 돌려받을 수 있습니다. 대항력이란 제3자 즉, 타인에게 대항할 수 있는 권리를 의미하고 최우선변제권이란 임차한 주택이 경매되거나 공매될 때에 우선하여 변제받을 수 있는 권리를 의미합니다.

이 때문에 대항력을 갖추지 않은 세입자라면 선 순위 채권자가 아니기 때문에 전세금 돌려받기가 어려울 수 있습니다.

다만 이때 주의할점은 배당요구종기일이 지나면 배당요구를 신청할 수 없기에 꼭 배당요구종기일이 지나기 전에 배당요구를 신청해야 합니다. 거기에 이렇게 배당요구종기일에 배당요구를 할려면 대항력과 우선변제권을 충족한 임차인만이 가능합니다.

그래서 소송을 하고 싶지 않다면 위에서 설명드린 배당요구를 신청해 전세보증금을 돌려받으면 되는데, 문제는 경매의 경우 여러차례 유찰된후 낙찰이 되다보니 낙찰된 금액이 전세보증금보다 낮은 경우가 많습니다.

이러한 상황으로 인해 전세보증금 전체를 다 반환받기가 어렵기 때문에 경매로 집이 넘어간 경우에는 전세임대차계약 중도해지를 한후 전세보증금반환청구소송을 진행하는게 더 낫습니다.

다만 집이 경매에 넘어갔다는 건 집주인에게 채무가 있는데 그 채무를 갚을 능력이 없어서 경매에 넘어간 것인 만큼, 전세보증금반환청구소송을 해도 집주인에게 돈이 없어 전세보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다.

따라서 전세보증금반환청구소송전에 집주인이 재산을 미리 처분하지 못하도록 가처분을 신청해두고 전세보증금소송을 진행하실 것을 추천드립니다.

전세보증금반환소송은 짧게는 6개월, 길게는 1년에서 2년까지 걸리는 만큼, 하루라도 빠르게 대응을 하는게 빠르게 보증금을 반환받는 지름길입니다. 따라서 홀로 준비했다가 실수를 저질러 소송이 지체되는 것을 예방하기 위해서라도 꼭 전문변호사의 자문을 얻은후 소송에 임하실 것을 권유드리고 싶습니다.