전세사기방지를 위한 집주인 동의 없이 세금체납 열람하는법 

대한변호사협회 부동산전문변호사 임영호​변호사입니다.

최근 빌라왕 관련 기사들과 전세사기가 언론에 화제가 되었던 적이 있습니다. 그만큼 전세사기에 대해서 경각심을 갖지 않을 수가 없는데요.

전세보증금 미반환사례를 보게 되면 깡통전세로 보증금을 반환받지 못하는 경우도 있지만 지주인이 세금을 체납해 전세로 들어간 집이 경매에 넘어가 보증금을 돌려받지 못하는 사례 역시 빈번합니다.

그래서 정부에서도 전세사기를 예방, 방지하기위해 새로운 정책들을 연달아 발표하고 있는데요. 그중에서 오늘은 집주인의 세금체납관련한 내용을 해 볼까 합니다

그래서 집주인의 세금체납액을 집주인의 동의없이 임차인이 확인할 수 있도록 법을 개편한다고 합니다.

집주인세금체납, 기존에는 동의없인 확인이 불가했습니다.

현행 국세기본법과 지방세기본법에 따르면 세금우선징수가 원칙입니다.

그래서 선순위 근저당이 설정이 되어 있지 않고, 보증금 반환을 위해 전입신고와 확정일자를 모두 받아두었다고 할지라도 집주인의 세금체납으로 집이 경매에 넘어가게 되면 현행법상 세금이 보증금보다 우선 변제의 대상이 됩니다.

이러한 점 때문에 세금이 보증금 등 다른 채권보다 우선해 변제가 돼 세입자의 경우 집주인이 세금체납을 한경우에는 보증금을 돌려받을 수 없는 경우도 많았습니다.

문제는 이러한 점을 악용해 일부 악덕 집주인들이 일부러 주택을 사서 전세를 놓고, 임차인에게 보증금을 챙기고 자신의 세금체납을 떠넘기는 전세사기를 저지르기까지 한다는 것입니다.

물론 기존에도 임대차계약전에 집주인의 세금납부내역에 대해 열람을 할 수 있도록 하고 있기는 합니다.

다만 임대인의 동의를 있을때에만 임대인의 세금납부내역을 볼 수 있었습니다. 그래서 실제로 임대인 본인이 직접 세금완납 증명서를 발급받아 임차인에게 보여주지 않는이상 집주인의 체납세금 내역을 알지 못했습니다.

그래서 이러한 폐혜를 막기 위해 정부는 임차인이 임대인 동의없이 세금체납이 있는지 열람할 수 있게 허용하였습니다.

앞으론 전월세 계약전, 집주인 세금체납 확인할 수 있습니다.

앞서 기존에는 임대차계약전 임대인의 동의를 받아 임대차계약을 하기전까지 열람을 할 수 있었다고 말씀드렸습니다.

하지만 새롭게 바뀐 개정안을 보면 우선 임대차 계약일부터 임대차 개시일까지 기간이 확대되어 그 기간동안에는 언제든지 집주인의 세금체납 내역을 열람할 수 있습니다.

또한 과거에는 집주인의 동의를 얻어야만 세금체납여부 확인이 가능했지만 앞으로는 열람신청이 가능하지만, 임대차계약을 체결한 임차인의 경우 임대인의 동의가 없더라도 열람을 할 수 있도록 변경이 되었습니다.

뿐만 아니라 기존에는 임대차 주택 건물 소재지 관할 세무서에 방문해야만 집주인의 세금체납여부 확인을 신청할 수 있었습니다. 하지만 앞으로는 전월세 계약을 하는 주택의 소재지만 아니라 전국 세무서에서 열람을 신청할 수 있습니다.

그럼 여기서 한가지 의문이 들 수 있을텐데요. 처음 임대차 계약을 할 때 집주인에게 체납세금이 없다는 것을 확인했는데, 임대차기간 중에 체납이 생겼다면 이럴 때 어떻게 되나일텐데요. 앞서도 말씀드렸지만 현행법은 세금이 보증금보다 우선 변제를 받습니다.

그래서 집주인의 세금체납으로 인해 경매에 넘어가게 돼 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 많았는데요. 그런데 이제는 이런 걱정을 하지 않으셔도 됩니다.

체납액이 없었다는 것을 확인하여 계약했는데, 추후에 세금이 체납이 되었다면 세입자의 보증금이 먼저 변제를 받을 수 있습니다. 특히 개정안에 따르면 소액 전세 임차인의 경우에는 주택임대차보호법에 규정되어 있는 최우선 변제금 이하 보증금은 국세보다 우선적으로 돌려받을 수 있습니다.

참고로 최우선 변제금은 지역별로 다른데, 서울의 경우에는 5000만원, 서울을 제외한 수도권 과밀억제권역이나 세종, 경기 용인·화성·김포는 4300만원, 광역시나 안산·광주·파주·이천·평택시는 2300만원, 그 밖의 지역은 2000만원입니다.

물론 이때 유의할점이 있습니다. 집주인이 세금체납을 한 날보다 확정일자가 더 빠르면 보증금을 세금보다 먼저 변제를 받을 수 있습니다.

지금까지 전세사기 위험을 막기위해 정부가 새롭게 개정한 집주인 세금체납 여부에 대해 자세히 알라보았는데요. 혹여라도 일어날지 모르는 보증금 미반환을 위해 새롭게 바뀌는 임대인의 세금체납여부에 대해서 알아두면 좋으실 것입니다.

몇 년간 이어진 불경기탓에 법의 허점을 악용한 집주인들로 애궂은 세입자들만 보증금을 반환받지 못해마음고생을 하는 세입자들이 수두룩한데요. 혹시라도 집주인 세금체납으로 인해 보증금을 돌려받지 못한 상황에 계신다면 전문변호사를 찾아 상담을 진행해 어떻게 대비를 할지에 대해 법률자문을 받아보시길 바랍니다.

생각보다 전세사기에 연루가 되면 보증금 반환이 어려워 법적 지식을 무장해 대비를 하는 것이 유리하기 때문입니다.