상가 보증금 반환, 소송 전 미리 해둬야 할 것 

안녕하세요. 법무법인 강남 김상윤 변호사​입니다.

상가 보증금 반환을 받고자 바로 소송으로 들어가는 것은 바람직하지 않습니다.

소송의 경우 상가 임대차계약이 해지되었음에도 불구하고 보증금 반환을 해 주지 않을 때 제기해 세입자가 유리한 입장이기는 합니다. 하지만 세입자의 과실이 있고, 그 과실로 인해 상가 보증금을 돌려주지 않는 경우라면 소송을 해도 세입자에게 유리한 상황만은 아닙니다.

거기다 소송 기간도 보통 4개월 이상이 소요되는데다 소송비용도 많이 들어 상가 임대차보증금을 돌려받지 못한 세입자 입장에서는 소송을 진행하는 것 자체가 부담스러울 수 있습니다.

그래서 오늘은 상가 보증금 반환을 소송전에 반환을 받기 위해 할 수 있는 방법에 대해서 알려드리려고 합니다. 그리고 아래 소개해 드리는 방법은 소송 전에 취해 놓으면 소송 제기 후 이길 가능성이 높은 조치이기도 합니다.

상가 보증금 반환, 소송 전 내용증명 발송해 두기!

상가 보증금 반환 청구소송을 진행하기에 앞서 내용증명을 발송하는 것도 좋습니다. 내용증명은 워낙 대중적인 법적 절차라 많은 분들이 알고 계실 텐데요.

사실 내용증명은 법적 효력이 있는 것은 아닙니다. 그래서 내용증명을 발송한다고 해서 임대인이 보증금을 반드시 반환해야 하는 것은 아닙니다. 그럼에도 내용증명을 발생하면 좋은 이유는 상대방에게 압박을 줄 수 있기 때문입니다.

발송하는 내용증명에는 보증금을 돌려받지 못한 경우에는 소송을 제기할 예정이라는 의사가 담기기 마련인데, 이러한 내용으로 인해 임대인이 심리적인 압박을 받아 소송전에 보증금을 돌려주는 경우도 있습니다.

특히 변호사의 이름으로 내용증명을 보낸 경우 더더욱 심리적 압박이 강해져 내용증명을 받은 후 보증금을 돌려주는 경우가 많습니다. 이 때문에 소송전에 내용증명을 발송해 것도 상가 보증금을 돌려받는 데 도움이 됩니다.

특히 이러한 내용증명은 계약 해지 의사가 확실하게 문서에 담기기 때문에 추후 보증금 반환 청구소송을 할 때에도 증거로 활용이 될 수 있습니다. 그래서 상사보증금 반환을 소송을 제기할 때 임대인이 사실을 몰랐다고 주장하는 것을 사전에 예방하는 데에도 유리합니다.

그러니 상가 보증금 반환 소송을 진행하기 전에 내용증명을 우선적으로 발송해 보실 것을 권해 드리고 싶습니다.

상가 보증금 반환, 임차권등기 명령 신청하기!

보증금을 돌려받지 못한 경우이지만 피치 못하게 상가를 이전해야 하는 상황이 생기는 경우도 종종 있습니다. 미리 다른 곳에 임대차계약을 맺은 경우가 여기에 해당이 될 수 있을 텐데요.

그런데 보증금을 반환받기 전에 미리 상가를 빼게 되면 대항력이 상실되어 추후에 보증금을 돌려받기가 어려울 수 있습니다.

상가건물 임대차보호법에 따르면 임차인이 대항력을 취득하기 위한 요건으로 임차건물의 인도와 사업자등록을 요구하고 있습니다. 여기에 더해 임대차 계약서상의 확정일자까지 받아야 우선변제권을 인정하고 있습니다.

그래서 상가 보증금을 반환받기 전에 상가를 이전해 임차건물의 점유를 상실하거나 사업자등록상 사업장을 변경하게 되면 대항력과 우선변제권을 잃어 보증금을 회수를 함에 있어 제약을 받을 수 있습니다. 이럴 때 해볼 만한 게 바로 임차권등기 명령인데요.

임차권등기명령 제도는 임대차가 종료되었음에도 불구하고 보증금을 반환받지 못한 임차인이 상가를 이전할 수 있도록 단독으로 임차권등기를 마치게 하는 제도로, 쉽게 말해 보증금을 반환받지 못한 상황에서 상가를 이전하더라도 기존 상가에 대항력과 우선변제권이 그대로 유지가 될 수 있습니다.

이 때문에 상가 보증금 반환 소송 전에 상가를 이전해야 하는 상황일 때에는 임차권등기 명령을 신청해 두는 것이 안전합니다.

상가 보증금 반환 소송 전 가압류 신청도 미리 해두기!

위의 조치를 취했음에도 불구하고 상가 임대인이 보증금을 반환하지 않을 때에는 어쩔 수 없이 소송을 진행해야 합니다. 그런데 소송을 진행하더라도 소송 후 임대인에게 돌려줄 재산이나 돈이 없다면 소송에서 승소를 하더라도 보증금 반환을 받을 수 없습니다.

이런 점을 악용해 소송전에 재산을 은닉하거나 빼돌리는 경우도 자주 발생하는데요. 그래서 보증금 반환 소송을 생각한다면 소송전에 가압류를 해 놓는 것이 좋습니다.

가압류란 소송의 확정 판결이 나기 전까지 재산을 임의로 처분하지 못하도록 재산을 잠정적으로 동결시켜 놓는 보전처분이라고 이해하시면 됩니다.

그래서 소송 후 재산이 존재하지 않아 강제집행이 불가능한 경우를 사전에 대비하기 위해 상가 보증금 반환 청구소송을 하기 전에 가압류 처분을 미리 신청해 둘 필요가 있습니다.

지금까지 상가 보증금 반환 소송을 하기 전에 미리 신청해두면 좋은 조치들에 대해서 알려드렸는데요. 상가 보증금 반환을 받지 못한 경우에는 소송을 통해 상가 보증금을 돌려받기를 원하시는 분이 적지 않습니다.

다만 앞서도 말씀드렸지만 보증금 반환 소송이라고 해서 무조건 세입자에게만 유리하다고 볼 수 없기에 소송전에 필요한 조치는 모두 취해보시는 것을 추천드립니다.

더불어 소송은 아무리 유리한 소송이라고 할지라도 재판 과정에서 돌발변수가 나타날 수 있기에 소송을 진행하기 전에 전문 변호사와 상담을 통해 소송 실익 여부를 꼼꼼히 따져보실 것을 권유 드립니다.