임차권등기명령신청 후에 지연이자 받을 수 있을까? 

안녕하세요. 제이엘파트너스의 부동산전문변호사 임영호입니다.

오늘은 임차권등기명령 신청 후에 지연이자청구에 대해서 말씀드리겠습니다.

전세난 심화로 인해 보증금을 돌려주지 못하는 임대인이 늘어나면서 전세계약 후 전세금을 돌려받지 못해 임차권 등기를 신청하는 세입자 수가 최근 급증하고 있다고 합니다.

임차권등기명령제도는 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못한 세입자를 구제하기 위하 장치로 임대차계약 만료 후에 보증금을 돌려받지 못할 경우 법원에 신청하면 계약이 만료된 이후에도 대항력과 우선변제권이 그대로 보장이 됩니다.

무엇보다 임차권등기명령신청을 하게 되면 전세금을 돌려받을 때까지 지연이자를 집주인에게 청구를 할 수가 있습니다.

그래서 임대차계약종료후 보증금을 미반환받은 경우에는 의무적으로 임차권등기명령을 신청해 두는 것이 안전한데요.

다만 이때 주의할 점이 지연이자는 모든 상황에서 청구가 가능한 것이 아니라, 청구를 할 수 있는 일정조건이 갖출때에만 집주인으로부터 지연이자를 받아낼 수 있습니다.

그럼 정확히 임차권등기명령신청을 한 후 어떤 경우일때에 집주인에게 지연이자를 청구할 수 있을까요?

임차권등기명령 신청 후 지연이자를 청구해 받을려면,

앞서 임차권등기명령을 신청하면 집주인으로부터 보증금을 돌려받을 때까지 지연이자를 청구할 수 있다고 말씀드렸습니다.

그런데 현행법에 의하면 보증금반환의무와 임차권이전의무는 동시이행관계에 있습니다. 동시이행이란 집주인은 임대차계약기간이 끝나면 보증금을 반환해야 하고, 그와 동시에 세입자는 집을 임대인에게 돌려줘야 하는 명도의무가 있다는 말입니다.

따라서 임차권등기명령신청후 다른 곳으로 이사를 가 임차물을 인도가 되어야만 원칙적으로 지연이자를 청구할 수 있습니다. 그러므로 집주인에게 임차권등기명령신청후 지연이자를 청구하기 위해서는 임차권등기명령신청이 완료된 후 살던집에서 나와야 합니다.

그래서 월세를 사는 경우라면 계약만료 후에도 월세를 내야 지연이자청구가 가능합니다. 그렇지 않으면 아무리 임차권등기명령신청을 했더라도 명도의무가 지켜지지 않았기에 집주인에게 지연손해금을 청구할 수는 없습니다.

더불어 이사를 나간 사실에 대해서도 집주인에게 확실하게 고지를 해야 합니다.

간혹 임차권등기명령신청후 이사를 나갈 때 중개사에게 퇴거의사를 전달하거나 또는 세입자 혼자 이사를 나가는 경우가 있는데 이럴 경우 집주인은 이사사실을 알지 못했다고 부인을 할 수 있습니다.

그럴 경우 명도의무가 제대로 이행된 것으로 판단을 하지 않기 때문에 지연이자청구가 어려울 수 있습니다. 그러니 꼭 임차권등기명령신청후 지연이자를 청구하고자 한다면 집주인에게 이사를 나간 사실을 꼭 고지하시길 바랍니다.

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임차권등기명령신청후 이사를 바로 가버리면 안됩니다.

그런데 지연이자청구를 한다고 임차권등기명령신청후 바로 이사를 가버리는 세입자도 있습니다. 그런데 임차권등기명령신청후 대항력과 우선변제권이 그대로 유지가 될려면 임차권등기가 완료가 되어야 가능합니다.

그래서 임차권등기명령신청만 하고 임차권등기가 마쳐지기 전에 이사를 가버리면 기존의 대항력과 우선변제권이 상실되어 지연이자 청구도 불가능합니다.

이러한 이유로 임차권등기명령신청후 바로 이사를 나가서는 안됩니다. 통상 임차권등기명령을 신청하게 되면 2주정도 지난뒤 관할 법원으로부터 결정문이 나옵니다. 경우에 따라서는 1달까지 소요가 되는 경우도 있습니다.

이 때문에 임차권등기명령을 신청한 뒤 등기부등본에 임차권등기 결과가 기재가 되는 것을 염두에 두고 이사날짜를 잡는 것을 추천드립니다. 그래야 세입자가 이사를 가더라고 권리가 그대로 보장이 되기 때문입니다.

특히 최근에는 집주인들이 임차권등기가 부동산 등기부에 올라가면 임차인이 이사 후 지연이자를 청구할 것이라는 것을 알아서 일부러 임차권등기결정문을 송달받지 않는 경우도 비일비재합니다. 그래서 이런 경우까지 모두 생각해 시간적인 여유를 두고 이사날짜를 정하실 것을 추천드립니다.

지금까지 임차권등기명령신청후 지연이자를 청구할 수 있는 경우에 대해서 설명드렸는데요. 이것만 꼭 기억해 주시길 바랍니다. 임차권등기명령신청후 집주인에게 지연이차를 청구하려면 임차권등기가 완료된후 집을 비워야지만 가능하다는 것을 잊지 마시기 바랍니다.

다만 현재 살고 있는 보증금이 전 재산인 임차인 입장에서는 보증금을 돌려받지 못한 상황에서 이사를 나가는 것이 쉽지가 않습니다. 이럴 때에는 임차권등기명령을 진행하기 보다는 보증금반환을 위한 또다른 절차인 지급명령신청이나 보증금반환소송을 제기하는 것이 더 나을 수 있습니다.

따라서 임대차계약기간이 종료되었음에도 불구하고 보증금을 돌려받지 못한 경우라면 어떤 절차를 밟는 것이 좋은지 전문변호사의 상담을 받아 자신에게 유리한 법적 절차를 밟는 것을 추천드립니다.